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Ristrutturazione edilizia interna al fabbricato, quando diviene nuova costruzione

Quando la “ristrutturazione edilizia” si trasforma in “nuova costruzione”?

Tempo di lettura stimato: 3 minuti

Il CdS delinea un caso di ristrutturazione edilizia interna di un fabbricato le cui stesse opere interne possono originare una nuova costruzione

Il Testo unico dell’edilizia (D.P.R. 380/2001) all’art. 3 definisce le tipologie degli interventi edilizi, distinguendo, tra l’altro, tra “interventi di ristrutturazione edilizia” e “interventi di nuova costruzione“. Ma quando dai primi possono generarsi i secondi? La risposta ci giunge da Palazzo Spada con la sentenza n. 9201/2023.

Anche nel caso che tra poco andremo ad analizzare, il Consiglio di Stato ci invita a fare estrema attenzione nel considerare individualmente singoli interventi che potrebbero apparire modesti, piuttosto che valutare un più prudente e veritiero quadro generale delle opere, tanto da integrare nella loro unità un intervento edilizio più serio e consistente, con tutte le conseguenze anche di un titolo abilitativo mal valutato. È importante, quindi, avvalersi di strumenti sempre aggiornati anche al nuovo codice appalti per la scelta dei titoli abilitativi in edilizia e per la gestione delle pratiche edilizie che ingegneri, architetti, geometri e tecnici dell’edilizia si trovano a redigere quotidianamente.

Quando la ristrutturazione interna di un immobile diventa nuova costruzione?

Di seguito si riportano gli interventi effettuati all’interno di un immobile al centro del caso in esame, causa della controversia tra alcuni privati ed il Comune, che qualificava i lavori come ristrutturazione edilizia:

  • fusione di due unità immobiliari;
  • cambio di destinazione d’uso da magazzino a locale commerciale (attività di ristorazione);
  • diversa distribuzione degli spazi interni;
  • ampliamento della superficie interna con la creazione di un soppalco.

A parere dei proprietari dell’immobile, gli interventi elencati (a parte il soppalco realizzato senza titolo dai proprietari precedenti) e successivamente denunciati nel tentativo di una sanatoria tramite una CILA ed una SCIA, sarebbero stati modesti e non avrebbero integrato né un insieme sistematico di opere né, tanto meno, avrebbero condotto ad un organismo edilizio diverso da quello preesistente, non rientrando nella fattispecie di una ristrutturazione edilizia, come sostenuto anche dal precedente giudizio del Tar a cui avevano fatto ricorso. Insomma, l’intervento realizzato non avrebbe avuto bisogno del rilascio del permesso di costruire e, pertanto, non sarebbe stato  sanzionabile con l’ordine di demolizione emesso dal Comune.

Il ricorso in appello al CdS: non solo è ristrutturazione edilizia, ma si tratta di una vera e propria nuova costruzione!

Per giurisprudenza consolidata, ricorda ancora una volta il CdS:

In caso di abuso edilizio, onde valutare l’incidenza sull’assetto del territorio di un intervento edilizio, consistente in una pluralità di opere, deve essere compiuto un apprezzamento globale, atteso che la considerazione atomistica di ciascun intervento non consente di comprenderne in modo adeguato l’impatto complessivo effettivo.

Pertanto, non risulta corretta la prospettazione di parte appellante che propone di frammentare l’individuazione della disciplina giuridica da applicare ai singoli interventi abusivi oggetto dell’ordinanza di demolizione impugnata.

Quest’ultimi, come correttamente rilevato dal TAR, rientrano nella nozione di ristrutturazione edilizia. Per giurisprudenza costante, infatti:

gli interventi che vanno ad alterare, anche sotto il profilo della distribuzione interna, l’originaria consistenza fisica dell’immobile e comportano l’inserimento di nuovi impianti e la modifica e ridistribuzione dei volumi rientrano nell’ambito della ristrutturazione edilizia.

Infine, i giudici ribadiscono che il CdS, a più riprese, ha sottolineato:

come rientrino nell’ambito della ristrutturazione edilizia quell’insieme di opere, come nella fattispecie, che danno vita ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente nel rispetto delle caratteristiche fondamentali dello stesso: tuttavia, laddove il manufatto sia stato totalmente trasformato, con conseguente creazione non solo di un apprezzabile aumento volumetrico (in rapporto al volume complessivo dell’intero fabbricato), ma anche di un disegno sagomale con connotati alquanto diversi da quelli della struttura originaria, l’intervento rientra nella nozione di nuova costruzione (cfr. Cons. St., Sez. VI, 21 giugno 2023, n. 6092).

Insomma, una ristrutturazione edilizia comprende opere che possono dare vita ad un organismo edilizio diverso in tutto o in parte dal precedente ma sempre nel rispetto delle caratteristiche originarie dello stesso. Tuttavia, se il manufatto è stato trasformato totalmente con aumento di volumetria, ma anche con una sagoma alquanto diversa da quella originaria, l’intervento non può che ricadere nella nozione di nuova costruzione.

Il ricorso non è, quindi, accolto.

 

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