Plusvalenza da Superbonus: l’extra-tassa da pagare in caso di vendita dell’immobile
Dal 2024 fa plusvalenza la vendita di immobili agevolati con Superbonus. Quando va pagata e come si calcola
Sono previste pesanti imposte per coloro che decidono di vendere un immobile ristrutturato con il Superbonus prima che siano trascorsi 10 anni.
La legge di Bilancio 2024 stabilisce, infatti, che le plusvalenze derivanti dalla vendita onerosa di immobili, che hanno beneficiato degli interventi agevolati dal Superbonus, siano incluse nei redditi diversi secondo il Testo Unico sulle Imposte sui Redditi (TUIR).
L’Agenzia delle Entrate, con la circolare 13/E/2024, ha fornito le istruzioni applicative del nuovo regime in vigore dal 1° gennaio 2024.
Vediamo più in dettaglio in cosa consiste la plusvalenza da Superbonus.
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Indice
Plusvalenza da Superbonus: cos’è e a quanto ammonta
In base a quanto previsto dal comma 64 della Legge di Bilancio 2024, per gli immobili diversi dall’abitazione principale e non ottenuti tramite successione sui quali sono stati effettuati interventi agevolati con il Superbonus, è prevista un’imposta del 26% sulla plusvalenza generata dalla loro vendita nei successivi 10 anni.
L’imposta sulla plusvalenza immobiliare, pertanto, colpisce per un periodo di dieci anni chi vende una seconda casa, a meno non sia stata ereditata. In quest’arco temporale si andrà incontro al prelievo del 26% sulla plusvalenza generata dall’operazione come reddito diverso.
Accanto a questo, viene introdotto un meccanismo di indeducibilità dei costi di ristrutturazione, integrale per i primi cinque anni e al 50% per i successivi cinque.
La misura applicata agli immobili riqualificati con il Superbonus è stata concepita per scoraggiare operazioni speculative e garantire che le agevolazioni fiscali siano effettivamente ed esclusivamente impiegate per migliorare l’efficienza energetica degli immobili.
Fino al 2023, le spese “sostenute” per la realizzazione dei lavori agevolati con il Superbonus erano deducibili dalla plusvalenza tassabile.
La ratio della nuova norma è non concedere più una doppia agevolazione: la realizzazione a costo zero di lavori che aumentano il valore dell’immobile e la vendita dell’immobile riqualificato senza il pagamento di una tassa sulla plusvalenza.
Quando c’è l’esonero dell’imposta sulla plusvalenza Superbonus
Sono previste due eccezioni all’imposta sulla plusvalenza da Superbonus:
- gli immobili ereditati per successione;
- gli immobili utilizzati come residenza principale dal venditore o dai suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni precedenti la vendita, o per la maggior parte del periodo se inferiore ai dieci anni.
In caso di detrazione fiscale nella dichiarazione dei redditi, tutte le spese possono essere considerate. Per gli immobili acquistati o costruiti da oltre cinque anni, il prezzo d’acquisto o il costo di costruzione è rivalutato in base all’indice Istat.
Plusvalenza da Superbonus: come si calcola
La plusvalenza è determinata dalla differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.
Come già detto, alle plusvalenze derivanti dalla cessione “infradecennale” di immobili interessati dal Superbonus è applicata un’imposta sostitutiva del 26%, secondo le modalità previste dall’articolo 1, comma 496, della legge 23 dicembre 2005, n. 266.
Questa opzione deve essere richiesta dalla parte venditrice al notaio al momento della cessione e le nuove disposizioni si applicano alle cessioni poste in essere a decorrere dal 1° gennaio 2024.
Per gli immobili oggetto di interventi agevolati con il Superbonus:
- se gli interventi si sono conclusi da non più di 5 anni, non si tiene conto delle spese relative agli interventi agevolati se si è fruito dell’incentivo nella misura del 110% e sono state esercitate le opzioni per lo sconto in fattura o la cessione del credito;
- se gli interventi si sono conclusi da più di 5 anni, si tiene conto del 50% delle spese relative agli interventi agevolati.
Con la Circolare 13/e/2024 l’Agenzia delle Entrate chiarisce alcuni dubbi sull’applicazione delle plusvalenze:
- è sufficiente un lavoro effettuato sulle parti comuni di un condominio, senza coinvolgere il singolo appartamento, a far scattare la plusvalenza da Superbonus;
- i dieci anni si calcolano a partire dalla fine dei lavori;
- laddove, per il medesimo immobile, si sia fruito dell’incentivo in parte nella misura del 110% e in parte in una misura inferiore, l’irrilevanza delle spese relative agli interventi agevolati riguarderà solo le spese che hanno dato luogo all’incentivo nella misura del 110%; le altre spese, invece, potranno essere considerate al ricorrere di tutti i requisiti previsti dalla legge;
- laddove con riferimento alle spese sostenute per gli interventi ammessi al Superbonus il contribuente si avvalga in parte della detrazione e in parte delle opzioni della cessione del credito o dello sconto in fattura, non concorrono nel calcolo della plusvalenza solamente le spese per le quali è prevista l’aliquota di detrazione del 110% ed è stata esercitata una delle predette opzioni;
- nel caso in cui tra la conclusione degli interventi agevolati e la cessione dell’immobile oggetto degli interventi siano trascorsi più di cinque anni, si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni per lo sconto in fattura o per la cessione del credito, le spese sostenute, concernenti gli interventi agevolati, potranno essere riconosciute nella
misura pari al 50%, a incremento del prezzo di acquisto (o costo di costruzione) del bene; - la plusvalenza configura un reddito diverso laddove non sia conseguita nell’esercizio di arti e professioni e di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice.
Plusvalenza da Superbonus: i chiarimenti del Fisco
Plusvalenza Superbonus: tassata solo la quota dell’immobile non ereditata
Risposta AE 158/2026
Se un immobile interessato da lavori Superbonus è stato acquisito in parte per successione e in parte a titolo oneroso, l’esclusione dalla plusvalenza prevista per gli immobili ereditati opera limitatamente alla quota acquisita per successione. La parte dell’immobile proveniente da un acquisto oneroso resta invece soggetta alle regole introdotte dalla legge di Bilancio 2024.
E’ quanto ha precisato l’Agenzia delle Entrate nella risposta a interpello n. 158/2026, che fornisce anche altri chiarimenti:
- la norma riguarda la prima cessione dell’immobile interessato dai lavori Superbonus a prescindere dal soggetto che materialmente abbia eseguito o sostenuto gli interventi, dalla percentuale di agevolazione e dalla modalità di utilizzo del beneficio fiscale (può pertanto può emergere una plusvalenza imponibile anche se il venditore non è stato il soggetto che ha sostenuto le spese agevolate);
- se il contribuente non è in grado di individuare il prezzo di acquisto o costo di costruzione del bene ceduto, può ai fini della determinazione della plusvalenza, utilizzare il valore risultante da un’apposita perizia giurata, redatta da un professionista abilitato;
- solo per gli immobili «acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni», i valori storici possono essere adeguati ai prezzi attuali, rivalutandoli con l’indice Istat (in sintonia con la risposta 86/2026);
- se il cedente comproprietario dell’immobile non ha sostenuto alcuna spesa per gli interventi agevolati con il superbonus al 110%, ma queste sono state sostenute da un altro comproprietario, che poi ha anche ceduto il relativo credito a terzi, ai fini della determinazione della cosiddetta plusvalenza superbonus, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione dell’immobile ceduto non può essere incrementato delle spese sostenute dal comproprietario, neanche per le componenti non oggetto di beneficio fiscale.
Vendita dell’immobile prima della fine dei lavori Superbonus: scatta la plusvalenza?
Risposta 904-235/2026
Un ulteriore chiarimento riguarda il caso della vendita di un immobile interessato da lavori Superbonus non ancora conclusi.
Secondo la Direzione regionale Lombardia dell’Agenzia delle Entrate (risposta 904-235/2026), se la cessione avviene quando l’intervento è ancora in corso, non trova applicazione la nuova plusvalenza Superbonus prevista dall’articolo 67, comma 1, lettera b-bis del TUIR.
Il motivo è legato al momento da cui decorre il termine di 10 anni: la norma fa riferimento alla conclusione degli interventi agevolati. Se i lavori non sono stati ultimati e non risulta presentata la fine lavori, il termine decennale non può iniziare a decorrere.
In questo caso, l’eventuale plusvalenza deve essere valutata secondo la disciplina ordinaria dell’articolo 67, comma 1, lettera b del TUIR. Pertanto, se l’immobile è stato acquistato da oltre 5 anni, la vendita non genera plusvalenza imponibile, salvo diverse valutazioni dell’Agenzia delle Entrate su possibili profili di abuso del diritto.
Resta distinto il tema della fruizione del Superbonus già maturato tramite sconto in fattura o cessione del credito: per i SAL effettuati entro il 2023, il decreto legge 212/2023 esclude il recupero della detrazione per la sola mancata ultimazione dell’intervento, ferma restando la verifica degli altri requisiti richiesti dalla norma.
Per la plusvalenza conta la data di acquisto, non la rinuncia all’usufrutto
Risposta AE 124/2026
Con la risposta n. 124/2026, l’Agenzia delle Entrate chiarisce un caso particolare: quello di un immobile acquistato in piena proprietà, poi gravato da usufrutto a favore dei genitori e successivamente tornato nella piena disponibilità del proprietario a seguito di rinuncia gratuita all’usufrutto.
La conclusione è favorevole al contribuente: la data rilevante resta quella dell’acquisto originario della piena proprietà e non quella della successiva consolidazione.
Per l’Agenzia delle Entrate, nel caso di rinuncia gratuita all’usufrutto, la piena proprietà si consolida senza che vi sia un nuovo acquisto da parte del nudo proprietario.
Leggi la sintesi redazionale della risposta
Vendita di un bene condominiale: quando scatta la plusvalenza da Superbonus? Come si calcola?
Risposta AE 86/2026
Cosa succede se ad essere venduto è un bene condominiale, come l’ex alloggio del portiere? Le cause di esclusione dalla plusvalenza (immobile acquisito per successione o adibito ad abitazione principale) si applicano anche alla quota millesimale dell’alloggio del portiere? Per i condòmini non esentati, come si calcola il “costo fiscale” di partenza dell’alloggio, non essendo stato acquistato separatamente ma insieme all’appartamento principale?
L’Agenzia delle Entrate ha fornito importanti chiarimenti con la Risposta n. 86/2026 precisando che:
- l’alloggio del portiere è un bene accessorio rispetto alle singole unità immobiliari di proprietà esclusiva dei condòmini (di conseguenza, il trattamento fiscale applicabile alla quota millesimale del bene comune ceduto coincide con quello previsto per il bene principale);
- qualora non sia possibile individuare il costo specifico di acquisto o costruzione del bene ceduto, i singoli condòmini possono utilizzare il valore risultante da un’apposita perizia giurata redatta da un professionista abilitato (a questo valore di perizia si potrà applicare la rivalutazione ISTAT (se l’immobile principale è stato acquistato da oltre 5 anni).
Leggi la sintesi redazionale della risposta
Plusvalenza Superbonus: la donazione non è equiparabile alla successione!
Risoluzione AE 62/2025
Sono due le eccezioni previste dalla norma evitare la tassazione delle plusvalenze derivanti dalla cessione a tiolo oneroso di un immobile entro dieci anni dalla conclusione degli interventi effettuati sullo stesso e agevolati con Superbonus:
- il cedente h acquisito l’immobile «per successione»;
- l’immobile è stato adibito ad abitazione principale (propria o di un suo familiare).
La provenienza per donazione dell’immobile non può essere equiparata alla successione. E’ il chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate con risoluzione n. 62/2025 ad un contribuente, risultato privo di entrambi i requisiti.
Chi vende dopo aver usufruito del Sismabonus Acquisti realizza una plusvalenza?
Risposta AE 137/2025
La plusvalenza sulla vendita di immobili oggetto di intervento di Superbonus riguarda solo la prima cessione, a prescindere dal soggetto che ha eseguito gli interventi (cedente o altri aventi diritto), dalla percentuale di detrazione spettante, dalla modalità di fruizione di quest’ultima e dalla tipologia d’intervento effettuato.
È l’importante chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 137/2025 fornita ad un contribuente che ha acquistato da una impresa di costruzione, a marzo del 2021, un immobile beneficiando del Sismabonus Acquisti con l’opzione per la cessione del credito e dichiara di voler vendere il suddetto immobile.
A tal proposito, l’Agenzia fa notare che con la circolare 13/2024 è stato precisato che la plusvalenza da Superbonus si consegue solo in relazione alla prima cessione a titolo oneroso e non anche alle eventuali successive cessioni dell’immobile.
Nell’ipotesi dell’acquisto di case antisismiche la prima cessione viene effettuata dalle imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che hanno realizzato gli interventi e che, a seguito della successiva alienazione dell’immobile, hanno consentito all’acquirente, nel rispetto di ogni altra condizione prevista dalla norma, l’applicazione del Superbonus.
La successiva rivendita dell’immobile non rientra, pertanto, nel perimetro applicativo della Plusvalenza sa Superbonus.
Resta fermo – spiega ancora l’interpello – che “qualora l’immobile sia venduto prima del decorso di un quinquennio dall’acquisto e sempreché non sia stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione, l’eventuale plusvalenza realizzata a fronte di tale cessione costituisce reddito” in base all’articolo 67 del Tuir. Si realizza, insomma, l’ipotesi ordinaria di plusvalenza tassata.
Plusvalenza da Superbonus esclusa in caso di decadenza del beneficio
Risposta AE 122/2025
Rispondendo ad un quesito posto da un contribuente, l’Agenzia delle Entrate, nella risposta n. 122 del 29 aprile 2025 precisa che la decadenza dal beneficio del Superbonus esclude il verificarsi di una plusvalenza.
Nel caso in esame, il contribuente ha perso il beneficio a causa di errori sostanziali nell’indicazione delle attestazioni richieste nel modello CILA-S.
L’Agenzia delle Entrate fa notare che può comunque ricorrere – anche in caso di decadenza – la disciplina dettata alla lettera b) dell’articolo 67 comma 1 del Tuir per le plusvalenze realizzate per le cessioni a titolo oneroso di beni immobili (fabbricati e terreni agricoli) acquistati, costruiti o ricevuti in donazione da non più di cinque anni.
In quest’ultimo caso, il periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante. Inoltre, anche per questa fattispecie, sono esclusi dalla plusvalenza i beni immobili acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.
Sempre ai sensi dell’articolo 67, comma 1, del Tuir, la tassazione sostitutiva non è applicabile alle plusvalenze che costituiscono redditi di capitale ovvero sono conseguite:
- nell’esercizio di arti o professioni;
- nell’esercizio di imprese commerciali oppure da società in nome collettivo o in accomandita semplice;
- in relazione alla qualità di lavoratore dipendente.
Non c’è plusvalenza post Superbonus sulla parte di immobile ereditato
Risposta AE 208/2024
Ai fini dell’imponibilità della plusvalenza realizzata con la cessione dell’intero immobile ristrutturato con il Superbonus, è necessario distinguere la quota relativa all’immobile pervenuto per successione (esclusa) da quella riferibile al 50 per cento dell’immobile acquistato a titolo oneroso (imponibile).
È quanto precisa l’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 208 del 23 ottobre 2024, a seguito di un interpello presentato dalla proprietaria di un immobile, acquisito per il 50% mediante compravendita effettuata dal coniuge in regime di comunione legale dei beni e per il restante 50% tramite successione in seguito al decesso del coniuge stesso.
L’immobile in questione non è stato adibito ad abitazione principale e sulle parti condominiali sono stati eseguiti interventi ammessi alla detrazione del 110% (cosiddetto Superbonus), relativamente alla quale è stata esercitata l’opzione per la cessione del credito d’imposta.
A questo proposito, in considerazione della successiva intenzione di cedere l’immobile, l’istante ha chiesto all’Amministrazione se:
- la corrispondente plusvalenza imponibile si verifichi anche se gli interventi agevolabili sono stati effettuati su parti condominiali dell’edificio;
- in caso di risposta affermativa, come tale plusvalenza vada calcolata, considerato che il 50% dell’immobile è stato acquisito per successione.
Rispetto al primo punto, l’Agenzia richiama sul tema la circolare 13/2024, nella parte in cui evidenzia che, ai fini dell’emersione della plusvalenza imponibile, non “occorre che sulla singola unità immobiliare siano stati effettuati anche interventi trainati, ma è sufficiente la circostanza che siano stati effettuati interventi ammessi al Superbonus sulle parti comuni dell’edificio di cui fa parte l’unità immobiliare ceduta a titolo oneroso”.
Ne risulta, perciò, che le plusvalenze originate dalla cessione di immobili sui quali sono stati realizzati interventi agevolati dal Superbonus e terminati da non più di dieci anni sono imponibili, compresi i lavori eseguiti esclusivamente sulle parti comuni degli edifici condominiali.
Riguardo al secondo punto, la stessa circolare 13/2024 chiarisce che sono escluse dall’imponibilità le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso degli immobili acquisiti per successione. In altri termini, per gli immobili ereditati il presupposto impositivo è espressamente escluso.
Tale esclusione si verifica anche nell’ipotesi in cui la proprietà immobiliare derivi solo in parte da una successione, rilevando solamente per la plusvalenza correlata alla quota di proprietà ereditata, con conseguente imponibilità pro quota della plusvalenza ottenuta dalla cessione immobiliare.
Nel caso in esame, pertanto, ai fini dell’imponibilità della plusvalenza realizzata con la cessione dell’intero immobile, è necessario operare una distinzione tra la quota relativa all’immobile pervenuto per successione e quella acquistata a titolo oneroso. La prima è da considerare esclusa, la seconda imponibile.
Va pertanto assoggettato a tassazione il 50% della plusvalenza determinata, ai sensi dell’articolo 68, comma 1, del Tuir, quale differenza tra il prezzo complessivo della vendita immobiliare percepito nel periodo d’imposta e il costo d’acquisto a suo tempo sostenuto dal coniuge, aumentato di ogni altro costo inerente all’immobile, opportunamente convertito in euro e rivalutato. Le spese sostenute dall’istante per gli interventi ammessi al Superbonus sono da considerare irrilevanti, in quanto non ancora trascorsi i dieci anni di tempo tra i lavori e la cessione dell’immobile.
Come calcolare la plusvalenza da Superbonus su un immobile acquisito per usucapione
Risposta AE 157/2024
Con la Risposta n. 157 del 17 luglio 2024 l’Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti sul calcolo della plusvalenza derivante dalla vendita di un immobile acquisito per usucapione e oggetto di interventi agevolati con detrazione al 110%.
Il contribuente ha acquisito un immobile abitativo tramite usucapione e successivamente ha effettuato lavori di ristrutturazione agevolati con Superbonus, esercitando l’opzione per la cessione parziale del credito corrispondente e utilizzando la restante parte della detrazione nella propria dichiarazione dei redditi.
Terminata la ristrutturazione, il contribuente intende vendere l’immobile (prima, dunque, che siano trascorsi i dieci anni dalla data di fine lavori).
Chiede, pertanto, come debba essere calcolata la plusvalenza ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lett. bbis), del Tuir.
Innanzitutto il Fisco, richiamando il quadro normativo di riferimento e la circolare 13/E/2024, spiega che nel caso in cui l’immobile sia acquisito per usucapione e oggetto degli interventi da meno di 10 anni, la plusvalenza tassabile sarà la differenza tra il prezzo di vendita e il valore della sentenza di usucapione, aumentato dai “costi inerenti”.
Poiché gli interventi si sono conclusi da non più di 5 anni, non si tiene conto delle spese relative ai lavori effettuati. Da tale calcolo vengono, quindi, escluse le spese per gli interventi agevolati con detrazione al 110% e trattati secondo le opzioni esercitate.
Con la riserva di proprietà la plusvalenza è posticipata
Risposta 156/2024
Se un immobile su cui sono stati eseguiti interventi Superbonus è ceduto con clausola di riserva della proprietà (articolo 1523 del Codice civile), il calcolo del decennio rilevante ai fini della imponibilità della plusvalenza ha come momento conclusivo il verificarsi dell’effetto traslativo della proprietà (ossia il pagamento dell’ultima rata di prezzo) e non la data di stipula del rogito di compravendita. Il differimento degli effetti traslativi per effetto della riserva di proprietà opera a favore del cedente.
L’Agenzia delle Entrate ha affermato questo importante principio con la risposta all’interpello 156/2024.
In caso di plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili su cui sono stati realizzati interventi Superbonus, la non imponibilità della plusvalenza (articolo 67, comma 1, lettera b-bis, del Tuir) “scatta” se la cessione interviene quando i lavori si sono conclusi da almeno dieci anni all’atto della cessione.
Nel caso sottoposto all’Agenzia in sede di interpello l’acquirente (fratello del cedente) entra in possesso effettivo dell’immobile solo dopo 10 anni, al momento del pagamento dell’ultima delle 120 rate mensili pattuite (e non con la stipula del rogito di compravendita).
Poiché, in quel momento, sarà decorso più di un decennio dal termine dei lavori Superbonus, la plusvalenza realizzata sarà irrilevante ai fini Irpef, fuoriuscendo dal periodo di monitoraggio previsto dalla citata lettera b-bis) del comma 1 dell’articolo 67 del Tuir.
Plusvalenza da Superbonus anche per il comodatario
FiscoOggi 15/07/2024
L’imposta del 26% sulla plusvalenza vale anche quando l’agevolazione non l’ha avuta il proprietario della casa ma il comodatario?
L’Agenzia delle Entrate risponde su FiscoOggi del 15 luglio 2024 al dubbio del lettore chiarendo che:
- la Legge di Bilancio 2024, all’articolo 1, comma 64 ha previsto una nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare imponibile del 26% per le cessioni a titolo oneroso (poste in essere a partire dal 1° gennaio 2024) di immobili che sono stati oggetto di interventi agevolati con il cosiddetto Superbonus, che si sono conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione;
- la nuova plusvalenza riguarda tutti gli immobili sui quali sono stati effettuati interventi ammessi al Superbonus, anche quelli non residenziali, a prescindere dal soggetto che ha eseguito i lavori, dalla loro tipologia, dalla percentuale di detrazione spettante e dalla modalità di fruizione di questa;
- per i primi 5 anni, poi, i costi di ristrutturazione non si potranno dedurre dalla plusvalenza, mentre per i 5 anni successivi (cioè dal sesto al decimo) si potranno dedurre al 50%;
- sono escluse le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili acquisiti per successione e di quelli che sono stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni precedenti la cessione (o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia trascorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo).
Plusvalenza da Superbonus 110%: approfondimenti e contributi extra
Plusvalenza da Superbonus esclusa per i lavori eseguiti dopo la successione?
In un documento diffuso il 1° luglio 2025, la Fondazione Nazionale dei commercialisti esamina alcuni aspetti controversi e le criticità ancora presenti nell’applicazione della nuova lettera b-bis) del comma 1 dell’articolo 67 del Tuir.
L’analisi si concentra su alcune casistiche non immediatamente riconducibili al nuovo presupposto imponibile, offrendo una chiave di lettura in relazione ai dubbi interpretativi che ancora restano aperti.
In particolare, le tematiche oggetto di indagine nel documento sono le seguenti:
- immobile acquisito per successione e successivamente oggetto di interventi “superbonus”;
- immobile acquistato fruendo del “sismabonus acquisti” in versione “superbonus”;
- interventi “superbonus” effettuati dal donante;
- immobile oggetto di interventi “superbonus” senza trasformazione urbanistica ed edilizia;
- cessione dell’immobile antecedentemente alla fine dei lavori;
- cessione tramite il contratto di “rent to buy“.
Gli studi del Notariato
Con lo studio n. 90-2024/T il Notariato fornisce nuove importanti indicazioni sulla plusvalenza da Superbonus alla luce dei chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate con la circolare 13/E/2024.
Sebbene le conclusioni precedentemente proposte non siano completamente allineate con le indicazioni della circolare del Fisco, la Commissione del notariato offre un nuovo contributo sul tema, con il duplice scopo di analizzarne più nel dettaglio i contenuti e di trarne alcune indicazioni utili sul piano operativo.
L’analisi è sviluppa secondo le fasi fondamentali dell’iter:
- accertamento della natura onerosa dell’atto
- verifica della qualifica del soggetto cedente
- verifica della sussistenza di una plusvalenza
- accertamento della esecuzione di lavori ammessi al superbonus – conclusione dell’intervento
- accertamento della sussistenza di cause di esclusione dalla nuova plusvalenza
- qualifica e natura dell’intervento presupposto per l’applicazione delle plusvalenze
- calcolo della plusvalenza
Lo studio si chiude con l’analisi dei casi irrisolti.
Nello studio n.15-2024/T, il Notariato fa il punto sulle novità introdotte dalla Legge di bilancio 2024 alle plusvalenze immobiliari a seguito di interventi goduti dal beneficio del Superbonus, proponendo limiti meno rigidi.
Più in dettaglio, il Notariato propone di escludere dalla plusvalenza Superbonus anche:
- i lavori di manutenzione ordinaria e quelli qualificabili come edilizia libera;
- i lavori agevolati con un’aliquota inferiore al 110%;
- le vendite effettuate da chi non ha usufruito del Superbonus.
Secondo i Notai, dovrebbero generare una plusvalenza Superbonus solo:
- gli interventi che abbiano riguardato direttamente l’immobile (secondo questa interpretazione un lavoro sulle parti comuni non produce alcun effetto per il singolo appartamento);
- gli interventi edilizi trainanti e trainati di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia eseguiti sul singolo immobile (esclusi, quindi, gli interventi di manutenzione ordinaria o più in generale realizzabili in edilizia libera);
- gli interventi che hanno usufruito della detrazione al 110% (e non quelli agevolati con l’aliquota al 90% o 70%);
- gli interventi agevolati con il Superbonus e realizzati direttamente dal proprietario (se il proprietario vendesse l’immobile, subirebbe una tassazione per lavori che non ha pagato e per i quali non ha usufruito di alcuna agevolazione).
Lo studio si spinge oltre offrendo altri esempi di interventi che non creano plusvalenza, come l’installazione di pompe di calore, l’eliminazione di piccole barriere architettoniche, la sostituzione delle finestre e delle strutture accessorie, l’installazione di pannelli solari, la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale.
Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/plusvalenza-superbonus/
La questione è interessante , a memoria si ricorda il contezioso circa le valutazioni della tassa di registro sul valore di compravendita, altro che semplificazioni !!!! Pensate alle valutazioni di aumento di valore che avrà l’immobile dopo il 110 !!! Chi mi dirà quale sarà il valore reale di vendità in modo da confrontare e calcolare il plusvalore ottenuto dalla stessa ????
La soluzione semplice potrebbe essere una quota del rimborso ottenuta con il 110 , trattasi di una % . In questo modo non si sgravano le spese inutili su fabbricati seminuovi.
Nell’articolo scrivete: “che c’è l’esonero della plusvalenza per gli immobili ereditati per successione o donazione”. Nella circolare dell’AdE mi è parso di leggere che immobili ricevuti per donazione debbano pagare la plusvalenza. Chi ha ragione?
Ovviamente ha ragione l’Agenzia delle Entrate. Abbiamo provveduto a rettificare, grazie della segnalazione.