Permuta immobile a favore di terzi e sismabonus acquisti: vale solo per il proprietario che sostiene le spese
Il beneficiario della permuta di un vecchio immobile da ricostruire che non ha sostenuto le spese non può godere del sismabonus acquisti
Dare in permuta ad un’impresa un appartamento in un vecchio immobile, perché venga ricostruito con caratteristiche antisismiche, a favore di terzi, non trasferirà a questi ultimi (che non hanno sostenuto le spese) anche i diritti di beneficiare del sismabonus acquisti. Questo in sostanza il contenuto della nuova risposta dell’Agenzia delle Entrate all’interpello n. 351/2022.
Sismabonus acquisti e cessione di un vecchio immobile da demolire e ricostruire in permuta a favore di un figlio, il quesito
L’istante riferisce che sua madre cedeva ad un’impresa di costruzioni, con atto di permuta in suo favore, un appartamento per civile abitazione ricadente in un fabbricato di vecchia costruzione.
Per la precisione, nel medesimo atto l’impresa (in cambio del vecchio appartamento) cedeva a titolo di permuta e con effetto traslativo differito alla madre che accettava, a favore della figlia istante, un appartamento per civile abitazione ricadente nel fabbricato da realizzare attraverso demolizione e ricostruzione.
Ai fini fiscali le parti dichiaravano che i beni permutati avevano il valore di euro… e che la cessione della detta unità era soggetta a Iva a carico della cessionaria.
L’istante, quindi, chiede se in qualità di proprietaria dell’immobile alla stessa pervenuto con atto di permuta a favore di terzo, possa fruire del beneficio della detrazione prevista in materia di sismabonus acquisti, con possibilità di cessione successiva del credito art. 121 del dl n. 34/2020.
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La risposta dell’Agenzia delle Entrate: il soggetto acquirente deve corrispondere a chi ha materialmente sostenuto le spese
Il Fisco ribadisce che il soggetto beneficiario dell’agevolazione in questione è il soggetto acquirente delle nuove unità immobiliari che sostiene la spesa relativa al loro acquisto.
L’Agenzia ricorda che ai sensi dell’articolo 1552 del codice civile, la permuta è “il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro“. Nel caso di specie, in particolare, è stato stipulato un contratto di permuta di cosa futura (appartamento che sarà realizzato) a favore di terzo (articoli 1411 e 1472 codice civile).
Nei casi di acquisto immobiliare stipulato “a favore di terzo”, gli effetti si producono in capo al soggetto terzo al quale le parti attribuiscono il diritto di pretendere l’adempimento del contratto, benché l’acquisto sia stipulato da altri, e “il terzo” diviene acquirente dell’immobile, nel momento in cui il bene si concretizzerà, per il solo fatto dell’avvenuta conclusione del contratto.
In altri termini, lo stipulante (nel caso di specie la madre dell’istante) sostiene la spesa per l’acquisto dell’immobile e non appena l’appartamento sarà pronto, è il terzo beneficiario (nel caso di specie, l’istante) ad acquistare la proprietà dell’immobile. In tale ipotesi, tenuto conto che presupposto per la fruizione dell’agevolazione è il sostenimento dell’onere da parte del soggetto che ne fruisce (cfr. tra l’altro, circolare n. 7/E del 25 giugno 2021), il terzo beneficiario (l’istante) non possiede i requisiti normativamente previsti per fruire del sismabonus acquisti in questione in quanto, pur essendo acquirente dell’unità immobiliare, non è il soggetto che ha sostenuto la spesa relativa all’acquisto.
Parimenti il diritto a fruire dell’agevolazione non può maturare in capo al soggetto stipulante (madre dell’istante), atteso che gli effetti reali del contratto si producono direttamente in capo al terzo (l’Istante) nel momento in cui il bene viene ad esistenza.
In pratica, né la madre stipulante e sostenitrice delle spese né la figlia beneficiaria e di fatto acquirente e proprietaria dell’immobile possono godere dell’agevolazione.
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