Piscina prefabbricata fuori terra: che titolo edilizio occorre?

Una piscina prefabbricata poggiata a terra di rilevanti dimensioni necessita del permesso di costruire. I chiarimenti del Tar Lazio

L’estate ormai è nel suo pieno fulgore, tornano la calura ed il caldo torrido africano ai quali stentiamo ancora ad abituarci dopo che è già da qualche tempo che abbiamo dovuto dire addio alle più consuete dolci estati. Ed allora beato chi possiede un giardino con una piscina! Poi ci sono quelli che pur disponendo di un giardino, per organizzare una piscina ricolma di deliziosa acqua refrigerante, devono adattarsi e ricorrere a vasche più o meno prefabbricate, dagli svariati materiali e grandezze, da appoggiare sul prato o su una pavimentazione.

Attenzione però, che il caldo non ottenebri il buon senso e la prudenza di ciascuno, perché l’abuso edilizio è sempre nascosto dietro l’angolo, pronto a farci lo sgambetto!

Oggi ce lo ricorda il Tar Lazio con la sentenza n. 8325/2022 che ci redarguisce proprio sull’utilizzo di piscine prefabbricate.

Prima di procedere oltre, è utile ricordare che, tra l’altro, nel caso della progettazione di una piscina esterna interrata dobbiamo essere attenti a tanti e vari aspetti come ad esempio lo spazio che abbiamo a disposizione per inserirla, le caratteristiche del terreno, l’esposizione. Non bisognerà dimenticarsi poi della possibilità di avere comodamente accesso ai vari servizi legati ad una piscina esterna, l’area relax e solarium, doccia e bagni.

Tutti questi aspetti e problematiche possono essere affrontati egregiamente con l’utilizzo di un software BIM, il quale può essere utilizzato anche per la realizzazione di soluzioni legate agli ambienti esterni di un progetto architettonico.

Il caso della piscina prefabbricata in area paesaggisticamente vincolata

Alcuni privati decidevano di montare nel loro giardino annesso all’abitazione una piscina prefabbricata in metallo, di circa 7 m x 14 m, senza chiedere alcuna autorizzazione.

Ma il giardino ricadeva oltretutto in area soggetta a vincolo paesaggistico e poiché la piscina non risultava conforme alle norme urbanistiche vigenti, si tentava di rimediare con la richiesta del titolo edilizio in sanatoria.

Il Comune lo negava, per cui i proprietari faceva ricorso al Tar.

La sentenza del Tar Lazio: una piscina prefabbricata di quelle dimensioni non può essere considerata pertinenza

I giudici del Tar in premessa ricordano che in area sottoposta a vincolo idrogeologico, ambientale o paesistico la sanatoria è possibile solo se ricorrono congiuntamente tre condizioni:

che si tratti di opere realizzate prima dell’imposizione del vincolo;
se pure realizzate in assenza o in difformità dal titolo edilizio, siano conformi alle prescrizioni urbanistiche;
siano opere minori senza aumento di superficie (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria).

Detto ciò, il Tar ribadisce che una pertinenza urbanistica è configurabile quando vi sia un oggettivo nesso funzionale e strumentale tra la cosa accessoria e quella principale, cioè un nesso che non consenta altro che la destinazione del bene accessorio ad un uso pertinenziale durevole, sempreché l’opera secondaria non comporti alcun maggiore carico urbanistico, sicché il concetto di pertinenza urbanistica è ritenuto dalla giurisprudenza amministrativa meno ampio di quello definito dall’art. 817 c.c., tale da non poter consentire la realizzazione di opere soltanto perché destinate al servizio di un bene qualificato come principale.

In conclusione, è da escludere che una piscina, specie quando risulti (come nel caso in esame) di rilevanti dimensioni, possa essere considerata “pertinenza urbanistica”, avendo un’autonoma funzione rispetto all’edificio “principale” ed essendo sul punto la giurisprudenza pacifica nell’affermare che:

siffatto intervento deve qualificarsi di nuova costruzione non suscettibile di accertamento postumo di compatibilità paesaggistica, ai sensi dell’art. 167 d. lgs. 42/2004,

essendo in grado di modificare irreversibilmente lo stato dei luoghi con diversa destinazione ed uso del suolo.

Il ricorso non è, quindi, accolto.

Per maggiore approfondimento, leggi anche questi articoli di BibLus-net: