Passaggio da casa rurale ad uso civile abitativo. Quando è possibile?

Il chiarimento del Tar Lazio con la sentenza n. 4370/2024 giunge quanto mai illuminante e, perché no, gradito su come intervenire e quali regole seguire nel caso si voglia effettuare un passaggio da casa rurale ad uso civile abitativo e ci si voglia trasferire in un vecchio casolare nato come abitazione connessa all’uso agricolo, senza essere agricoltori e senza modificare l’immobile con opere edilizie, in un momento in cui sempre più persone hanno voglia di fuggire dalle caotiche realtà delle città per abbracciare una vita più lenta e a contatto con la natura. Vogliamo, però, ricordare che il cambio di destinazione d’uso non sempre risulta essere riconoscibile e ben identificabile a rischio di commettere un abuso edilizio, per cui potrebbe essere utile valutare l’utilizzo di un software per i titoli abilitativi in edilizia, perché il tuo lavoro possa essere più veloce e al riparo da errori, supportato da una procedura guidata che ti mette a disposizione tutti i modelli unici (compreso il modello CILA Superbonus) per l’edilizia sempre aggiornati e a portata di mano.

Abitare una casa agricola senza essere agricoltori costituisce cambio d’uso rilevante comportante una ristrutturazione edilizia?

Un privato che aveva deciso di utilizzare come propria abitazione un fabbricato rurale di 80 m² senza essere un operatore nel settore agricolo e senza modificare il fabbricato stesso con nuove opere edilizie, decideva di regolarizzare il cambio d’uso, attuato senza alcun permesso, presentando una istanza di condono edilizio (legge n. 326/2003 cd. 3° condono) al Comune per “mero cambio di destinazione d’uso (funzionale, senza opere), da casa agricola ad “ordinaria” abitazione residenziale“.

Ma l’Ente territoriale rispondeva che l’area su cui insisteva l’immobile risultava gravata da vincolo paesistico ed era compresa nel perimetro di un parco, ragion per cui sarebbero stati sanabili solo interventi minori, tra i quali non sarebbe stato ricompreso quello dell’istante domanda di condono.

Il ricorso al Tar era così servito.

Per il Tar Lazio il passaggio da casa rurale ad uso civile abitativo, senza opere, è paragonabile ad un riadattamento funzionale e non ad una ristrutturazione edilizia

I giudici premettono che:

l’immobile risulta regolarmente assentito con provvedimento rilasciato al vecchio proprietario agricoltore in qualità di casa rurale;
trattasi di condono edilizio relativo ad una porzione di un immobile (80 m²) già esistente, destinato ad abitazione del ricorrente e della sua famiglia, senza la realizzazione di alcuna opera.

Dal punto di vista paesistico ambientale, pertanto, l’impatto dell’abuso in questione sull’ambiente circostante è nullo. Per i giudici si tratta quindi di cambio d’uso meramente funzionale senza opere di un immobile ad uso abitativo-residenziale non più per una famiglia o persone dedite all’agricoltura, come in origine, ma per soggetti dediti ad altra attività:

Un cambio di destinazione d’uso quello da abitazione agricolo-rurale a residenziale, che non è affatto comparabile con quelle di diverso tipo, che non a caso implicano sempre interventi edilizi spesso cospicui, con aumento del c.d. carico urbanistico. Nel caso di specie, la casa di abitazione de qua mantiene intatta la sua consistenza e destinazione abitativa ad uso di persone, che un tempo dedite all’attività agricola, ora non lo sono più. Né può ammettersi la conclusione che sol per un siffatto mutamento di condizione debbano essere demolite tutte le case ex agricole-rurali, che magari abbiano pure un rilievo paesistico o, comunque, rappresentino testimonianza di civiltà e di attività produttive primarie di un certo pregio.

Ne consegue che il diniego del Comune appare privo di adeguata istruttoria e motivazione. In verità, va detto che l’immobile in questione, nella misura in cui è incluso in un piano paesistico e nel perimetro di un parco, avendo avuto nel trascorso passato destinazione agricola, può ben presentare fattezze e caratteristiche tali da meritare la preservazione.

Il cambio d’uso senza permesso da casa rurale ad uso civile abitativo, senza opere, costituisce un abuso minore

Il Tar chiarisce che:

Un condono edilizio, inerente alla perdita della condizione di ruralità dell’immobile, senza svolgimento di opere edilizie, è assimilabile ad una “depotenziata” fattispecie di manutenzione straordinaria o di risanamento conservativo (e, quindi, di mero riadattamento funzionale) e, dunque, ad un intervento minore sanabile, non certo ad una qualche forma preclusa dal condono di ristrutturazione edilizia e/o di altro intervento intrinsecamente non sanabile.

Il mutamento d’uso in questione, senza alcun aumento di volumetria, non può essere classificato come intervento edilizio non sanabile, in quanto l’uso sostanziale dell’immobile era ed è rimasto abitazione e il venir meno del collegamento in se stesso considerato con alcuna azienda agricola non integra gli estremi della radicale trasformazione, che caratterizza, invece, la ristrutturazione edilizia.

In conclusione, il cambio d’uso in discussione non incide in alcun modo apprezzabile sul territorio, dove insiste l’immobile, che si trova in un’area completamente urbanizzata.

Il ricorso è, quindi, accolto.

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