Piano di Manutenzione: quando è previsto, come si fa, come cambia dal 2026

Il Piano di Manutenzione delle opere pubbliche è un elaborato obbligatorio del Piano di Fattibilità tecnico-economica (PFTE) e del Progetto Esecutivo.

Il piano di manutenzione deve essere redatto tenendo conto dell’opera effettivamente realizzata allo scopo di garantire nel tempo il mantenimento delle caratteristiche di qualità e di efficienza. La normativa richiede che vengano individuati i requisiti e le prestazioni del manufatto in corso di progettazione affinché tali caratteristiche possano essere stimate e garantite.

L’allegato I.7 del nuovo Codice Appalti prevede:

• all’art 19 che il progetto di fattibilità tecnico-economica contenga il piano preliminare di manutenzione dell’opera e delle sue parti;
• all’art 27 che il progetto esecutivo sia corredato del piano di manutenzione dell’opera per l’intero ciclo di vita e determina in dettaglio i lavori da realizzare, il loro costo e i loro tempi di realizzazione.

Il piano di manutenzione dell’opera è indicato tra le clausole contrattuali per l’affidamento del servizio di progettazione di interventi edilizi nei CAM edilizia, sia nella versione 2022 che in quella 2025.

Anche le Norme Tecniche per le Costruzioni (D.M. 14/01/2008) hanno introdotto l’obbligo di allegare al progetto strutturale esecutivo il piano di manutenzione della parte strutturale dell’opera.

Il progettista deve farsi carico, dunque, sia per le opere pubbliche che per le opere private, di redigere il piano di manutenzione dell’opera.

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Quando va redatto il Piano di Manutenzione?

Il Piano di Manutenzione (PdM) rappresenta un elaborato tecnico fondamentale e obbligatorio nell’ambito della progettazione di interventi edilizi e di ingegneria civile, in quanto costituisce lo strumento operativo attraverso il quale viene garantito il mantenimento nel tempo delle prestazioni funzionali, strutturali, ambientali ed economiche dell’opera.

Il PdM è un documento complementare al progetto esecutivo e deve essere redatto dai progettisti già nelle fasi di progettazione previste dal D.Lgs. 36/2023, risultando obbligatorio sia nel Progetto di Fattibilità Tecnico-Economica (PFTE) sia nel progetto esecutivo, come stabilito dall’Allegato I.7, articoli 19 e 27. Esso pianifica e organizza in modo sistematico tutte le attività manutentive necessarie lungo l’intero ciclo di vita dell’opera, con l’obiettivo di preservarne la funzionalità, l’efficienza, la sicurezza e il valore economico.

In conformità ai CAM 2025, il Piano di Manutenzione assume un ruolo centrale nella strategia di sostenibilità ambientale degli appalti pubblici, in coerenza con il Piano d’Azione Nazionale sul Green Public Procurement (PAN GPP).

Il Piano di Manutenzione deve essere coerente con gli studi di Life Cycle Assessment (LCA) e Life Cycle Costing (LCC), garantendo che gli scenari di manutenzione, riparazione, sostituzione e fine vita dei materiali, dei componenti e dei sistemi siano allineati con le prestazioni ambientali previste per l’intero Reference Study Period (RSP). Tale approccio consente di ridurre gli impatti ambientali complessivi dell’opera, favorendo la durabilità, la riparabilità e la circolarità delle risorse.

Particolare rilevanza assume inoltre l’integrazione del Piano di Manutenzione con il Piano di decostruzione e demolizione selettiva a fine vita, come previsto dal criterio 2.3.17 dei CAM, al fine di garantire una gestione sostenibile dell’opera anche nella fase di dismissione.

Dal punto di vista normativo, il Piano di Manutenzione risponde anche agli obblighi previsti dalle Norme Tecniche per le Costruzioni (NTC 2018), che impongono la redazione di uno specifico piano di manutenzione della parte strutturale, assicurando il mantenimento nel tempo dei livelli di sicurezza.

Quando serve il piano preliminare di manutenzione dell’opera?

Il piano preliminare di manutenzione dell’opera e delle sue parti è il documento contenuto nel Progetto di Fattibilità tecnico-economica che prevede, pianifica e programma, tenendo conto degli elaborati progettuali, l’attività di manutenzione dell’opera e delle sue parti, al fine di mantenerne nel tempo la funzionalità, le caratteristiche di qualità, l’efficienza e il valore economico.

In allegato al piano preliminare di manutenzione sono riportate le misure volte ad assicurare la conservazione e la protezione dei rinvenimenti archeologici rilevanti connessi all’opera, stabilite dalla soprintendenza competente, nei casi in cui, in relazione al tipo di intervento, tali disposizioni siano state emanate.

È facoltà della stazione appaltante richiedere, all’interno dell’eventuale capitolato informativo, la modellazione informativa digitale a supporto della redazione del piano preliminare di manutenzione.

Quando serve il Piano di manutenzione dell’opera?

Il progetto esecutivo deve essere corredato di apposito piano di manutenzione dell’opera e delle sue parti, in relazione al ciclo di vita dell’opera stessa.

Il piano di manutenzione dell’opera e delle sue parti è il documento complementare al progetto esecutivo che prevede, pianifica e programma, tenendo conto degli elaborati progettuali esecutivi, l’attività di manutenzione dell’opera e delle sue parti, al fine di mantenerne nel tempo la funzionalità, le caratteristiche di qualità, l’efficienza e il valore economico.

In allegato al piano di manutenzione sono riportate le misure volte ad assicurare la conservazione e la protezione dei rinvenimenti archeologici rilevanti connessi all’opera, stabilite dalla soprintendenza competente ai sensi dell’articolo 41, comma 4, del codice, nei casi in cui, in relazione al tipo di intervento, tali disposizioni siano state emanate.

Cosa deve riportare il Piano di Manutenzione?

Sia il piano preliminare di manutenzione che il piano di manutenzione a corredo del progetto esecutivo assumono contenuto differenziato in relazione all’importanza e alla specificità dell’intervento, e sono costituiti dai seguenti documenti operativi preliminari, salvo diversa motivata indicazione dell’amministrazione:

• manuale d’uso;
• manuale di manutenzione;
• programma di manutenzione.

Manuale d’uso

Il manuale d’uso deve contenere le informazioni relative all’uso corretto delle parti più importanti del bene. Lo scopo del manuale d’uso è evitare danni derivanti da un’utilizzazione impropria e far conoscere all’utente le operazioni atte alla conservazione del bene.

Il manuale d’uso si riferisce all’uso delle parti significative del bene, ed in particolare degli impianti tecnologici. Il manuale contiene l’insieme delle informazioni atte a permettere all’utente di conoscere le modalità per la migliore utilizzazione del bene, nonché tutti gli elementi necessari per limitare quanto più possibile i danni derivanti da un’utilizzazione impropria, per consentire di eseguire tutte le operazioni atte alla sua conservazione che non richiedono conoscenze specialistiche e per riconoscere tempestivamente fenomeni di deterioramento anomalo al fine di sollecitare interventi specialistici.

Il manuale d’uso contiene le seguenti informazioni:

1. la collocazione nell’intervento delle parti menzionate;
2. la rappresentazione grafica;
3. la descrizione;
4. le modalità di uso corretto.

La normativa introduce il concetto di parti più importanti del bene e prevede che il progettista, in questa fase di redazione dell’elaborato, debba scomporre l’opera.

esempio manuale d’uso

Manuale di manutenzione

Il manuale di manutenzione deve fornire in relazione alle diverse unità tecnologiche, alle caratteristiche dei materiali o dei componenti interessati, le indicazioni necessarie per la corretta manutenzione nonché per il ricorso ai centri di assistenza o di servizio (art. 38 comma 5).

Le parti più importanti del bene sono, dunque, le unità tecnologiche; questa definizione è ripresa da normative UNI inerenti la manutenzione delle opere edili, alle quali il Legislatore fa più volte riferimento.

Tra i contenuti del manuale di manutenzione (che rispetto al manuale d’uso ha carattere più tecnico essendo rivolto principalmente ad operatori specializzati), individuati al comma 6 dell’art. 38, troviamo il livello minimo delle prestazioni.

Come previsto dall’art. 38 comma 6 lettere e) f) g), il progettista deve individuare le anomalie riscontrabili e distinguere le manutenzioni eseguibili dall’utente da quelle eseguibili da personale specializzato.

Nel caso di interventi complessi di cui all’articolo 2, comma 1, lettera d), dell’alleato I.1 del codice, nel manuale di manutenzione del progetto esecutivo, oltre a quanto sopra indicato, sono approfonditi e sviluppati in particolare i seguenti aspetti:

1. la descrizione delle risorse necessarie, riprendendo le voci del computo metrico estimativo e definendo le obsolescenze e i rimpiazzi in un tempo programmato e con l’indicazione dei relativi costi; deve quindi essere calcolata la manutenzione costante e il costo di tale manutenzione – rimpiazzo lungo il ciclo di vita del manufatto;
2. il programma delle manutenzioni, mediante la predisposizione di database per la verifica e l’implementazione di quanto indicato alla lettera c);
3. l’attivazione dei controlli sistematici (sottoprogramma dei controlli) al fine di stabilire le modalità di controllo sul permanere del rischio di disponibilità in capo all’operatore economico;
4. la tracciabilità degli interventi di rimpiazzo effettuati (sottoprogramma interventi di manutenzione).

Nel caso si ricorra a metodi e strumenti di gestione informativa digitale delle costruzioni di cui all’articolo 43 del codice, il capitolato informativo e il piano di gestione informativa devono riportare la eventuale equivalenza tra i contenuti informativi presenti nel piano di manutenzione e quelli eventualmente presenti nei modelli informativi.

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Programma di manutenzione

Il terzo ed ultimo documento del piano di manutenzione è il programma di manutenzione. Il programma di manutenzione deve essere articolato secondo 3 distinti sottoprogrammi:

1. il sottoprogramma delle prestazioni;
2. il sottoprogramma dei controlli;
3. il sottoprogramma degli interventi.

Il sottoprogramma delle prestazioni, infatti, prende in esame, per classi di requisito, le prestazioni fornite dal bene e dalle sue parti nel corso del suo ciclo di vita.

Per il progettista c’è dunque l’obbligo di individuare per ogni parte dell’opera e per ogni suo componente (che con terminologia ripresa dalle norme UNI abbiamo precedentemente indicato come elemento mantenibile) requisiti e relative prestazioni; l’introduzione del concetto di requisito e di prestazione costituisce, per il professionista tecnico, l’elemento di maggiore innovazione della normativa.

Da ultimo, nei sottoprogrammi dei controlli e degli interventi, il progettista è chiamato a definire un programma di controlli, verifiche ed interventi (indicandone la cadenza temporale o altrimenti prevista).

In particolare, nel sottoprogramma dei controlli il progettista deve indicare i valori estremi delle prestazioni: quello di collaudo e quello minimo (di norma o da lui stimato).

Piano di manutenzione nei CAM 2022 e 2025

I CAM 2022 (D.M. 256/2022) dedicano al piano di manutenzione un intero paragrafo, il 2.4.13.

I nuovi CAM 2025 (D.M. 15/11/2025) – in vigore dal 2 febbraio 2026 in sostituzione dei CAM 2022 – confermano l’indicazione del piano di manutenzione modificandone in maniera significativa la composizione. Ecco cosa cambia.

Piano di manutenzione nei CAM 2022

Il piano di manutenzione comprende la verifica dei livelli prestazionali (qualitativi e quantitativi) in riferimento alle prestazioni ambientali previste, come per esempio la verifica della prestazione tecnica relativa all’isolamento o all’impermeabilizzazione, ecc.

Il progettista redige il piano di manutenzione generale dell’opera e prevede l’archiviazione della documentazione tecnica riguardante l’edificio.

Tale documentazione è accessibile al gestore dell’edificio in modo da ottimizzarne la gestione e gli interventi di manutenzione.

I documenti da archiviare sono:

• relazione generale;
• relazioni specialistiche;
• elaborati grafici;
• elaborati grafici dell’edificio “come costruito” e relativa documentazione fotografica, inerenti sia alla parte architettonica che agli impianti tecnologici;
• piano di manutenzione dell’opera e delle sue parti, suddiviso in Manuale d’uso, Manuale di manutenzione, Programma di manutenzione;
• piano di gestione e irrigazione delle aree verdi;
• piano di fine vita in cui sia presente l’elenco di tutti i materiali, componenti edilizi e degli  elementi prefabbricati che possono essere in seguito riutilizzati o riciclati.

Il piano comprende anche un programma di monitoraggio e controllo della qualità dell’aria interna all’edificio, che specifichi i parametri da misurare in base al contesto ambientale in cui si trova l’edificio.

È prevista l’archiviazione della documentazione tecnica riguardante l’edificio, nella sua rappresentazione BIM, ovvero in grado di garantire adeguata interoperabilità in linea con i formati digitali IFC (Industry Foundation Classes) necessari allo scambio dei dati e delle informazioni relative alla rappresentazione digitale del fabbricato.

Piano di manutenzione nei CAM 2025

I CAM Edilizia 2025 confermano tra le specifiche di progetto (paragrafo 2.3.16.) l’obbligo per il progettista di:

• redigere e aggiornare il piano di manutenzione generale;
• consegnare la documentazione tecnica riguardante l’edificio archiviata e coordinata con il modello BIM in formato IFC.

Il piano di manutenzione dovrà essere coerenti con gli scenari di manutenzione, riparazione, sostituzione e fine vita di materiali, sistemi e componenti definiti dallo studio LCA-LCC ed includere
tutte le attività necessarie a garantire il mantenimento delle prestazioni dell’edificio per l’intera durata del Reference Study Period (RSP).

Il piano di manutenzione dell’opera e delle sue parti è suddiviso in:

• manuale d’uso;
• manuale di manutenzione;
• programma di manutenzione;
• modalità e programma di verifica dei livelli prestazionali, qualitativi e quantitativi, in riferimento alle prestazioni ambientali;
• piano di gestione e irrigazione delle aree verdi;
• ove previsto, programma di monitoraggio e verifica dell’efficacia delle misure di prevenzione e riduzione del radon.

Ai fini della gestione informativa digitale delle costruzioni in accordo con quanto previsto dall’art. 43 del Codice, l’archiviazione della documentazione tecnica riguardante l’edificio dovrebbe essere resa nella sua rappresentazione BIM, in modo da garantire adeguata interoperabilità in linea con i formati digitali IFC (Industry Foundation Classes) necessari allo scambio dei dati e delle informazioni relative alla rappresentazione digitale del fabbricato.

Per redigere la relazione di verifica di ottemperanza ai nuovi CAM edilizia ti suggerisco di utilizzare uno specifico software per la redazione dei piani di manutenzione  che consente di archiviare la documentazione tecnica su un modello IFC in modo molto semplice, aggregando tutte le informazioni di anomalie, controlli ed interventi programmati ai singoli oggetti del modello IFC.

La produzione dell’archiviazione di dati e documenti viene automaticamente redatta dal software che rende le informazioni fruibili in modo strutturato al gestore dell’opera e nella sua rappresentazione BIM in formato aperto IFC, così come la normativa richiede.

Piano di Manutenzione e CAM 2025: cosa cambia dal 2026

Rispetto ai CAM 2022, i CAM Edilizia 2025:

• prevedono che, per ogni materiale, componente o sistema, il progettista deve esplicitare nella relazione e riassumere in una tabella sintetica, le fonti da cui ha derivato, le informazioni relative alla durabilità che hanno determinato gli scenari di manutenzione/riparazione/sostituzione e il valore di durabilità utilizzato per la redazione del piano;
• richiedono di indicare modalità e programma di verifica dei livelli prestazionali, qualitativi e quantitativi, in riferimento alle prestazioni ambientali di cui ai criteri contenuti nei CAM;
• sostituiscono il programma di monitoraggio e controllo della qualità dell’aria interna all’edificio con programma di monitoraggio e verifica dell’efficacia delle misure di prevenzione e riduzione del radon;
• non richiedono di allegare un piano di fine vita, ma indicano come ulteriore specifica di progetto – separata dal piano di manutenzione – il piano di decostruzione e demolizione selettiva a fine vita;
• non chiedono di indicare anche il livello di dettaglio (LOD) del modello BIM rispetto ai gradi proposti (A-B-C-D-E-F-G) dalla norma UNI 11337-4, e rispetto alle componenti tipologiche relative al patrimonio informativo Architettonico, Strutturale ed Impiantistico;
• non è più il progettista a prevedere l’archiviazione della documentazione tecnica da produrre per il piano di manutenzione dell’opera: i nuovi Cam attribuiscono alla stazione appaltante il compito di archiviare il piano di manutenzione elaborato dal progettista, al fine di consentire l’esecuzione delle attività necessarie a garantire il mantenimento delle prestazioni durante l’esercizio dell’opera.

Piano di manutenzione in fase di collaudo e verifica di conformità

Ai sensi dell’art. 116 i contratti sono soggetti a collaudo per i lavori e a verifica di conformità per i servizi e per le forniture per certificare il rispetto delle caratteristiche tecniche, economiche e qualitative dei lavori e delle prestazioni, nonché degli obiettivi e dei tempi, in conformità delle previsioni e pattuizioni contrattuali.

Al termine del lavoro, pertanto, il collaudatore designato è tenuto a redigere l’aggiornamento del piano di manutenzione e della eventuale modellazione informativa dell’opera realizzata di cui all’articolo 43 per la successiva gestione del ciclo di vita.

Chi può redigere il piano di manutenzione?

Non sono previste particolari restrizioni per la redazione del piano di manutenzione. Tutti i progettisti possono redigere il piano di manutenzione (ingegneri, architetti, geometri, ecc.).

Come si redige un piano di manutenzione

Per redigere correttamente il piano di manutenzione, è necessario scomporre il sistema edilizio.

Il sistema edilizio, inteso come sovrastruttura dei sistemi ambientale e tecnologico, si esplica attraverso un insieme strutturato di unità ambientali/elementi spaziali e di unità, tecnologiche/elementi tecnici corrispondenti.

Unità ambientale

L’unità ambientale è un raggruppamento di attività compatibili spazialmente e temporalmente, definite in relazione a determinati modelli di comportamento dell’utenza.

Unità tecnologica

L’unità tecnologica è un raggruppamento di funzioni, compatibili tecnologicamente, necessarie per l’ottenimento di prestazioni ambientali.

Elemento spaziale

Un elemento spaziale si identifica con una porzione di spazio fruibile destinata ad accogliere, interamente o parzialmente, una o più unità ambientali; l’elemento tecnico, infine, è un elemento che s’identifica con un prodotto edilizio, più o meno complesso, capace di svolgere, completamente o parzialmente, funzioni proprie di una o più unità tecnologiche.

L’insieme strutturato di unità ambientali o di elementi spaziali determina un sistema ambientale riferito alla corrispondente fase operativa del processo edilizio. L’insieme strutturato di unità tecnologiche o di elementi tecnici determina un sistema tecnologico (UNI 7867).

Classificazione del sistema tecnologico

L’insieme organizzato di elementi spaziali e di elementi tecnici di un sistema edilizio, concepiti e progettati unitariamente, avente caratteristiche di continuità fisica e di autonomia funzionale, dà luogo a un organismo edilizio: l’edificio.

Il sistema tecnologico si articola a più livelli a cui corrispondono specifici gradi di complessità delle parti costituenti ciascuno di essi. Il primo livello riguarda le classi di unità tecnologica (per esempio: chiusura), il secondo livello riguarda le unità tecnologiche (per esempio: chiusura verticale), il terzo livello riguarda le classi di elementi tecnici (per esempio: infissi esterni verticali), il quarto livello è quello degli elementi tecnici (per esempio: finestra).

Gli elementi appartenenti a ciascun livello sono selezionai in base a criteri di omogeneità.

La tabella successiva riporta una classificazione del sistema tecnologico con riferimento all’edilizia residenziale proposta dalla norma UNI 8290 Parte I, articolata in tre livelli:

1. classi di unità tecnologiche;
2. unità tecnologiche;
3. classi di elementi tecnici.

Benché tale classificazione sia riferita all’edilizia residenziale, si ritiene possibile utilizzarla anche per organismi edilizi di altre destinazioni d’uso.

Piano di manutenzione della parte strutturale

Il piano di manutenzione della parte strutturale è il documento complementare al progetto strutturale che ne prevede, pianifica e programma, tenendo conto degli elaborati progettuali esecutivi dell’intera opera, l’attività di manutenzione dell’intervento al fine di mantenerne nel tempo la funzionalità, le caratteristiche di qualità, l’efficienza ed il valore economico.

Il piano di manutenzione delle strutture va depositato, unitamente agli altri elaborati progettuali, presso gli uffici del Genio Civile competenti per territorio.

Come redigere il piano di manutenzione della parte strutturale con un software

Piano di Manutenzione: soluzioni per operare correttamente

Il piano di manutenzione è il documento che prevede, pianifica e programma l’attività di manutenzione dell’opera al fine di mantenerne nel tempo la funzionalità, le caratteristiche di qualità e l’efficienza. Per redigere correttamente il piano di manutenzione dell’opera risultano molto utili due tipi di strumenti:

• un software piano manutenzione che ti consente di produrre il piano di manutenzione dell’opera sulla base degli elaborati progettuali esecutivi realizzati, dei requisiti prestazionali e dei controlli previsti dai nuovi criteri ambientali minimi;
• un software archiviazione piano di manutenzione che ti permette di organizzare, con un apposito template e in uno spazio cloud, la documentazione per il paino di manutenzione generale dell’opera secondo i criteri di archiviazione e condivisione previsti dai CAM.

Esempi di piano di manutenzione in PDF

Esempio di Manuale d’uso

Esempio di Manuale di manutenzione

Esempio di Programma di manutenzione – Controlli

Esempio di Programma di manutenzione – Interventi

Esempio di Piano di fine vita

Esempio di Programma di manutenzione – Prestazioni

Piani di manutenzione in breve: faq

Cos’è il piano di manutenzione dell’opera?

Il piano di manutenzione è un documento complementare al progetto esecutivo, obbligatorio per opere pubbliche e private. Esso prevede, pianifica e programma l’attività di manutenzione dell’intervento al fine di mantenerne nel tempo la funzionalità, le caratteristiche di qualità, l’efficienza ed il valore economico.

Quali sono i documenti fondamentali che compongono il piano di manutenzione?

Il piano di manutenzione è costituito da tre documenti operativi fondamentali: il Manuale d’uso (con le informazioni per l’uso corretto del bene), il Manuale di manutenzione (con le indicazioni per la corretta manutenzione rivolte a operatori specializzati) e il Programma di manutenzione (articolato in sottoprogrammi delle prestazioni, dei controlli e degli interventi).

Qual è la normativa di riferimento per il piano di manutenzione?

Le principali normative di riferimento sono l’allegato I.7 del nuovo Codice Appalti (D.Lgs. 36/2023), che ne definisce i contenuti per il Progetto di Fattibilità tecnico-economica e il Progetto Esecutivo, e le Norme Tecniche per le Costruzioni (NTC 2018) che impongono l’obbligo del piano per la parte strutturale dell’opera e i CAM (criteri ambientali minimi).

Chi può redigere il piano di manutenzione?

Non sono previste particolari restrizioni aggiuntive: il piano di manutenzione viene redatto dal progettista dell’opera (ingegneri, architetti, geometri, ecc.) che deve farsi carico di individuare i requisiti e le prestazioni del manufatto per garantirne la durata nel tempo.

Cosa prevedono i CAM (Criteri Ambientali Minimi) riguardo al piano di manutenzione?

Il progettista deve redigere il piano di manutenzione generale dell’opera e raccoglie tutta la documentazione che sarà necessaria nella fase d’uso dell’opera realizzata, per una sua corretta manutenzione.

Il piano di manutenzione dovrà essere coerente con gli scenari di manutenzione, riparazione, sostituzione e fine vita di materiali, sistemi e componenti definiti dallo studio LCA-LCC ed includere tutte le attività necessarie a garantire il mantenimento delle prestazioni dell’edificio per l’intera durata del Reference Study Period (RSP).

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Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/piani-manutenzione/