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Quando è richiesto il permesso di costruire per il roof garden?

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Il Tar Sicilia chiarisce che occorre il permesso di costruire se il roof garden ha una volumetria maggiore del 20% di quella dell’edificio principale

Si definisce “roof garden” un’ampia copertura piana (lastrico solare o terrazzo) di un edificio la cui sistemazione sia effettuata parzialmente a verde e parzialmente con una struttura coperta ad uso ristorante, caffè e bar, sala da ballo.

Tale struttura di solito costituisce una pertinenza di un edificio principale su cui insiste.

Ma bisogna fare attenzione: laddove la volumetria della struttura coperta del roof garden superi il 20% di quella dell’edificio principale a cui è riferito, si configurerebbe una nuova costruzione e quindi necessiterebbe di un permesso di costruire.

A spiegare al riguardo è intervenuto il Tar Sicilia con la sentenza n. 2446/2020.

Il caso

Un Comune accertava con un sopralluogo le reali caratteristiche costruttive di un roof garden il cui allestimento era stato assentito come manufatto leggero pertinenziale.

Il roof garden, in realtà, risultava costituito da una struttura destinata alla ristorazione con le seguenti caratteristiche:

  • superficie pari a circa 300 m² pavimentata con mattonelle da interno;
  • montanti e travi in acciaio;
  • perimetro realizzato con pannelli di alluminio, chiusi fino ad una altezza di 1,20 m, con superficie aperta sulla parte superiore;
  • copertura in materiale plastico e internamente in cartongesso;
  • illuminazione interna.

Il Comune, quindi, sosteneva che non si trattasse di opera leggera perché la struttura:

  • superava le superfici massime consentite;
  • era dotata di elementi di tamponamento e di copertura e presenza di impianti.

Tali caratteristiche, per l’Amministrazione comunale, qualificavano un uso permanente della struttura assentibile con un permesso di costruire; per tale motivo ne ordinava la demolizione.

I proprietari del roof garden, si opponevano e facevano ricorso al Tar, sostenendo che:

  • l’intervento edilizio rientrava nell’allegato B.26 “interventi di lieve entità” del dpr 31/2017;
  • il roof garden era una struttura pertinenziale ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. e.6) del dpr 380/2001 e quindi non comporta la realizzazione di un volume superiore al 20%, dato che la struttura alberghiera ha una volumetria fuori terra di oltre 12.000 m³, mentre il “roof garden” avrebbe un volume di 725 m³, di gran lunga inferiore al 20% di quello dell’edificio alberghiero.

Pertanto, l’opera non era assentibile con permesso di costruire, ma con una SCIA o una CILA.

La sentenza del Tar Sicilia

I Giudici fanno notare che:

  • la norma del dpr 31/2017 è successiva alla data di costruzione (anteriore al 2016) del roof garden per cui non può essere applicata;
  • l’indicazione della volumetria totale (12.546,23 m³) è dubbia, in quanto lascia presupporre che comprenda l’intera struttura alberghiera e non solo l’edificio principale sul quale è collocato il roof garden, e del quale dovrebbe costituire una pertinenza con volumetria non superiore al 20% come indicato dall’art. 3, comma 1, lett. e.6) del Testo unico dell’edilizia, condizione per il concretizzarsi di una pertinenza che in questo caso non risulterebbe;
  • una struttura coperta di 300 m² destinata a ristorante, che per giunta non appare come opera precaria e stagionale, non può considerarsi quale pertinenza poiché essa incide sul carico urbanistico quale struttura autonoma, per cui il titolo edilizio appropriato non è una SCIA o un CILA come sostenuto dal ricorrente, ma il permesso di costruire.

Le pertinenze

In merito al carattere di pertinenza di una struttura, i togati distinguono il concetto di pertinenza civilistico da quello urbanistico/edilizio:

  • la pertinenza urbanistica/edilizia è tale se non comporta carico urbanistico e non ha un autonoma destinazione e utilizzazione;
  • la pertinenza civilistica può avere autonoma destinazione e non esaurire la sua destinazione d’uso nel rapporto funzionale con l’edificio principale.

Il ricorso, quindi, non è accolto.

I giudici ribadiscono che per la realizzazione di un tale volume risulta necessario il permesso di costruire e, pertanto, confermano l’ordine di demolizione.

 

Clicca qui per scaricare la sentenza del Tar Sicilia

 

praticus-ta

 

1 commento
  1. Mario RUBBI CONTRI
    Mario RUBBI CONTRI dice:

    A mio avviso nelle sentenza non è stato approfondito il principale problema: cioè se il roof-garden sia per l’uso dell’ albergo al quale si fa riferimento.
    In tal caso non si configura nessun aumento del carico urbanistico anche se , come può capitare , un cliente dell’albergo invita un suo amico ad incontrarsi lì.
    Una cosa che assolutamente non capisco è come si possa ritenere inapplicabile una norma giuridica perchè entrata in vigore successivamente al fatto. Mi sembra di ricordare che, per delinquenti molto pericolosi, nel caso del subentro di norme più favorevoli , viga un principio di ritenere applicabile quella più favorevole al delinquente . ” pro reo”.
    L’albergatore non è abbastanza delinquente e perciò non ha questo diritto !?!?!?!!!!

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