Plusvalenza immobiliare da cessione infraquinquennale: guida rapida

L’articolo 67 del Tuir (D.P.R. 917/1986) disciplina le ipotesi di plusvalenze realizzate sui beni immobili stabilendo il regime di tassazione applicabile al soggetto che non opera in regime di impresa e che, a seguito di cessione a titolo oneroso di beni immobili, abbia conseguito un reddito.

Il guadagno rientra nei “redditi diversi” purché non costituiscano redditi di capitale e non siano conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente.

Cos’è la plusvalenza immobiliare, chi è tenuta come si calcola, come si paga? Quali soggetti sono tenuti a pagare le tasse per la plusvalenza immobiliare? Quando e a quali condizioni la plusvalenza non è tassabile?

Ecco una rapida guida che risponde a queste e ad altre domande. In calce all’articolo anche le sentenze più recenti sull’argomento e i contributi in PDF del Consiglio Nazionale del Notariato con spunti interessanti anche per tecnici e professionisti.

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Cos’è la plusvalenza immobiliare? A quali beni si riferisce?

La plusvalenza è la differenza positiva che il singolo ha ottenuto dalla rivendita di una proprietà che abbia precedentemente acquistato.

Questo guadagno che viene chiamato plusvalenza viene tassato solo in ipotesi specifiche che riguardano la vendita di:

• terreni lottizzati;
• terreni agricoli acquistati da non più di cinque anni;
• terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria;
• fabbricati acquistati o costruiti da non più di cinque anni.

Come chiarito, al riguardo, con la circolare 23/2020, la legge contempla, in sostanza, due distinte ipotesi di plusvalenza, scaturenti l’una dalla cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni e l’altra dalla cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.

Nella prima ipotesi (cessione infraquinquennale di immobili), condizione per l’imponibilità della plusvalenza è che la cessione dell’immobile intervenga entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione del cespite, salvo particolari eccezioni. La ratio sottesa è di assoggettare a tassazione i guadagni derivanti dalle cessioni immobiliari poste in essere con l’intento speculativo, che si presume quando intercorra un arco temporale inferiore a cinque anni tra la data di acquisto o costruzione dell’immobile e quella di vendita dello stesso.

Nella seconda ipotesi (cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria) l’imponibilità della plusvalenza non soggiace a condizioni e si ricollega al semplice intervento della
destinazione edificatoria in sede di pianificazione urbanistica dei terreni ceduti.

Quando è tassabile la plusvalenza da cessione infraquinquennale?

La plusvalenza è tassabile quando il periodo intercorrente tra l’acquisto/la costruzione del bene immobiliare e la vendita dello stesso è inferiore a 5 anni.

L’operazione sottoposta a tassazione è la cessione a titolo oneroso.

Le ipotesi di tassazione delle plusvalenze sono tassative e non sono più individuate facendo riferimento genericamente a un intento speculativo presunto.

Conferma di ciò è data dall’art 67 tuir lett. b) ove la rivendita infraquinquennale evidenzia comunque un programma speculativo considerato dal punto di vista ora più oggettivo che soggettivo.

Nel caso di immobile ricevuto in donazione, la plusvalenza è tassabile qualora la vendita effettuata dal donatario avvenga entro 5 anni dalla data di acquisto dello stesso immobile da parte del donante. In questo caso la plusvalenza si calcola confrontando l’importo della vendita incassato dal donatario e il costo di costruzione o di acquisto sostenuto a suo tempo dal donante.

Nel caso dei fabbricati in corso di costruzione, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate, è necessario fare riferimento allo stato dell’immobile in corso di costruzione quando avviene la vendita. In particolare, se sono stati realizzati almeno il rustico con i muri perimetrali e la copertura, vengono applicate le regole per i fabbricati. Se, invece, l’immobile non può essere considerato un fabbricato sono valide le stesse regole dei terreni edificabili.

Ciò che rileva resta la data di acquisto dell’immobile. Come chiarito dall’Agenzia delle Entrate con l’interpello n. 560/2022, ai fini del quinquennio previsto dall’art. 67 del TUIR, la ristrutturazione e l’ampliamento dell’immobile non modificano la data dalla quale decorre il termine.

Cos’è la plusvalenza da superbonus?

La legge di bilancio 2024 ha introdotto e disciplinato  una nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare imponibile, che riguarda le cessioni d’immobili che sono stati oggetto d’interventi agevolati co il Superbonus.

Abbiamo approfondito la questione in un apposito focus dal titolo “Plusvalenza da Superbonus”.

Quando la plusvalenza immobiliare non si paga?

La presunzione di una plusvalenza è esclusa se l’immobile:

• è stato acquisito per effetto di successione;
• è stato adibito ad abitazione principale (residenza anagrafica) del cedente o dei suoi familiari coniuge, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo grado) per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto (o la costruzione) e la cessione;
• è stato ceduto a titolo oneroso successivamente a 5 anni dall’acquisto/costruzione.

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Se la cessione riguarda anche la pertinenza?

Con la risposta a interpello n. 83 pubblicata il 22 novembre 2018 (richiamata proprio dagli Istanti), riferita al caso della vendita di un immobile destinato ad ”abitazione principale” e delle relative pertinenze, l’Agenzia delle Entrate – richiamando la circolare del 1° marzo 2007, n. 12/E – ha chiarito che “la sussistenza del vincolo pertinenziale, rendendo il bene servente una proiezione del bene principale consente di attribuire alla pertinenza la medesima natura del bene principale”.

Di conseguenza, “la cessione della pertinenza unitamente all’abitazione principale, entro cinque anni dall’acquisto non genera plusvalenza e quindi non è imponibile, sempreché per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione, l’unità immobiliare urbana sia stata adibita ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari”

Sempre la medesima risposta n. 83 del 2018 l’Agenzia delle Entrate chiarisce che “a diverse conclusioni deve pervenirsi, invece, nel caso in cui la pertinenza venga ceduta separatamente dall’abitazione principale.

In tale ipotesi, infatti, si elide il vincolo di strumentalità funzionale della pertinenza rispetto al bene principale, per cui l’operazione posta in essere assume una diversa connotazione, avendo ad oggetto un immobile che non può essere assimilato all’abitazione principale, con la conseguenza che “la plusvalenza derivante dalla cessione infraquinquennale del box auto (ndr posta in essere) separatamente dall’abitazione principale, costituisca reddito diverso ai sensi del citato articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR e, quindi, soggetto ad IRPEF”.

In altri termini, la sussistenza del vincolo pertinenziale attribuisce al bene servente esclusivamente la medesima ”natura” del bene principale, ossia ove sussistente la sua qualità di immobile adibito ad abitazione principale.

La sussistenza del vincolo pertinenziale, al contrario, non può modificare elementi oggettivi che caratterizzano il rapporto del possessore con il bene, quali la data di acquisto o costruzione dello stesso, che deve essere valutata con riferimento a ogni singola unità immobiliare e non, invece, con esclusivo riferimento al bene principale.

Come viene calcolata la plusvalenza tassabile?

La plusvalenza tassabile viene calcolata come differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto o di costruzione, aumentato di ogni altro costo inerente al bene e documentato.

Più in dettaglio, tra le spese inerenti al costo di acquisto rientrano:

• imposte indirette pagate al momento dell’acquisto;
• le spese notarili e accessorie sostenute all’atto dell’acquisto;
• le spese incrementative sostenute dopo l’acquisto e prima della cessione (es. manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia).

Tra le spese inerenti invece al costo di costruzione figurano quelle relative:

• al contratto di appalto;
• alla progettazione e a consulenze di vario genere;
• agli oneri di urbanizzazione;
• agli incrementi sostenuti dopo la costruzione e prima della cessione (es. manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia).

A quanto ammonta e come si versa la tassa sulla plusvalenza immobiliare?

Occorre distinguere tra persone fisiche e, in generale, soggetti che non operano in regime di impresa da un lato e soggetti in regime di impresa dall’altro. Per entrambi, l’eventuale plusvalenza tassabile viene calcolata come differenza tra il valore di cessione e il costo.

Nel caso di persone fisiche non operanti in regime di impresa la plusvalenza derivante dalla cessione di un fabbricato nel quinquennio rientra nella categoria dei “redditi diversi”. In questa fattispecie, la plusvalenza viene calcolata come differenza tra il corrispettivo ricevuto per la vendita dell’immobile e il costo sostenuto per l’acquisto o la costruzione.

Essa concorre alla formazione del reddito complessivo del contribuente ed è soggetta a tassazione ordinaria nell’anno in cui viene riscosso il corrispettivo.

In alternativa l’imposta sulla plusvalenza può essere pagato direttamente al momento del rogito come imposta sostitutiva al 26%.

Per individuare il momento in cui si realizza il presupposto impositivo occorre applicare il principio di cassa, pertanto la plusvalenza viene tassata nel periodo d’imposta in cui è stato percepito il corrispettivo.

La tassazione sostitutiva non è applicabile alle plusvalenze che, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, del Tuir, costituiscono redditi di capitale ovvero sono conseguite:

• nell’esercizio di arti o professioni;
• nell’esercizio di imprese commerciali oppure da società in nome collettivo o in accomandita semplice;
• in relazione alla qualità di lavoratore dipendente.

Il notaio, cui è stata richiesto di applicare l’imposta sostitutiva, ne calcola l’importo e provvede al versamento, ricevendo la somma dal venditore.

Inoltre, è tenuto a comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi alle cessioni.

Per consentire l’adempimento è stato predisposto un modello, che deve essere compilato in relazione a un solo cedente e a un solo immobile.

Se nell’atto di cessione intervengono più venditori e/o vengono trasferiti più immobili, per ciascun cedente che richiede l’applicazione della tassazione sostitutiva devono essere compilati tanti modelli quanti sono gli immobili per i quali è richiesto questo tipo di tassazione.

Il modello deve essere presentato all’Agenzia delle Entrate, esclusivamente per via telematica, insieme al contratto di compravendita trasmesso per la registrazione dell’atto, secondo le istruzioni dell’Agenzia (le specifiche tecniche sono allegate al provvedimento del 6 dicembre 2006 – pdf).

Il notaio deve versare l’imposta sostitutiva entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla stipula dell’atto.

Nel caso di soggetti operanti in regime di impresa, si applicano le disposizioni dell’art. 86 TUIR.

In particolare, occorre escludere da tassazione come plusvalenza tutti quegli immobili la cui costruzione o la cui vendita costituisce attività dell’impresa. Si tratta, ad esempio, degli immobili merce posseduti da società immobiliari. Questi, infatti, saranno classificati tra i ricavi dell’attività e seguiranno la tassazione secondo le regole ordinarie (per le società di capitali saranno quindi imponibili IRES). Nell’ipotesi di cessione di un bene immobile iscritto tra le immobilizzazioni, al contrario, viene a realizzarsi una plusvalenza calcolata come differenza tra il valore di vendita e il costo non ammortizzato.

Nella situazione in cui il bene venga assegnato ai soci, il valore di vendita si presume pari al valore normale. Tale plusvalenza può essere alternativamente:

1. tassata interamente per competenza nell’esercizio in cui viene realizzata;
2. se l’immobile è posseduto da almeno tre anni, tassata in quote costanti nell’esercizio in cui viene realizzata e nei seguenti, ma non oltre il quarto.

Le aliquote applicabili sono quelle proprie del tipo di impresa, pertanto, nel caso di società di persone vengono tassate per trasparenza in capo ai soci, nel caso di società di capitali scontano l’IRES.

Prassi e giurisprudenza recente sulle plusvalenze immobiliari

Plusvalenza immobiliare e pertinenze: il quinquennio si calcola per ogni unità e il preliminare di vendita non lo interrompe
Risposta AE 157/2026

Quando un’abitazione viene venduta insieme alle sue pertinenze, acquistate però in momenti diversi, il quinquennio rilevante ai fini della tassazione della plusvalenza immobiliare non può essere calcolato facendo riferimento soltanto alla data di acquisto dell’immobile principale.

La verifica va effettuata autonomamente per ciascuna unità immobiliare oggetto della cessione, anche quando abitazione e pertinenze vengono trasferite con un unico atto.

È il principio affermato dall’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 157/2026, dedicata alla determinazione della plusvalenza imponibile in caso di cessione infraquinquennale di un immobile insieme alle relative pertinenze e in presenza di un contratto preliminare sottoscritto prima del decorso dei cinque anni.

Il chiarimento è particolarmente importante nei casi in cui garage, terreni, impianti sportivi o altre unità pertinenziali siano stati acquistati successivamente all’immobile principale.

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Sintesi redazionale della risposta

Quando un terreno agricolo diventa “edificabile di fatto” ai fini della plusvalenza? Rilevano iter edilizi, prezzo e destinazione concreta
Cassazione 3784/2026

In tema di imposte sui redditi, ai fini della determinazione della plusvalenza tassabile ex artt. 67 e 68 del d.P.R. n. 917 del 1986 (TUIR), la natura di “area edificabile” di un terreno deve essere accertata non soltanto in base alla qualificazione formale risultante dagli strumenti urbanistici generali (“edificabilità di diritto”), ma anche in virtù di una vocazione edificatoria sussistente in via di mero fatto (“edificabilità di fatto”).

E’ quando disposto dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 3784 del 19 febbraio 2026, precisando che tale condizione ricorre qualora il terreno presenti una potenzialità di trasformazione edilizia desumibile da elementi obiettivi e concludenti, quali:

• l’esistenza di un iter amministrativo autorizzatorio in fase avanzata o prossimo alla conclusione al momento della cessione (es. rilascio del titolo abilitativo a pochi giorni dal rogito);
• la pattuizione di un prezzo di vendita significativamente superiore al valore agricolo medio della zona;
• la destinazione concreta dell’area a interventi edilizi di qualsiasi natura, inclusi quelli a scopo non residenziale (come l’installazione di impianti di distribuzione carburanti), anche se realizzabili in deroga o su suoli agricoli in base a normative regionali o speciali.

Gli indici di edificabilità elaborati dalla giurisprudenza (vicinanza al centro abitato, servizi pubblici, ecc.) hanno carattere meramente esemplificativo e non tassativo, gravando sul giudice di merito l’obbligo di una valutazione complessiva e sostanziale che privilegi la reale natura economica e la potenzialità trasformativa del bene oggetto di compravendita.

Download Gratuito Sentenza Corte di Cassazione 3784/2026 - Plusvalenza su terreni ed edificabilità di fatto

Leggi la sintesi redazionale della sentenza

Interpretazione autentica dell’inquadramento dei redditi derivanti dalla concessione o costituzione di diritti reali su beni immobili
D.L. 84/2025

L’art. 1, comma 1-bis del D.L. 84/2025 fornisce una norma di interpretazione autentica del comma 1, lettera h) dell’art. 67 del D.P.R. 917/1986 che qualifica come redditi diversi, ai fini IRPEF, i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto o dalla costituzione di diritti reali di godimento su beni immobili.

Viene chiarito che la concessione o costituzione di diritti reali di godimento su beni immobili rientra nella casistica di cui alla lettera h) solo nel solo caso in cui il soggetto disponente mantenga un diritto reale sul bene stesso.
Si qualifica invece come plusvalenza, tassabile ai sensi delle lettere b) e b -bis ) del comma 1 al ricorrere delle condizioni temporali ivi previste, se il disponente si spoglia contestualmente e integralmente di ogni diritto reale sul bene.

Per effetto di tale interpretazione, la cessione di nuda proprietà e usufrutto a due acquirenti non fa scattare la tassazione dei proventi come redditi diversi per il venditore. Solo se ne ricorrono le condizioni temporali può configurarsi una plusvalenza tassabile.

I dubbi interpretativi sul corretto inquadramento dei redditi derivanti dalla concessione o costituzione di diritti reali su beni immobili sono generati dalle seguenti modifiche introdotte dalla Legge di bilancio 2024 (Legge 213/2023,):

• ai fini delle imposte sui redditi, laddove non sia diversamente previsto dal TUIR o da altre disposizioni normative, le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per gli atti a titolo oneroso che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento ( 9 del D.P.R. 917/1986, comma 5);
• la disciplina dei redditi diversi di cui all’  67 del D.P.R. 917/1986, comma 1, lettera h), si applica all’ipotesi di costituzione del diritto di superficie sui beni immobili e di altri diritti reali di godimento (enfiteusi, superficie, uso, abitazione, servitù), in analogia alla concessione in usufrutto.

A tal proposito, l’Agenzia delle Entrate – con risposta a interpello 133/2025 – ha stabilito che

• il corrispettivo derivante dalla costituzione a titolo oneroso dell’usufrutto costituisce reddito diverso ai sensi della lettera h);
• la plusvalenza derivante dalla cessione della nuda proprietà dell’abitazione è tassabile invece come plusvalenza ai sensi della lettera b), ovviamente nell’ipotesi in cui la cessione avvenga entro cinque anni dall’acquisto

Per l’edificabilità del terreno è sufficiente il PRG
Cassazione 17198/2025

In tema di plusvalenza immobiliare, rileva la qualificazione urbanistica di area fabbricabile attribuita dal Piano Regolatore Generale (PRG) adottato dal Comune, indipendentemente dal perfezionamento del relativo iter approvativo né dall’adozione di strumenti attuativi o dal rilascio di concessioni edilizie.

È il principio stabilito dalla Corte di cassazione con l’ordinanza n. 17198 del 26 giugno 2025, in merito alla corretta interpretazione della lettera b) dell’articolo 67 del Testo unico sulle imposte dirette (Tuir), D.P.R. n. 917/1986.

Secondo la norma costituiscono redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

Secondo un orientamento giurisprudenziale consolidato, un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile allo scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione degli strumenti attuativi del medesimo perché già l’avvio della procedura per la formazione del P.R.G. determina un’impennata di valore, pur con tutti i necessari distinguo riferiti alle zone ed alla necessità di ulteriori passaggi procedurali (Cass., Sez. U., 30/11/2006, n. 25505-6 Cass. 26/01/2015, n. 1286).

Non occorre che lo strumento urbanistico adottato dal Comune, pertanto, abbia perfezionato il proprio iter di formazione mediante l’approvazione da parte della regione, atteso che l’adozione dello strumento urbanistico, con inserimento di un terreno con destinazione edificatoria, imprime al bene una qualità che è recepita dalla generalità dei consociati come qualcosa di già esistente e di difficile reversibilità.

In altri termini, anche in questo caso i giudici hanno ritenuto che con l’avvio del procedimento amministrativo di trasformazione urbanistica di un suolo si avvia anche un parallelo processo di trasformazione economica dello stesso, che non consente più la valutazione, ai fini fiscali, secondo il criterio del reddito dominicale, criterio del resto superato da più concreti criteri di valutazione economica.

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Si crea plusvalenza da cessione infraquinquennale anche in caso di separazione tra coniugi
Risposta AE 153/2025

L’immobile acquisito in base ad una sentenza di separazione o di cessazione degli effetti civili del matrimonio rappresenta un trasferimento a titolo oneroso dell’immobile. Pertanto ai fini del computo del quinquennio previsto dall’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR per l’esenzione dalla tassazione della plusvalenza occorre far riferimento alla data in cui è intervenuto tale trasferimento.

Lo precisa l’Agenzia delle Entrate nella risposta all’interpello n. 153 dell’11 giugno 2025.

L’Agenzia ricorda che condizione per l’imponibilità della plusvalenza è che la cessione dell’immobile intervenga entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione del cespite, salvo particolari eccezioni, ossia con esclusione dei beni acquisiti per successione e delle unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

Come chiarito, al riguardo, con la circolare 23/2020 la ratio sottesa è di assoggettare a tassazione i guadagni derivanti dalle cessioni immobiliari poste in essere con l’intento speculativo, che si presume quando intercorra un arco temporale inferiore a cinque anni tra la data di acquisto o costruzione dell’immobile e quella di vendita dello stesso.

Nel caso in esame, il contribuente ha acquistato nel 2003 con la moglie, in regime di separazione dei beni, un immobile divenendo proprietario al 50 per cento; ¬ nel 2023 ha acquisito l’altra metà dell’immobile “in attuazione della sentenza di separazione senza trasferimento di denaro, come regolazione degli aspetti patrimoniali tra i coniugi in accordo di separazione”. Poiché intende vendere l’immobile in questione prima del decorso di 5 anni dalla acquisizione del 50% a seguito di separazione (dicembre 2023) ritiene che l’eventuale plusvalenza non sia imponibile ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR in quanto l’acquisizione è stata operata “in esecuzione degli accordi di separazione e della relativa sentenza e non rappresenti un’operazione finanziaria speculativa bensì il normale esito del riassetto del patrimonio dei coniugi in fase di separazione».

Di parere diverso è l’Agenzia delle Entrate. Con la risoluzione 17 ottobre 1984, n. 22, è infatti stato precisato che il trasferimento in proprietà della quota di un immobile tra ex coniugi, in ottemperanza a quanto deciso dalla sentenza che ha disposto la cessazione degli effetti civili del matrimonio è “senz’altro da considerare a titolo oneroso” poiché trova il suo “fondamento nella sentenza di divorzio che ha posto un regolamento economico tra gli ex ¬ coniugi, ma al contempo la causa dello stesso è rinvenibile nello scambio tra il valore del fabbricato ceduto e la tacitazione di ogni pretesa economica da parte dell’avente causa”.

Pertanto, nell’ipotesi di successiva rivendita dell’immobile acquisito in base ad una sentenza di separazione o di cessazione degli effetti civili del matrimonio, trova applicazione il citato articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR.

In particolare, ai fini del computo del quinquennio occorre far riferimento alla data in cui è intervenuto il trasferimento a titolo oneroso dell’immobile.

Ciò posto, considerato che, nel caso in esame, l’Istante nel 2023 ha acquisito la quota appartenente all’ex coniuge, per il calcolo del quinquennio occorrerà considerare tale data.

Considerato, inoltre, che dall’atto notarile di trasferimento di quote immobiliari esecutivo degli obblighi assunti in sede di separazione consensuale dei coniugi risulta che il valore attribuito alla quota dell’immobile acquisita dall’Istante è pari a 30.000 euro, qualora l’Istante proceda alla vendita dell’immobile prima che siano trascorsi cinque anni, la plusvalenza è pari, ai sensi dell’articolo 68 del TUIR, alla differenza tra la metà del corrispettivo percepito per la vendita dell’immobile e l’importo indicato in atti quale valore della quota trasferita “aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo”.

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Plusvalenze immobiliari tassabili anche se manca la volontà speculativa
Cassazione 11786/2025

È sempre considerata di carattere speculativo, sulla base di una presunzione assoluta, la vendita infraquinquennale di un immobile non adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso fra l’acquisto e la cessione.

È quanto ribadito nella sentenza n. 11786 del 5 maggio 2025 della Corte di cassazione, che richiama un consolidato orientamento giurisprudenziale (da ultimo Cass. n. 4757/2021) secondo il quale, ai fini della ricorrenza del presupposto impositivo, non ha alcun rilievo l’eventuale assenza di volontà speculativa in capo al cedente, in quanto gli elementi che determinano l’esclusione della fattispecie normativa sono, da un lato, il mancato superamento di un certo intervallo temporale fra l’acquisto e la vendita (cinque anni), dall’altro, la destinazione dell’immobile all’uso personale dell’acquirente e dei suoi familiari, da valutare secondo criteri oggettivi (cfr. Cass. n. 14270/2016).

Leggi di più

Gli studi del Notariato sulle plusvalenze immobiliari

Studio n. 182-2016/T

In uno studio del Notariato del 20149 (qui disponibile per il download gratuito) sono approfonditi alcuni temi di rilevanza riguardanti le plusvalenze immobiliari oggetto di alcuni recenti documenti di prassi e arresti giurisprudenziali.

Download Gratuito Studio del Notariato sulle plusvalenze immobiliari (182-2019)

Ecco l’elenco dei temi trattati:

1 Qualifica del soggetto alienante

1.1 Plusvalenze immobiliari: nel reddito d’impresa e nei redditi diversi

2 Qualifica del soggetto alienante e delle cause di esclusione da plusvalenze in relazione all’attività edilizia propedeutica al trasferimento oneroso

2.1 Attività edilizia e qualificazione del reddito

2.2 Attività edilizia: rilevanza nella determinazione ed emersione delle plusvalenze immobiliari nei redditi diversi

2.2.1 Redditi diversi: cessione infraquinquennale a seguito di frazionamento edilizio

2.2.2 Redditi diversi: cessione infraquinquennale a seguito di modifica di destinazione d’uso

3 Accertamento della sussistenza di cause di esclusione

3.1.1 Cessione onerosa di fabbricati effettuata dopo 5 anni dall’acquisto: vendita di fabbricati destinati alla demolizione

3.1.2. Cessione onerosa di fabbricati effettuata dopo 5 anni dall’acquisto: Vendita con riserva della proprietà; vendita a rate

3.1.3 Cessione onerosa di fabbricati effettuata dopo 5 anni dall’acquisto: vendita autonoma di pertinenza di abitazione principale costituente box auto

3.1.4 Cessione onerosa di fabbricati effettuata dopo 5 anni dall’acquisto: vendita di abitazione dopo l’atto di “trasformazione” della proprietà superficiaria in piena proprietà

3.2 Vendita avente ad oggetto fabbricati pervenuti per successione anche se posta in essere nei cinque anni dal decesso del dante causa

3.3 Vendita di terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria e di fabbricati pervenuti per usucapione accertata in sede di mediazione

4 Elementi costitutivi della fattispecie – Costo di acquisto del bene oggetto dell’operazione –

4.1. Beni pervenuti per donazione

4.2 Applicazione della disciplina anche agli altri atti a titolo gratuito e alla categoria più ampia degli atti senza corrispettivo

4.3 Operazioni concluse per un corrispettivo diverso dal danaro

4.4 Vendita della piena proprietà dopo l’acquisto separato di nuda proprietà e di usufrutto.

Studio n. 21-2012/T

Rendiamo disponibile anche lo studio n. 21-2012/T

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Il Notariato risponde ai seguenti quesiti:

A) ASPETTI GENERALI – In relazione a quali imposte si parla di plusvalenze immobiliari?

1 Ambito soggettivo: chi sono i soggetti in capo ai quali può maturarsi una plusvalenza immobiliare?

1.1 Ambito Territoriale: a quali beni immobili occorre far riferimento quando si parla di plusvalenze immobiliari?

2. Il trasferimento di beni immobili – rilevanza fiscale: oltre al possesso qualificato occorre una fattispecie traslativa

3.1 Presupposto impositivo: al momento del trasferimento dell’immobile – la tassabilità della plusvalenza può non coincidere

3.2 Per la rilevanza fiscale è dunque necessario il trasferimento a titolo oneroso?

3.2.1 Che significa cessione a titolo oneroso?

3.2.2 È imponibile la plusvalenza realizzata mediante trasferimento di diritti reali parziari?

Ai fini fiscali e in particolare ai fini della emersione delle plusvalenze immobiliari occorre l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata ?

4.1 Scrittura privata con effetto traslativo = rileva la plusvalenza

4.2 Scrittura con effetto meramente obbligatorio = non genera plusvalenza

5 Come comportarsi in caso di nullità dell’atto di provenienza/titolo di acquisto? Si realizza comunque materia imponibile? Che rilevanza ha la pronuncia giudiziale di nullità?

5.1 Quando rileva allora la nullità del titolo originario?

5.2 Quale è la sorte delle somme corrisposte a titolo di plusvalenza a seguito della declaratoria di nullità?

5.3 Sono ammessi accordi tra le parti volti a trasferire a altri l’onere dell’imposta?

B) PLUSVALENZE: LE IPOTESI DISCIPLINATE

6 Le plusvalenza sono tassative?

6.1.Quali sono nello specifico le plusvalenze immobiliari?

C) PLUSVALENZE: I TERRENI

7 Quali sono i terreni edificabili?

7.1 Quale è la distinzione tra ipotesi di cui alla lett. a) e alla lett. b) di cui all’art. 67 Tuir con riferimento al trasferimento di terreni oggetto di lottizzazione e terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria?

7.2 Perché rileva la differenza tra cessione ex lett. a) e cessione ex lett. b)?

7.3 Come si calcola la plusvalenza relativa alla vendita di un terreno agricolo divenuto successivamente edificabile?

7.4 Come si differenziano ai fini del pagamento della imposta le ipotesi di plusvalenze ex lett. a) e quelle ex lett. b)?

7.5 Come opera la plusvalenza nell’ipotesi di cessione di un terreno edificabile effettuata da un imprenditore agricolo?

7.6 È plusvalente la cessione a titolo oneroso di un terreno agricolo su cui sia possibile una limitata attività edificatoria?

7.7 È plusvalente la cessione a titolo oneroso di un terreno agricolo effettuata da un agricoltore non nell’esercizio dell’impresa agricola?

D) PLUSVALENZE DISCUSSE: Cessione di cubatura

8 È imponibile la cessione di cubatura?

8.1 Come si determina la tassazione della plusvalenza inerente la cessione di cubatura?

8.2 È plusvalente la cessione del fondo effettuata dopo la cessione della cubatura?

8.3 Cubatura come” bene autonomo”- la normativa più recente- il nuovo art. 2643 c.c. n. 2 -bis

8.4 Cessione di diritti edificatori e crediti edilizi

8.4.1 Decollo come presupposto d’imposta: non genera materia imponibile per le dirette

8.4.2 Volo come presupposto d’imposta

8.4.3 Atterraggio come presupposto d’imposta

8.5 Nell’atto di redistribuzione immobiliare il trasferimento dei terreni al fine della formazione dei lotti è soggetto a plusvalenza?

E) PLUSVALENZE LE ECCEZIONI: Quali sono i casi esenti da plusvalenza?

9.0 Quali sono le eccezioni? Ipotesi escluse per legge

9.1- Fabbricati e terreni agricoli venduti dopo 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione

9.1.1 L’eccezione dei 5 anni rileva sempre ?

9.1.2 Come decorre il quinquennio per i fabbricati in costruzione e di fabbricati ristrutturati?

9.1.3 Da quando 2 decorre il quinquennio nel caso di vendita di un A2 ottenuto da una modifica di destinazione d’uso di un locale C2 senza che siano stati effettuati lavori di ristrutturazione?

9.2- Fabbricati che per la maggior parte del periodo intercorso tra acquisto e cessione sono stati adibiti a abitazione principale del titolare o dei suoi familiari

9.2.1 Differenza tra dimora abituale e residenza anagrafica

9.2.2 Cessione di pertinenza di prima abitazione

9.2.3 Chi sono i familiari?

9.3 -Fabbricati e terreni non edificabili acquisiti per successione; – Eccezioni individuate da documenti di prassi e giurisprudenza

9.4 -Beni acquistati per usucapione

9.5 Un’ipotesi parzialmente diversa è quella relativa alla assegnazione di beni tra coniugi in sede di separazione o divorzio

9.6 -Cessione di beni immobili aziendali: il singolo bene non rileva autonomamente

F) COME E SU COSA SI PAGA LA PLUSVALENZA?

10.0 Generalità;

10.1 Vendita a rate

10.2 Come e quando si pagherà la plusvalenza con riferimento a una vendita il cui prezzo sia stato corrisposto in data anteriore all’atto? Ad esempio in data anteriore al 4 luglio 2006?;

10.3 Vendita con riserva della proprietà;

10.4 Permuta di cosa presente con cosa futura

G) COME SI CALCOLA IL COSTO DI ACQUISTO?: La rivalutazione

11 Generalità

11.1 Cosa significa valore normale minimo?

11.2 Cosa fare allora se si vuole cedere a un prezzo più basso del valore periziato ma si volessero comunque conservare i vantaggi della rivalutazione?

11.3 È possibile la rivalutazione parziale con riferimento a un terreno che abbia una doppia diversa destinazione (es agricola e edificabile)?

11.4 È possibile la rivalutazione parziale in presenza di più comproprietari?

11.5 È possibile la rivalutazione parziale di un diritto reale?

11.6 È possibile la rivalutazione del valore della cubatura?

11.7 Se non è stata ancora asseverata la perizia si può procedere alla vendita senza perdere i vantaggi della rivalutazione?

11.8 Se è stata fatta la sola perizia ma non è stata pagata ancora l’imposta sostitutiva si può procedere alla vendita senza perdere i vantaggi della rivalutazione?

11.9 Vendita di fabbricato costruito su terreno oggetto di rivalutazione: è possibile considerare il valore rideterminato come costo di acquisto?

12.0 L’imposta sostitutiva – il ruolo del Notaio.

H) QUALI SONO I RAPPORTI TRA CORRISPETTIVO E VALORE DI MERCATO?

13 Generalità

13.1 Rapporto tra imposta di registro e imposte dirette: il valore accertato ai fini dell’imposta di registro ha effetto anche per l’imposizione diretta? Determina cioè una plusvalenza?

13.2 E con riguardo all’Iva?

13.3 Ai fini del calcolo della differenza si può assumere come costo iniziale il “valore accertato” anziché il “prezzo di acquisto”?

I) COME OPERANO LE PLUSVALENZE NEL REDDITO DI IMPRESA?

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