Contratto preliminare di compravendita e condizioni di invalidità in presenza di abusi edilizi

Preliminare di compravendita: quando è nullo per abusi edilizi?

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Cassazione: se l’abuso non oltrepassa la parziale difformità rispetto al titolo edilizio dell’immobile in vendita, il contratto preliminare di compravendita può essere considerato valido

Acquistare un immobile non è mai un’operazione facile e da sottovalutare, soprattutto quando ci batte forte il cuore e l’emozione e la felicità di aver finalmente trovato la nostra casa ideale potrebbero indurci  a mettere in secondo piano tutto il resto.

La Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 7521/2022 ci viene in aiuto con preziosi chiarimenti al fine di evitare imprudenze in un momento così delicato.

Il caso di recesso dal contratto preliminare di compravendita per abusi edilizi

Dopo aver sottoscritto un contratto preliminare di compravendita di un immobile, l’acquirente retrocedeva in quanto, tra l’altro, costruito in difformità dalla concessione edilizia, con la conseguente incommerciabilità del bene.

Il venditore, quindi, citava in giudizio l’acquirente, ritenendo acquisito di diritto a trattenere la caparra. L’acquirente, a sua volta, sosteneva di dover essere risarcito con l’incasso del doppio di quanto anticipato.

Il Tribunale e la Corte d’appello accoglievano il ricorso del venditore per:

l’inconfigurabilità della nullità del preliminare per impossibilità dell’oggetto, al cospetto di una “lieve difformità” urbanistica sanabile (come quella occorsa nel caso di specie, ove l’irregolarità consisteva nella chiusura del portico contenente la scala di accesso al piano inferiore)

per cui l’acquirente decideva di appellarsi in Cassazione.

Tra i motivi d’appello l’acquirente ricorrente faceva presente l’aspetto della comune intenzione delle parti (espressa in una scrittura integrativa al contratto preliminare) di non procedere alla sanatoria, ripromettendosi di dichiarare, in sede di stipula del contratto definitivo, che il bene non presentava irregolarità dal punto di vista urbanistico-edilizio.

A parere dello stesso ricorrente, tale aspetto avrebbe reso il contratto preliminare nullo per impossibilità dell’oggetto, “ovvero per illiceità della causa concreta“.

Il giudizio della Corte di Cassazione sulla validità del contratto preliminare: sussiste la concessione che ha assentito il fabbricato a fronte di una lieve difformità

I giudici rilevano che nel contratto preliminare sono riportati gli estremi della concessione edilizia che ha assentito l’immobile in vendita.

Bisogna, quindi, restringere la questione alla difformità dello stato di fatto rispetto a una concessione edilizia esistente (e non quello della totale assenza di concessione).

In argomento, la stessa Corte di Cassazione ha affermato che la nullità comminata dall’art. 46 del dpr 380/2001 e dagli artt. 17 e 40 della legge n. 47 del 1985 va ricondotta nell’ambito del comma 3 dell’art 1418 c.c. (Cause di nullità del contratto) ed è volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, pertanto, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.

Anche a voler incentrare l’attenzione sull’entità dell’abuso edilizio, la stessa Cassazione ha affermato che:

può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. nel caso in cui l’immobile abbia un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione, dovendosi distinguere, anche quando sia stata presentata istanza di condono edilizio con versamento della somma prevista per l’oblazione e la pratica non sia stata definita, tra ipotesi di abuso primario, relativo a beni immobili edificati o resi abitabili in assenza di concessione, e abuso secondario, caratterizzato dalla circostanza che solo una parte di unità immobiliare già esistente abbia subito modifica o mutamento di destinazione d’uso.

Tali considerazioni incidono, sia pure indirettamente, sulla fattispecie in esame, concernente la validità di un contratto preliminare. Con riguardo a tale schema negoziale, peraltro, secondo consolidata giurisprudenza della stessa Corte:

la sanzione della nullità prevista dall’art. 40 della L. n. 47 del 1985 per i negozi relativi a immobili privi della necessaria concessione edificatoria trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, non soltanto in ragione del tenore letterale della norma, ma anche perché la dichiarazione di cui all’art. 40, comma 2, della medesima legge, in caso di immobili edificati anteriormente all’1 settembre 1967, o il rilascio della concessione in sanatoria possono intervenire successivamente al contratto preliminare.

Infine, gli ermellini spiegano che nel caso in esame, a proposito dell’accordo tra le parti di non procedere alla sanatoria, per quanto detto sopra e con riferimento alla validità del contratto (definitivo) di compravendita di un immobile affetto da difformità, l’eventuale mendacio relativo alla conformità del bene non riguarda l’esistenza (non in discussione) della concessione edilizia, e tanto basta per garantire la circolazione giuridica del bene stesso.

Il ricorso non è, quindi, accolto.

 

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