Piscina condominiale: in caso d'incidente chi è responsabile?

Per la Cassazione una piscina condominiale rientra tra i beni custoditi dal condominio che ne risponde anche in qualità di appaltante ad una ditta di manutenzione

Un condominio che affida la manutenzione ordinaria di una piscina condominiale ad una ditta, rimane responsabile della custodia del bene assieme alla stessa ditta appaltatrice:

tuttavia ne rispondono entrambi (ditta e condominio) in caso di danni/incidenti a condòmini o a terzi.

Lo chiarisce l’ordinanza n. 13595/2021 della Corte di Cassazione.

Il caso

A causa di un incidente durante un bagno nella piscina condominiale, venivano chiamati in causa:

il condominio (in persona dell’amministratore);
la ditta specializzata che aveva in appalto la manutenzione ordinaria della piscina;
l’assicurazione.

La Corte d’Appello attribuiva le responsabilità sia al Condominio che alla ditta incaricata alla manutenzione, per cui la vicenda giungeva in Cassazione.

Il Condominio, in qualità di ricorrente incidentale, sosteneva che la responsabilità dell’incidente dovesse essere imputabile solo alla ditta appaltatrice, in quanto custode della piscina (art. 2051 del Codice civile).

Il giudizio della Corte di Cassazione

La Cassazione ribadisce, citando sé stessa, che:

custodi sono tutti i soggetti pubblici o privati che hanno il possesso o la detenzione (legittima o anche abusiva) della cosa in ragione della relativa disponibilità ed effettiva possibilità di controllo cui fanno riscontro corrispondenti obblighi di vigilanza, controllo e diligenza, in base ai quali sono tenuti ad adottare tutte le misure idonee a prevenire ed impedire la produzione di danni a terzi, con lo sforzo adeguato alla natura e alla funzione della cosa e alle circostanze del caso concreto.

In particolare, gli ermellini chiariscono che risultano custodi:

i proprietari;
il possessore;
il concessionario;
il detentore, quest’ultimo in particolare ritraendo il proprio potere sulla cosa esclusivamente da un titolo, come ad es. i conduttori di immobile in locazione;
l’appaltatore (con riferimento all’appalto da parte del Condominio del servizio di manutenzione, continuativo e periodico di cose con riferimento a differenti fattispecie);

ma la responsabilità da custodia (aggiungono i giudici) è configurabile pure in capo al Condominio, obbligato ad adottare tutte la misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, e pertanto responsabile dei danni originati da parti comuni dell’edificio e dagli accessori e pertinenze, ivi ricompresa (anche) la piscina condominiale.

La Cassazione spiega che l’obbligo di custodia del Condominio e i corrispondenti poteri dell’amministratore non vengono meno nemmeno allorquando siano appaltati a terzi lavori riguardanti le parti comuni dell’edificio condominiale, di norma ricorrendo in tal caso l’ipotesi della concustodia, ove si pone in rilievo che la disponibilità della cosa e il potere di relativo utilizzatore e controllo non vengono in tal caso necessariamente trasferiti in capo all’appaltatore.

Il condominio è esentato da qualunque responsabilità (concludono gli ermellini) solo nel caso di uno specifico accordo delle parti in base al quale l’effettivo potere di ingerenza e gestione e intervento sulla cosa ne attribuisce anche la custodia esclusiva.

Il ricorso non è, quindi, accolto.

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