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Permesso di costruire convenzionato: cos’è e quando si rilascia

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Il permesso di costruire convenzionato è un titolo edilizio previsto dal D.P.R. 380/01. Scopri cos’è, quando è concesso e scarica il modello dello schema di convenzione

Il permesso di costruire convenzionato, introdotto dalla Legge 164/2014 e recepito nell’art. 28-bis del D.P.R. 380/01, è un elemento fondamentale nel panorama urbanistico ed edilizio italiano.

Si tratta di un titolo edilizio ideato per situazioni in cui è necessario instaurare un legame giuridico tra il soggetto privato e l’amministrazione pubblica, andando al di là delle consuete dinamiche della pianificazione attuativa. Questo strumento legale si applica specificamente ad interventi edilizi di modesta entità, circoscritti a zone caratterizzate da bassa complessità in termini di esigenze di urbanizzazione, infrastrutturazione e standard di dotazione.

Le procedure per gestire i titoli abilitativi richiedono delle pratiche amministrative e burocratiche alquanto complicate, anche nel caso del permesso di costruire convenzionato. Per la redazione rapida e sicura, ti suggerisco il software per la documentazione delle opere pubbliche e private, con il quale disponi di un archivio di oltre 450 modelli di documenti e relazioni tecniche con un aggiornamento online della banca dati.

Scopri quando si può ottenere il permesso di costruire convenzionato e scarica il modello fac-simile.

Permesso di costruire convenzionato: cos’è?

Il permesso di costruire convenzionato è un titolo edilizio richiesto da soggetti privati che intendono realizzare interventi edilizi in zone già parzialmente urbanizzate, dove le esigenze di urbanizzazione possono essere soddisfatte con una modalità semplificata.

Questo tipo di permesso è previsto dall’articolo 28-bis del testo unico dell’edilizia (D.P.R. 380/2001) e richiede la sottoscrizione di una convenzione con l’amministrazione pubblica, che specifica gli obblighi del soggetto attuatore per soddisfare gli interessi pubblici.

Il permesso di costruire convenzionato rappresenta un’alternativa ai tradizionali strumenti urbanistici attuativi, ed è applicabile quando “le esigenze di urbanizzazione possono essere soddisfatte, sotto il controllo del comune, con una modalità semplificata“.

L’utilizzo del permesso di costruire convenzionato è consentito solo per interventi edilizi di bassa entità, localizzati in zone in cui le esigenze di urbanizzazione, infrastrutturazione e dotazione di standard si presentino con un basso grado di complessità.

In sostanza, il permesso di costruire convenzionato si configura come un meccanismo abilitativo capace di regolare, in modo agevolato, le relazioni tra privato e pubblica amministrazione, offrendo una soluzione agilmente adattabile a contesti edilizi di minori proporzioni e complessità.

Permesso di costruire convenzionato: art. 28 bis D.P.R. 380/01

L’art. 28-bis del D.P.R. 380/2001, introdotto dal D.L. 133/2014 noto come “Sblocca Italia”, ha l’obiettivo di semplificare le procedure di intervento e promuovere il recupero mediante azioni amministrative più agili. Questo articolo disciplina il “Permesso di costruire convenzionato” come un nuovo strumento per attuare le disposizioni del Piano regolatore generale.

Ecco il testo.

Art. 28-bis – Permesso di costruire convenzionato

1. Qualora le esigenze di urbanizzazione possano essere soddisfatte con una modalità semplificata, è possibile il rilascio di un permesso di costruire convenzionato

2. La convenzione, approvata con delibera del consiglio comunale, salva diversa previsione regionale, specifica gli obblighi, funzionali al soddisfacimento di un interesse pubblico, che il soggetto attuatore si assume ai fini di poter conseguire il rilascio del titolo edilizio, il quale resta la fonte di regolamento degli interessi.

3. Sono, in particolare, soggetti alla stipula di convenzione:

  1. la cessione di aree anche al fine dell’utilizzo di diritti edificatori;

  2. la realizzazione di opere di urbanizzazione fermo restando quanto previsto dall’articolo 32, comma 1, lettera g), del decreto legislativo 12 aprile 2006, n.163;

  3. le caratteristiche morfologiche degli interventi;

  4. la realizzazione di interventi di edilizia residenziale sociale.

4. La convenzione può prevedere modalità di attuazione per stralci funzionali, cui si collegano gli oneri e le opere di urbanizzazione da eseguire e le relative garanzie.

5. Il termine di validità del permesso di costruire convenzionato può essere modulato in relazione agli stralci funzionali previsti dalla convenzione.

6. Il procedimento di formazione del permesso di costruire convenzionato è quello previsto dal Capo II del Titolo II della presente parte. Alla convenzione si applica altresì la disciplina dell’articolo 11 della legge 7 agosto 1990, n. 241.

Cos’è la convenzione per il permesso di costruire?

Il rilascio del permesso di costruire convenzionato è subordinato alla stipula di una convenzione tra il privato e il Comune.

La convenzione, di cui al comma 2 art. 28-bis D.P.R. 380/01, è il documento che specifica gli obblighi funzionali al soddisfacimento di un interesse pubblico, che il soggetto attuatore accetta di assumersi per poter conseguire il rilascio del titolo edilizio, il quale resta la fonte di regolamento degli interessi.

Quali interventi sono sottoposti alla stipula di convenzione?

Sono soggetti alla stipula di convenzione i seguenti interventi:

  • la cessione di aree;
  • la realizzazione di opere di urbanizzazione secondo quanto previsto dall’art. 32, comma 1, lettera g), del D.Lgs. 163/2006;
  • la definizione delle caratteristiche morfologiche degli interventi;
  • la realizzazione di edilizia residenziale sociale.

Chi approva la convenzione?

L’approvazione della convenzione per il permesso di costruire convenzionato spetta al Consiglio Comunale, salva diversa previsione regionale.

Il rilascio del permesso di costruire convenzionato è, invece, di competenza del dirigente dell’ufficio tecnico comunale, il cui parere negativo è sufficiente per bloccare il procedimento, in quanto provvedimento immediatamente impugnabile.

Infine, è importante sottolineare che il permesso di costruire convenzionato deve essere utilizzato in modo eccezionale e proporzionato, nel rispetto del “principio di proporzionalità” per evitare che la proprietà privata venga sottoposta a un trattamento deteriore rispetto alle ordinarie procedure espropriative.

Se l’area è sottoposta a vincoli paesaggistici, monumentali, ecc., è necessario ottenere le relative autorizzazioni dagli enti competenti prima della stipula della convenzione.

Condizioni per sottoscrivere la convezione

Per sottoscrivere la convenzione devono essere soddisfatte le seguenti condizioni:

  • rispetto del piano urbanistico comunale;
  • il soggetto attuatore deve essere proprietario di un’area registrata al catasto;
  • l’area deve essere inclusa nella zona del Piano Urbanistico approvato con una specifica delibera;
  • deve essere stata presentata una richiesta di permesso di costruire convenzionato al comune;
  • sull’area non devono gravare vincoli di natura ambientale, paesaggistica, storico-architettonica, idrogeologica, sismica o altri vincoli previsti da leggi speciali;
  • devono essere rispettate le normative in materia, ovvero:
    • Legge 17 agosto 1942, n. 1150 e successive modifiche e integrazioni;
    • TUEL 18 agosto 2000, n. 267;
    • D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e successive modifiche e integrazioni;
    • D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modifiche e integrazioni;
    • D.Lgs. 36/2023;
    • D.Lgs. 3 aprile 2006, n. 152;
    • Legge 7 agosto 1990, n. 241.

Inoltre, è necessario allegare alla convenzione la relazione-proposta istruttoria del responsabile del settore tecnico.

Iter per il rilascio del permesso di costruire convenzionato: procedura

La procedura per ottenere il permesso di costruire convenzionato prevede due fasi fondamentali:

  • stipula di una convenzione tra il privato e il Comune, approvata con delibera del consiglio comunale;
  • rilascio del permesso da parte del dirigente dell’ufficio tecnico comunale.

È importante distinguere tra la fase della convenzione edilizia, che rappresenta un accordo preliminare necessario per la formazione del titolo edilizio, e la fase procedurale vera e propria per l’ottenimento del titolo abilitativo, che segue le norme generali delineate nell’art. 20 del TUE.

Fase della stipula della convenzione

Per poter richiedere e avviare la procedura per il rilascio del permesso di costruire convenzionato, il primo requisito fondamentale è valutare se le esigenze di urbanizzazione possono essere soddisfatte attraverso una modalità semplificata.

Una volta identificate le circostanze idonee per l’utilizzo del permesso di costruire convenzionato, si procede con la fase di approvazione della convenzione; a seguito dell’approvazione della convenzione, inizia la procedura del rilascio del titolo edilizio.

Fase del rilascio del permesso

L’art. 28-bis, comma 6, del Testo Unico Edilizia infatti specifica che “il procedimento di formazione del permesso di costruire convenzionato è quello previsto dal capo II del Titolo II della presente parte”, facendo esplicito riferimento all’applicazione delle regole stabilite dall’art. 20 dello stesso decreto.

In linea con l’art. 20 del D.P.R. 380/01 che contiene lo schema di procedimento per il rilascio del permesso di costruire, la richiesta per ottenere il permesso di costruire deve essere presentata allo sportello unico e firmata da una persona autorizzata. Alla richiesta devono essere allegati:

  • un documento che dimostri il diritto di costruire;
  • i progetti richiesti;
  • una dichiarazione firmata dal progettista abilitato, che conferma che il progetto rispetta i piani urbanistici, i regolamenti edilizi e le normative specifiche, inclusi gli aspetti antisismici, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitari ed energetici.

Dopo la presentazione della richiesta, il Comune comunica al richiedente, entro dieci giorni, il nome del responsabile del procedimento, che cura l’istruttoria.

Entro sessanta giorni, il responsabile del procedimento può richiedere, se necessarie, piccole modifiche al progetto. Il richiedente deve rispondere entro il termine stabilito e, se accetta, integrare la documentazione entro quindici giorni. Questa richiesta sospende il termine di sessanta giorni fino alla risposta.

Dopo l’istruttoria, il responsabile formula la proposta di provvedimento con relazione tecnico-giuridica al dirigente. Il dirigente ha trenta giorni (o quaranta se ci sono motivi ostacolanti) per emettere la decisione finale sul rilascio del permesso.

Lo sportello unico notifica l’esito al richiedente e, se il permesso è concesso, viene rilasciato ufficialmente.

L’avviso del rilascio del permesso è pubblicato nell’albo pretorio comunale e i dettagli del permesso vanno esposti sul cantiere, secondo le regole del regolamento edilizio.

Permesso di costruire convenzionato: procedura

Permesso di costruire convenzionato: procedura

Silenzio-assenso per permesso di costruire convenzionato

Se il termine per adottare il provvedimento finale passa inutilmente e non viene negato un permesso, si presume che la richiesta sia approvata per silenzio-assenso.

Si ricorda che il silenzio-assenso può essere applicato solo dopo che la convenzione sia stata approvata preliminarmente dal consiglio comunale e formalizzata come un atto negoziale.

Il richiamo alla disciplina dell’art. 20 del testo unico edilizia sul silenzio assenso riguarda infatti esclusivamente la fase procedurale per la formazione del titolo edilizio e non si estende alla fase della convenzione edilizia.

Durata del permesso di costruire convenzionato

Il termine di validità del permesso di costruire convenzionato può essere modulato in relazione agli stralci funzionali previsti dalla convenzione.

In particolare, il permesso di costruire convenzionato ha la funzione di assicurare una disciplina accessoria del permesso di costruire, andando oltre la dimensione provvedimentale e consentendo di strutturare e regolare un rapporto di durata tra privato e amministrazione comunale.

La durata della convenzione e del permesso di costruire convenzionato è legata al tempo necessario per realizzare gli interventi e le opere previste, in base a quanto definito nella convenzione stessa.

Costi del permesso di costruire convenzionato

Il rilascio del permesso di costruire è subordinato al pagamento del contributo di costruzione, di cui all’art. 16 del D.P.R. n. 380/2001, che norma il contributo per il rilascio del permesso di costruire.

Nello specifico, l’articolo di riferimento del testo unico edilizia sancisce che il rilascio del permesso di costruire è soggetto al pagamento di un contributo che comprende:

La parte del contributo che copre i costi di urbanizzazione deve essere pagata al Comune quando viene rilasciato il permesso di costruire. Su richiesta, può essere pagata a rate. In alternativa, invece di pagare, il titolare del permesso può scegliere di realizzare direttamente le opere di urbanizzazione richieste, seguendo le regole e le garanzie stabilite dal Comune. È importante sottolineare che, in tal caso, le opere realizzate diventeranno proprietà del Comune.

La parte del contributo relativa al costo di costruzione va pagata durante i lavori e non oltre i sessanta giorni dalla fine dei lavori, seguendo le modalità stabilite dal Comune.

Schema di convenzione per permesso di costruire convenzionato: fac-simile modello

Di seguito, si propone un modello di permesso di costruire convenzionato.

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Differenza tra piano attuativo e permesso di costruire convenzionato

Il piano attuativo e il permesso di costruire convenzionato sono due strumenti di attuazione della pianificazione urbana che si differenziano tra loro principalmente per la loro funzione e modalità di applicazione.

Il piano attuativo rappresenta un livello di dettaglio maggiore nel delineare l’uso del suolo, completando le direttive del piano urbanistico generale.
Serve come strumento di pianificazione dettagliata, regolando gli spazi e le funzioni urbanistiche di una zona specifica e richiede un’approvazione più approfondita e specifica rispetto al piano urbanistico generale.

Il permesso di costruire convenzionato, invece, fornisce un metodo semplificato per adottare atti di pianificazione attuativa, permettendo una gestione più rapida ed efficiente delle esigenze urbanistiche.

Funziona come un meccanismo di attuazione delle previsioni del piano regolatore generale, applicabile in aree già parzialmente urbanizzate.

Necessita di una valutazione accurata per determinare l’eccezionalità del caso e la possibilità di rispondere alle esigenze urbanistiche con una procedura semplificata.

In sintesi, il piano attuativo è uno strumento di pianificazione più dettagliato e specifico, mentre il permesso di costruire convenzionato offre una via semplificata per adottare atti di pianificazione in situazioni particolari.

Permesso di costruire: sentenze di riferimento

Di seguito si propongono una serie di sentenze in riferimento ai titoli abilitativi per avere una visione più chiara del permesso di costruire ordinario.

Gazebo e pergotende ad uso commerciale: quando occorre il permesso di costruire?

La sentenza n. 11418/2023 del Tar Lazio specifica se nel caso di gazebo e pergotende ad uso commerciale occorre il permesso di costruire e illustra il caso di un’attività commerciale di tende e arredi da esterno che ha ricevuto un’ingiunzione per la rimozione di gazebo installati abusivamente.

La corte ha ribadito che l’impiego improprio di tali manufatti per scopi commerciali può costituire un abuso edilizio. Nel caso specifico, i giudici hanno sottolineato che l’installazione dei gazebo aveva l’obiettivo di estendere la superficie commerciale, qualificandosi come ristrutturazione edilizia, soggetta al permesso di costruire. La sentenza evidenzia inoltre che la qualificazione di opere come precarie non è determinata solo dalla loro rimovibilità, ma anche dalla destinazione a soddisfare bisogni duraturi, escludendo la nozione di ristrutturazione solo per opere effettivamente temporanee. In sintesi, il giudizio del Tar indica che la precarietà di un manufatto non è limitata alla sua amovibilità, ma dipende dalla sua destinazione e durata nel tempo, sottolineando l’importanza di valutare la funzionalità dell’opera per determinarne il regime abilitativo.

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