PdC illegittimo mai annullato e opere realizzate: demolizione sì o no?

Che fine fanno le opere realizzate e non completate tramite un PdC rilasciato regolarmente, ma risultato successivamente illegittimo a causa di una incompatibilità territoriale, mai annullato e poi scaduto, e nell’impossibilità di completare quelle stesse opere con un nuovo permesso?

Bella domandona la cui complessa questione è chiarita dal Consiglio di Stato in sede di Adunanza Plenaria con la sentenza n. 14/2024.

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Permesso di costruire illegittimo/scaduto ed opere non completate: cosa fare? Il caso

La vicenda ha avuto origine da un contratto preliminare di compravendita stipulato nel 2006 tra un privato e una società per un’area in una nota località turistica. Nel dettaglio, era stato richiesto un permesso di costruire (il cui rilascio costituiva condizione per la validità della compravendita) per la realizzazione di un’autorimessa interrata.

Questo permesso, rilasciato nel 2010, successivamente era dichiarato illegittimo a causa di violazioni delle normative urbanistiche e ambientali, per cui erano stati condannati i responsabili del rilascio del titolo edilizio (insomma il permesso non poteva essere rilasciato).

Nel 2016, il Comune notificava la naturale decadenza del permesso di costruire (mai annullato) per il mancato completamento dei lavori entro il termine stabilito. Nonostante ciò, la società proprietaria presentava un nuovo progetto che era respinto dal Comune, il quale ordinava il ripristino dello stato dei luoghi, evidenziando che le opere realizzate erano incompatibili con le normative vigenti.

Ma, sia il proprietario dell’area che la società acquirente sostenevano che poiché l’originario permesso di costruire (regolarmente rilasciato) non era mai stato annullato in alcuna sede, ma era divenuto inefficace per decorrenza del termine di conclusione dei lavori, ciò avrebbe implicato la liceità delle opere, conformemente realizzate secondo progetto, durante il periodo di efficacia del titolo edilizio, senza che il Comune avesse potuto ordinare la demolizione e il ripristino dell’area.

La questione approdava infine presso il Consiglio di Stato con ricorso degli interessati.

CdS: se le opere incomplete non rispettano la disciplina urbanistica e il contesto ambientale, vanno demolite alla scadenza del PdC, ma…

I giudici di Palazzo Spada, in premessa, ritengono di dover rispondere con priorità, e a prescindere dal caso in esame, alla seguente domanda:

quale sia la disciplina giuridica applicabile alle opere parzialmente eseguite in virtù di un titolo edilizio decaduto e che non siano state oggetto di intervento di completamento in virtù di un nuovo titolo edilizio.

In merito, il CdS ha evidenziato la seguente casistica:

decadenza del permesso: la decadenza del permesso di costruire ha effetto “ex nunc” (da ora in poi), il che significa che non retroagisce. Pertanto, le opere realizzate durante la validità del permesso non possono essere considerate abusive, ma la scadenza del permesso implica che il titolare deve richiedere un nuovo permesso per completare le opere non ultimate;
impossibilità di nuovo permesso: le opere non completate a causa della scadenza del permesso di costruire non possono essere oggetto di un nuovo permesso. Questo è dovuto al fatto che le opere devono essere conformi alle normative urbanistiche e non possono essere considerate legittime se non sono state completate entro il termine previsto;

Nel caso in esame, le opere sono rimaste legittime intanto che il permesso di costruire è rimasto valido. Nel momento in cui il permesso di costruire è scaduto, le opere rimaste incomplete non hanno potuto essere terminate a causa dell’impossibilità del rilascio di un nuovo permesso, dato che quell’area era risultata non edificabile con opere private, d’altronde, chiosano i togati, alludendo alla soluzione demolitiva, un’opera incompiuta non potrebbe rimanere tale poiché comporterebbe di per sé un degrado ambientale e paesaggistico (n.d.r. sulla scorta di quanto esposto fin qui, dovremmo concludere, quindi, che se le opere fossero state completate nei tempi di validità del PdR, regolarmente rilasciato, non sarebbero state demolibili a prescindere).

Il Consiglio di Stato espone che le opere non ultimate a causa di un permesso di costruire scaduto, non potendo essere oggetto di un nuovo permesso, dovrebbero essere rimosse in linea generale, a tutela della disciplina urbanistica e del contesto ambientale corrente.

Condizioni generali per il recupero delle opere non completate in tempo

I giudici spiegano che solo a determinate condizioni le opere non completate a causa del permesso di costruire scaduto possono essere recuperate senza demolizione:

conformità alle normative: le opere devono essere state realizzate in conformità con le normative urbanistiche e il progetto approvato durante la validità del permesso. Se le opere sono conformi, possono essere considerate legittime, anche se il permesso è scaduto;
richiesta di nuovo permesso: se le opere non sono state completate prima della scadenza del permesso, il titolare ha l’onere di richiedere un nuovo permesso di costruire per completare i lavori. In questo caso, il recupero delle opere può avvenire tramite la presentazione di un nuovo progetto che rispetti le normative vigenti;
opere incompiute: le opere che risultano incompiute ma sono state avviate in base a un titolo edilizio valido possono essere oggetto di un intervento di completamento, a condizione che non siano state realizzate in violazione delle norme urbanistiche. La giurisprudenza stabilisce che non si può considerare abusiva un’opera realizzata durante la validità del permesso;
valutazione amministrativa: l’amministrazione comunale ha la facoltà di valutare se le opere parzialmente eseguite possano essere integrate o completate senza necessità di demolizione, a seconda delle specifiche circostanze del caso e della compatibilità con il piano urbanistico;
interventi di ripristino: se le opere non rispettano le normative, è possibile che l’amministrazione richieda un ripristino dello stato dei luoghi, ma se le opere sono compatibili e conformi, il ripristino non è necessario e possono essere recuperate.

Condizioni per il recupero delle opere incomplete impossibilitate a nuovo permesso

In conclusione, i giudici stabiliscono che, tornando al quesito posto in premessa (e cioè nel caso non sia possibile richiedere un nuovo permesso di costruire), occorre fare una distinzione: se le opere incomplete siano autonome e funzionali (fermo restando la conformità al progetto relativo al permesso poi scaduto) oppure no:

demolizione per opere non autonome: se le costruzioni non sono autonome e funzionali, il Comune deve ordinare la loro demolizione e ripristinare lo stato originale del luogo, quando siano state realizzate in modo diverso rispetto a quanto autorizzato dal permesso di costruire;
opere autonome e funzionali: se il permesso di costruire originario prevedeva la realizzazione di più edifici autonomi (come villette) e questi sono stati costruiti in conformità con il permesso, anche se non completamente finiti, possono essere considerati legittimi. Tuttavia, è necessario verificare che siano state completate le opere di urbanizzazione e che le opere minori necessarie per il completamento non richiedano un nuovo permesso;
difformità leggere: se le opere incomplete, ma autonome presentano solo piccole difformità rispetto al permesso, l’Amministrazione può applicare una sanzione leggera, come previsto dalla legge;
accertamento di conformità: la parte interessata può chiedere un permesso che consenta di mantenere le opere esistenti e richiedere un accertamento di conformità per opere minori rispetto a quelle autorizzate, in modo da regolarizzare la situazione dal punto di vista urbanistico.

Assodati tali principi legali, purtroppo non conosciamo l’epilogo della vicenda, poiché il giudizio definitivo nel merito del caso specifico è stato rimesso alla Seconda Sezione del CdS per ulteriori decisioni.

Per maggiore approfondimento, leggi anche questi articoli di BibLus:

Download Gratuito Sentenza CdS 14/2024 - Decadenza PdC e demolizione opere incomplete

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/pdc-illegittimo-mai-annullato-e-opere-realizzate-demolizione-si-o-no/