Pertinenze in edificio separato: ok al Superbonus ma con limite di spesa autonomo
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I chiarimenti delle Entrate su sismabonus 110 relativi a pertinenze che si trovano in un fabbricato diverso rispetto a quello principale
Su quale limite di spesa vanno calcolati gli interventi di simabonus al 110 su pertinenze site in fabbricato separato rispetto all’unità immobiliare di riferimento situata in altro edificio?
Ecco la nuova risposta all’interpello n. 375/2022 dell’Agenzia delle Entrate.
Pertinenze in altro fabbricato e limiti di spesa sismabonus 110, il quesito di un contribuente
L’istante è comproprietaria di un edificio prospiciente un cortile, composto da:
- due unità abitative in categoria A/3;
- un portico di pertinenza esclusiva dell’unità abitativa posta al piano terra, accatastato unitamente a quest’ultima e costruito in aderenza all’edificio principale a cui è strutturalmente connesso.
Nella medesima area cortiliva insiste, inoltre, un fabbricato separato con due unità accatastate C/2 (ad uso deposito) di pertinenza dell’unità abitativa posta al primo piano dell’altro edificio.
Entrambi gli edifici saranno oggetto di parziale demolizione delle strutture e ricostruzione rientrante nella ristrutturazione edilizia di cui all’art. 3, comma 1, lett. d), del dpr 380/2001.
Nello specifico, l’istante intende effettuare:
- sull’edificio composto dalle due unità abitative A/3 e dal portico, interventi antisismici, di efficientamento energetico (sostituzione dell’impianto centralizzato di climatizzazione invernale) con miglioramento di almeno due classi energetiche, nonché opere di ristrutturazione interna delle singole abitazioni;
- interventi di solo consolidamento statico con demolizione e parziale ricostruzione sui due C/2 di pertinenza.
In definitiva, il contribuente chiede:
- se le spese per gli interventi antisismici effettuati sul portico costruito in aderenza all’edificio principale possano essere incluse nel massimale previsto per gli interventi effettuati sulle parti comuni di tale edificio, pur non essendo il detto portico parte comune del fabbricato, o siano invece riconducibili al massimale relativo alla parte privata dell’abitazione di cui il portico è pertinenza non distintamente accatastata;
- quale sia il limite di spesa ammesso al Superbonus per gli interventi antisismici effettuati sulle pertinenze dell’abitazione al primo piano dell’edificio poste nell’edificio separato.
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La risposta del Fisco: il portico rientra nel limite di spesa delle parti comuni delle u.i., le due pertinenze in un limite di spesa a parte
Le Entrate premettono che in assenza di specifiche indicazioni nella norma, ai fini del computo delle unità immobiliari, le pertinenze non vanno considerate autonomamente anche se distintamente accatastate. Pertanto, ad esempio, può fruire del Superbonus anche l’unico proprietario di un edificio composto da 4 unità immobiliari e 4 pertinenze che sostiene spese per interventi finalizzati alla riqualificazione energetica o antisismici sulle parti comuni del predetto edificio.
Le pertinenze rilevano, invece, ai fini della determinazione del limite di spesa ammesso al Superbonus nel caso di interventi realizzati sulle parti comuni qualora tale limite sia determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio oggetto di interventi.
Pertinenze e limiti di spesa
Ai fini della determinazione dei limiti di spesa, come precisato nella circolare n. 24/E, in base al richiamo contenuto nel comma 4 del citato art. 119 del decreto Rilancio, all’art. 16, commi da 1-bis a 1-septies del dl n. 63 del 2013, per gli interventi antisismici sulle parti comuni di edifici, gli importi di spesa ammessi al Superbonus sono pari a 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio.
Con la successiva circolare n. 30/E del 2020 è stato, inoltre, specificato che anche ai fini dell’applicazione del Superbonus, nel caso in cui l’ammontare massimo di spesa agevolabile sia determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio oggetto di interventi, il calcolo va effettuato tenendo conto anche delle pertinenze mentre non devono essere considerate le pertinenze collocate in un edificio diverso da quello oggetto degli interventi.
Pertanto, nel caso di specie, ai fini del calcolo della spesa massima ammessa al Superbonus, per gli interventi sulle parti comuni dell’edificio composto dalle due unità abitative A/3, non devono essere considerate le pertinenze C/2 situate nell’edificio separato ubicato nella medesima area cortiliva.
Relativamente alle spese sostenute per l’intervento di parziale demolizione e ricostruzione con riduzione della classe di rischio sismico di tale ultimo edificio l’istante potrà fruire, nel rispetto di ogni altra condizione, del Superbonus calcolato su un distinto limite di spesa pari a 96.000 euro.
Ciò in quanto come chiarito con riferimento alla detrazione spettante ai sensi dell’articolo 16-bis del TUIR – che costituisce la disposizione normativa di riferimento anche ai fini del Superbonus per interventi antisismici (cfr. risoluzione n. 60/E del 2020, richiamata anche nella circolare 30/E):
- è possibile fruire del Superbonus anche se l’intervento antisismico riguarda solo le pertinenze di una unità abitativa (cfr. quesito 4.1.1 della circolare 30/E del 2020). Si ricorda, al riguardo, che per gli interventi in questione il limite di spesa è da riferirsi complessivamente agli interventi effettuati sull’abitazione e sulle relative pertinenze anche autonomamente accatastate. Nel predetto limite, inoltre, occorre tener conto anche delle eventuali ulteriori spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all’articolo 16-bis del TUIR effettuati sulla predetta abitazione, in quanto per gli interventi antisismici ammessi alle detrazioni, ivi compreso il Superbonus, non è possibile fruire di un autonomo limite di spesa atteso che non costituiscono una nuova categoria di interventi agevolabili in quanto compresi tra quelli di cui alla lett. i) del medesimo articolo 16-bis del TUIR (cfr., da ultimo, circolare n. 7/E del 2021);
- le spese relative ai lavori sulle parti comuni di un edificio, essendo oggetto di un’autonoma previsione agevolativa, devono essere considerate in modo autonomo ai fini dell’individuazione del limite di spesa detraibile. Pertanto, nel caso in cui vengano effettuati dal medesimo contribuente, anche nello stesso edificio, sia lavori sulle parti comuni che lavori sulla propria abitazione e relative pertinenze, la detrazione spetta nei limiti di spesa previsti, applicabili disgiuntamente per ciascun intervento.
In conclusione, per i predetti interventi antisismici, l’istante potrà calcolare il Superbonus, nel rispetto di ogni altra condizione ed adempimento previsto dalla norma, con due distinti limiti di spesa. In particolare:
- per gli interventi sulle parti comuni dell’edificio costituito dalle due unità abitative e dal portico accatastato unitariamente ad una di esse il limite complessivo di spesa ammessa alla detrazione è pari a 192.000 euro (96.000 euro per le due unità immobiliari A/3), in funzione della spesa imputata;
- per l’intervento antisismico nell’ambito della parziale demolizione e ricostruzione dell’edificio separato composto dalle due pertinenze di una delle unità abitative dell’altro edificio sarà possibile calcolare la detrazione su un autonomo limite di spesa pari a 96.000 euro. In tale limite vanno comprese anche le spese per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio effettuati sull’unità immobiliare di cui sono pertinenze per le quali spetta la detrazione ivi disciplinata.
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