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Regolamento di condominio

Regolamento di condominio: norme di riferimento e fac-simile

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Quali ambiti sono disciplinati dal regolamento di condominio? Quando è obbligatorio? Ecco la guida veloce e il modello da scaricare gratis

Quando si vive in un condominio, ci si impegna a rispettare le norme e le disposizioni stabilite nel regolamento. Ma analizziamo nello specifico di cosa si tratta e qual è la normativa a cui far riferimento. La legge 220/2012 anche conosciuta come la “riforma del condominio” recante “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici” ha apportato dei cambiamenti alla disciplina degli immobili in condominio così come delineata dal codice civile. Scopriamo insieme le principali novità.

Cos’è il regolamento di condominio e cosa contiene

Vivere in un condominio significa riuscire a mantenere rapporti pacifici con i propri vicini per evitare di creare o di trovarsi in situazioni poco piacevoli che renderebbero la vita difficile. Il regolamento di condominio è un importante strumento giuridico e organizzativo che stabilisce le regole di convivenza e di gestione delle parti comuni all’interno di uno stabile. Si tratta di un documento contrattuale che mira a regolare le relazioni tra i condòmini e a garantire un’armoniosa coabitazione all’interno della comunità condominiale.

Il regolamento contiene le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi che spettano a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione (art. 1138 Codice Civile).

Una delle sue componenti fondamentali riguarda le norme di convivenza, che disciplinano aspetti quotidiani come il rispetto del riposo notturno, la corretta gestione dei rifiuti e l’uso degli spazi comuni. Queste disposizioni mirano a prevenire possibili conflitti tra i condòmini e a favorire un ambiente di vita confortevole e pacifico.

Esso può anche dettare le modalità di convocazione e svolgimento delle assemblee condominiali, momenti in cui i condòmini si riuniscono per discutere e prendere decisioni importanti riguardanti la gestione dell’edificio. Inoltre stabilisce le regole per la determinazione e la ripartizione delle spese condominiali, fondamentali per garantire la manutenzione ed il funzionamento delle parti comuni.

Quando è obbligatorio il regolamento di condominio

Il regolamento di condominio è obbligatorio quando il numero dei condòmini è superiore a 10. Ogni condomino può decidere di elaborare il regolamento o di revisionare quello esistente. Il regolamento di condominio deve essere approvato dall’assemblea con il voto favorevole della maggioranza dei condòmini e almeno 1/2 del valore dell’edificio. Dove si deposita il regolamento di condominio? Il regolamento di condominio deve essere allegato al registro dei verbali (art. 1130 del codice civile).

Anche se non sempre è obbligatorio, è consigliabile ugualmente produrne uno per assicurare la quiete e la serenità tra condòmini. Ti consiglio di utilizzare un software per il calcolo dei millesimi e a redazione automatica del regolamento condominiale, in linea con le normative vigenti e personalizzabile in base alle tue esigenze.

Assemblea in prima e seconda convocazione

Il quorum costitutivo di prima convocazione è pari alla maggioranza dei partecipanti e 2/3 del valore. È stato fissato chiaramente il quorum costitutivo in seconda seduta in 1/3 del valore dell’edificio e 1/3 dei partecipanti.

L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condòmini che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’intero edificio e 1/3 dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio. Prima della riforma serviva, oltre ad 1/3 dei millesimi, anche 1/3 dei condòmini.

Per maggiori approfondimenti su questi e altri argomenti, leggi la guida alla riforma del condominio, redatta e aggiornata dalla redazione di BibLus.

 

Quali sono le parti comuni dell’edificio?

Si configurano come proprietà comuni delle singole unità immobiliari dell’edificio:

  • tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune (il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate);
  • le aree destinate al parcheggio nonché i locali per i servizi in comune (la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati all’uso comune per le caratteristiche strutturali e funzionali);
  • le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune (gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condòmini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche).

Chi redige il regolamento di condominio?

Per rispondere a questa domanda dobbiamo fare una precisazione. In base al tipo di maggioranza e al tipo di approvazione si delineano 2 tipi di regolamento di condominio:

  • contrattuale: è parte integrante del contratto e viene predisposto dal costruttore. In seguito approvato dai condòmini delle singole unità immobiliari. Può contenere alcuni elementi e disposizioni che un regolamento approvato a maggioranza non può contenere (ad esempio il divieto di apporre insegne);
  • assembleare: è concordato con la maggioranza qualificata dell’assemblea dei condòmini.

Nel primo caso il costruttore dell’edificio si occupa della redazione del regolamento, il quale può affidare la scrittura ad un tecnico di fiducia. Nel secondo caso, invece, è l’assemblea che durante un’apposita riunione fornisce le indicazioni necessarie per la redazione del regolamento di cui poi si occuperà l’amministratore. Uno strumento professionale utile all’amministratore è una piattaforma collaborativa con la quale archiviare e condividere in tempo reale tutti i documenti di condominio, mantenendo tutti i condòmini aggiornati e sincronizzati.

Regolamento di condominio

Regolamento di condominio

Impugnazione del regolamento di condominio

Secondo l’art. 1107 del Codice Civile chiunque partecipi all’assemblea di condominio ed è dissenziente, può impugnare il regolamento davanti all’autorità giudiziaria entro 30 giorni dalla deliberazione che lo ha approvato. Anche gli assenti, se non d’accordo con il regolamento, possono far valere la propria idea e devono tenere in conto come termine di manifestazione della propria posizione contraria, il giorno in cui è stata comunicata loro la deliberazione del regolamento.

L’autorità giudiziaria decide con un’unica sentenza sulle opposizioni evidenziate. Trascorsi 30 giorni senza che il regolamento venga impugnato, ha effetto anche per gli eredi e gli aventi causa dai singoli partecipanti.

Le norme del regolamento non possono limitare i diritti di ciascun condominio, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137. Le norme non possono vietare di possedere, detenere animali domestici (disposizione aggiunta con la legge 11 dicembre 2012 n. 220).

Regole di condominio: quali sono le principali?

Non esiste un elenco ufficiale di “regole di condominio” da seguire, ma entrano in gioco il buon senso ed il rispetto verso il proprio vicino. Le specifiche regole possono variare a seconda del regolamento adottato dal condominio e delle leggi locali. Tuttavia, facciamo un elenco di alcune regole di condominio più importanti che possono essere incluse nei regolamenti:

  • norme di comportamento
    • rispetto reciproco tra condòmini;
    • evitare comportamenti disturbanti o dannosi per gli altri residenti;
    • modalità di gestione dei conflitti e delle controversie tra condòmini;
  • orari di silenzio
    • definizione degli orari durante i quali è richiesto un livello ridotto di rumore, soprattutto nelle ore notturne. Solitamente, gli orari di silenzio sono i seguenti:
      • dalle 13 alle 15 e dalle 22 alle 8 nei giorni feriali;
      • dalle 13 alle 16 e dalle 22 alle 8 nei giorni festivi;
  • utilizzo delle cose comuni
    • norme sull’uso degli spazi comuni come cortili, parcheggi, giardini, sale riunioni, ecc.;
    • regole per l’utilizzo di impianti comuni come ascensori, caldaie, ecc.;
  • norme di sicurezza
    • disposizioni sulla sicurezza dell’edificio e delle sue parti comuni;
    • modalità di gestione delle emergenze e delle evacuazioni;
  • gestione delle spese comuni
    • criteri di ripartizione delle spese tra i condòmini;
    • regole per la redazione del bilancio condominiale;
    • modalità di corresponsione delle quote condominiali;
  • manutenzione delle proprietà private
    • regole per la manutenzione e l’aspetto esterno delle singole unità immobiliari;
    • norme sull’autorizzazione e l’esecuzione di lavori di ristrutturazione o modifica degli appartamenti;
  • norme architettoniche
    • norme a tutela dell’aspetto esteriore dell’edificio;
    • divieti o restrizioni sull’installazione di antenne, insegne, modifiche strutturali, ecc.;
  • norme per l’amministrazione
    • modalità di selezione dell’amministratore di condominio.
    • regole per la gestione dell’amministratore e della sua retribuzione.
    • procedure per l’organizzazione delle assemblee condominiali;
  • regolamentazione degli animali
    • norme sull’ospitalità e l’uso di animali domestici nelle unità abitative;
  • eccezioni e deroghe
    • norme eccezionali o deroghe alle regole standard, qualora siano stabilite con un voto unanime dell’assemblea condominiale.
Le principali regole di condominio

Le principali regole di condominio

Cosa succede se si infrangono le regole di condominio?

Le sanzioni in riferimento al regolamento di condominio sono un tema complesso. Facciamo chiarezza. L’art. 70 del codice civile prescriveva che per le infrazioni al regolamento di condominio poteva essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a cento lire. La somma era devoluta al fondo di cui l’amministratore disponeva per le spese ordinarie. Nel 2012, con la riforma del condominio, l’art. 70 si trasforma nella forma attuale:

per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a 200 €, in caso di recidiva, fino ad 800 €. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie. L’irrogazione della sanzione è deliberata dall’assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del Codice.

Appare evidente che la sanzione è stata volutamente aumentata di molto: si è passati da cento lire (cifra irrisoria e per questo molto spesso neppure applicata) a 200 € (estensibile fino ad 800 €). L’obiettivo ultimo è disincentivare comportamenti scorretti o ammessi in violazione del regolamento condominiale.

Come redigere un regolamento di condominio

Come si scrive un regolamento di condominio? Non esiste uno schema-tipo da seguire, ma ci sono alcune indicazioni utili nella redazione. Di solito, il regolamento inizia con il nome dell’edificio, la sua ubicazione (indirizzo), i dati catastali e il numero dei condòmini. Segue una breve descrizione del fabbricato, che include sia il numero delle proprietà private (singole unità abitative) che delle parti comuni (cortile, parcheggio, sala riunioni, androne, ecc.).

Passando al contenuto minimo del regolamento, viene affrontato l’uso delle cose comuni. Questo include norme che disciplinano l’utilizzo non solo degli spazi comuni, ma anche degli impianti come ascensori e caldaie. Ad esempio, possono essere stabilite regole sull’utilizzo del parcheggio, limitando il numero di auto parcheggiate per ciascun condomino a turno. Altre norme potrebbero riguardare la tutela del verde condominiale, vietando il passeggio sul prato o l’ingresso di animali.

Il regolamento può prevedere anche una sezione dedicata alle sanzioni per coloro che non rispettano le norme sull’uso dei beni comuni, ma non può escludere un condomino dall’utilizzo delle cose comuni senza un voto unanime. Ad esempio, se tutti sono d’accordo, il regolamento può specificare che il parcheggio sia riservato solo ai proprietari senza box auto.

Un altro elemento essenziale di qualsiasi regolamento condominiale riguarda le regole di ripartizione delle spese, il meccanismo attraverso il quale i condòmini contribuiscono finanziariamente alle spese comuni necessarie per la gestione e la manutenzione dell’edificio condominiale. Devono essere stabiliti chiaramente i criteri secondo cui le spese comuni vengono ripartite tra i condòmini. Questi criteri possono essere basati sui millesimi di proprietà che rappresentano la quota di ciascun condomino rispetto alla proprietà totale del condominio.

Con il software per le tabelle millesimali hai a tua disposizione anche altre tabelle già pronte (utilizzabili in fase di creazione del documento) a cui appoggiarsi per la creazione delle tabelle delle scale, ascensori, riscaldamento comune, spese di portineria, impianti idrici comuni, tetti e lastrici solari, parcheggio privato, etc.

Per quanto riguarda il decoro architettonico, il regolamento dovrebbe contenere norme che proteggono l’aspetto esteriore dell’edificio. Ad esempio, potrebbe vietare l’uso delle parti comuni in modo da pregiudicare l’aspetto estetico, come l’installazione di antenne troppo vistose o l’affissione di targhe alle pareti.

Infine, il regolamento deve includere norme sull’amministrazione dell’edificio. Queste possono riguardare criteri di selezione dell’amministratore, la presenza di un revisore per controllare la correttezza del bilancio, l’obbligo dell’amministratore di stipulare una polizza assicurativa per danni derivanti da calamità naturali, e altri aspetti correlati all’amministrazione condominiale.

Regolamento di condominio fac simile

Di seguito ti propongo un fac-simile di regolamento di condominio in formato PDF da scaricare gratis.

Regolamento di condominio fac simile

Regolamento di condominio fac simile EsiMus

 

Esimus

 

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