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Opere di urbanizzazione a scomputo

Opere a scomputo degli oneri di urbanizzazione: il quadro normativo

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Cosa sono le opere di urbanizzazione a scomputo e a quali regole bisogna fare riferimento. Analisi dell’istituto e il modello di richiesta da scaricare gratis

Le opere di urbanizzazione a scomputo sono una pratica comune in edilizia, un istituto che prevede la realizzazione di opere di urbanizzazione direttamente dal privato, considerate interamente o parzialmente sostitutive degli oneri concessori dovuti.

Opere di urbanizzazione a scomputo: cosa sono?

Le opere a scomputo sono urbanizzazioni che vengono realizzate direttamente dal privato e considerate sostitutive degli oneri concessori dovuti (interamente o parzialmente).

Questo tipo di interventi è regolato dal Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001) e dal Codice degli Appalti (D.Lgs. 36/2023).

Cosa sono le opere di urbanizzazione

Urbanizzazione è un termine che deriva dal latino “urbanus” che significa “di città“, e dal suffisso “-izzazione” che indica un’azione o un processo. Urbanizzazione è il processo di sviluppo e sistemazione urbanistica di centri urbani, sia di nuova progettazione che di città preesistenti, caratterizzate da un intenso accrescimento della popolazione. L’urbanizzazione è strettamente correlata alla crescita demografica e allo sviluppo economico di un’area e comporta la creazione e l’ampliamento di infrastrutture, servizi e spazi pubblici per soddisfare le esigenze della popolazione.

L’urbanizzazione può essere pianificata e controllata, con la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria, che comprendono strade, parcheggi, fognature, reti idriche, elettriche e del gas, pubblica illuminazione, spazi verdi, impianti di depurazione, scuole, asili nido, impianti sportivi, centri sociali, chiese e altri edifici religiosi, e aree verdi. Tuttavia, l’urbanizzazione può anche avvenire in modo spontaneo e disordinato, senza un piano regolatore, con conseguenze negative per l’ambiente, la salute pubblica e la qualità della vita.

Dare una definizione di opere di urbanizzazione a scomputo presuppone che si abbia già una chiara idea su cosa siano le opere di urbanizzazione. Non esiste una vera e propria definizione, ma una semplice divisione delle opere in base alla loro natura: opere di urbanizzazione primaria e opere di urbanizzazione secondaria.

Entrambe hanno come obiettivo quello di rendere fruibile il territorio comunale edificato. Le opere primarie garantiscono le fondamentali condizioni di vita degli occupanti (sicurezza, viabilità, salute, ecc.) e costituiscono presupposto necessario per il rilascio del permesso di costruire. Le opere di urbanizzazione secondaria, invece, non sono indispensabili per l’immediato utilizzo degli edifici da edificare: il comune può decidere quando procedere alla realizzazione delle stesse.

Chi vuole realizzare un edificio ha l’obbligo di corrispondere una somma di denaro (costo di costruzione + oneri di urbanizzazione) per i costi che le amministrazioni comunali sostengono per urbanizzare il proprio territorio. Per quanto riguarda gli oneri di urbanizzazione il privato può contrattare con l’ente l’esecuzione diretta delle opere decurtandole (in parte o del tutto) dagli oneri che altrimenti avrebbe dovuto versare (opere a scomputo).

Questo modus operandi andrebbe, però, in contrasto con la normativa europea in quando il privato sarebbe autorizzato a procedere con l’edificazione, sottraendosi di fatto alla gara pubblica. Ecco perché dopo varie modifiche normative, si è giunti al codice dei contratti pubblici e all’obbligo che poi vedremo di indire a tutti gli effetti una gara.

Opere e oneri di urbanizzazione: la normativa di riferimento

L’obbligo di pagare gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria in caso di esecuzione di un certo tipo di opere edilizie è previsto in origine dalla Legge 765/1967  (articolo 8), al quale si è aggiunto quello inerente al contributo commisurato al costo di costruzione introdotto dalla Legge Bucalossi (art. 6, L. 10/1977).

Queste disposizioni sono state tutte trasfuse nell’articolo 16 del Testo Unico sull’Edilizia (D.P.R. 380/2001) che stabilisce la suddivisione in oneri di urbanizzazione primaria e secondaria. Il rilascio del permesso di costruire da parte di un’amministrazione comporta, pertanto, per il privato “la corresponsione di un contributo commisurato all’incidenza degli oneri di urbanizzazione nonché al costo di costruzione” (art. 16, comma l, del D.P.R. 380/2001).

Il legislatore ha previsto con l’art. 11, primo comma, della Legge 10/77, ora trasfusa con modifiche nell’art. 16, comma 2 del Testo Unico dell’edilizia, la possibilità di scomputare la quota del contributo relativa agli oneri di urbanizzazione, nel caso in cui il titolare del permesso di costruire o attuatore del piano si obblighi a realizzare direttamente le opere di urbanizzazione.
Lo stesso art. 16 sopra citato stabilisce, poi, che le opere così realizzate sono acquisite al patrimonio indisponibile del Comune.

Come, quindi, previsto dall’art. 16, comma 2, del D.P.R. 380/2001, il privato attuatore del piano e/o titolare del permesso di costruire, debitore del versamento degli oneri di urbanizzazione, può adempiere all’obbligo costituito dal pagamento del contributo relativo agli oneri di urbanizzazione mediante l’esecuzione diretta delle opere di urbanizzazione.

Nel 2001 la Corte Europea ha sostenuto che le opere di urbanizzazione sono da ritenere pubbliche sin dalla loro origine (quindi anche se eseguite su proprietà privata e se formalmente di proprietà privata prima del passaggio al patrimonio pubblico); la realizzazione delle opere in luogo del loro pagamento conferma la natura patrimoniale del contratto, con riflessi sui pubblici interessi. A seguito di tale pronuncia il legislatore italiano è intervenuto più volte cercando di contemperare le finalità ed i principi della normativa nazionale con i principi enunciati dalla Corte di Giustizia.

Come si calcolano gli oneri di urbanizzazione

I parametri generali per la determinazione del contributo sono rapportati ai costi reali per la realizzazione delle opere in base a delle tabelle parametriche. Queste tabelle sono divise per classi di comuni e si differenziano a seconda dei vari elementi (ampiezza territoriale, andamento demografico, caratteristiche geografiche, destinazioni di zona, ecc.).

In questo modo i comuni possono quantificare gli oneri in base alla domanda di sviluppo edilizio, orientandola e coordinandola con le dinamiche demografiche ed economiche. Tramite delibera del consiglio comunale si adotta l’entità del contributo (aggiornamento quinquennale) in conformità alle disposizioni di ogni regione e in base a possibili variazioni dei costi per la realizzazione delle opere.

La quota di oneri concessori relativi all’urbanizzazione è corrisposta al Comune all’atto del rilascio del titolo.

Per ulteriori approfondimenti, leggi l’articolo “Oneri di urbanizzazione: cosa sono e come calcolarli

Opere di urbanizzazione a scomputo nel testo unico dell’edilizia

Il D.P.R. 380/2001 ha introdotto l’obbligo per il titolare di un permesso di costruire di corrispondere al Comune un contributo economico commisurato all’incidenza degli oneri di urbanizzazione e al costo di costruzione. Costruire un nuovo stabile significa gravare sul carico urbanistico, quindi si avverte la necessità di realizzare altre opere di urbanizzazione primaria e secondaria rispetto a quelle già esistenti, ampliando così il tessuto urbano.

A scomputo parziale o totale della quota dovuta, il titolare del permesso di costruire può obbligarsi a realizzare direttamente le opere di urbanizzazione. È un dato di fatto che il privato, grazie all’esecuzione di interventi edilizi, partecipi economicamente nell’ambito edilizio pubblico, facendo incrementare il valore della proprietà immobiliare. Questo concetto è stato introdotto per la prima volta dalla legge Bucalossi (legge 28 gennaio 1977) proprio per alleviare i costi sostenuti dall’amministrazione ristabilendo così l’equilibrio urbanistico alterato dall’intervento dell’uomo.

Il contributo di costruzione da versare si compone di due voci:

  • il costo di costruzione: da considerare ogni volta che si verifica una trasformazione edilizia e deve essere commisurato all’incremento di ricchezza immobiliare determinato dall’attività di costruzione;
  • gli oneri di urbanizzazione: si tratta del costo dei servizi indispensabili per la fruibilità dell’intervento che l’amministrazione deve sostenere.

Opere di urbanizzazione a scomputo nel codice dei contratti pubblici

Il nuovo codice dei contratti pubblici (D.Lgs. 36/2023) dedica alle opere di urbanizzazione a scomputo l’allegato I.12, togliendo di fatto l’istituto dal corpo principale del testo normativo.

Il nuovo codice indica che l’onere assunto dal privato di realizzare direttamente le opere di urbanizzazione a scomputo è un vero e proprio onere, purché funzionali all’intervento di trasformazione urbanistica del territorio e conformi agli strumenti attuativi o in diretta attuazione del piano regolatore.

Come previsto l’articolo 13, comma 7 del D.Lgs. 36/2023 le disposizioni del codice si applicano anche all’aggiudicazione dei lavori pubblici da realizzarsi da parte di soggetti privati, titolari di permesso di costruire o di un altro titolo abilitativo, che assumono in via diretta l’esecuzione delle opere di urbanizzazione a scomputo totale o parziale del contributo previsto per il rilascio del permesso, ovvero eseguono le relative opere in regime di convenzione.

L’allegato I.12 del codice individua le modalità di affidamento delle opere di urbanizzazione a scomputo del contributo di costruzione.

Opere a scomputo degli oneri di urbanizzazione: la convenzione tra amministrazione e privato

L’amministrazione e il privato possono stipulare una convenzione in base alla quale il titolare (della concessione) può obbligarsi a realizzare direttamente le opere di urbanizzazione (primaria e secondaria) a scomputo totale o parziale degli oneri. La convenzione firmata deve includere:

  • la descrizione delle opere da realizzare;
  • la specifica dell’esecutore che materialmente eseguirà i lavori;
  • le modalità e la tempistica da rispettare;
  • il valore complessivo degli interventi;
  • le garanzie del corretto adempimento.

Questa possibilità è molto utile all’ente pubblico che in questo modo evita rischi economici e responsabilità che derivano dalla procedura di gara. D’altra parte il privato è incentivato allo scomputo dato che può eseguire i lavori in maniera molto più veloce rispetto alla pubblica amministrazione.

Opere a scomputo degli oneri di urbanizzazione: il modello da scaricare gratis

Di seguito ti propongo il modello di richiesta di scomputo totale/parziale degli oneri di urbanizzazione in formato PDF da scaricare gratis, elaborato con il software capitolati speciali.

Richiesta di scomputo totale o parziale urbanizzazione

Richiesta di scomputo totale o parziale urbanizzazione elaborata con PriMus-C

Opere di urbanizzazione a scomputo: la procedura di affidamento

L’amministrazione che rilascia il permesso di costruire può prevedere che, in relazione alla realizzazione delle opere di urbanizzazione, l’avente diritto a richiedere il titolo presenti all’ente, in sede di richiesta del suddetto titolo, un progetto di fattibilità tecnica ed economica delle opere da eseguire, con l’indicazione del tempo massimo in cui devono essere completate, allegando lo schema del relativo contratto di appalto.

L’amministrazione, sulla base del progetto di fattibilità tecnica ed economica, indice una gara mediante procedura aperta o procedura ristretta ai sensi degli articoli 71 e 72 del codice. Stabilisce, poi, che il contratto deve avere per oggetto la progettazione esecutiva e l’esecuzione di lavori. Il privato deve indicare nell’offerta economica anche il corrispettivo richiesto per la progettazione esecutiva, per l’esecuzione dei lavori e per i costi della sicurezza.

Opere di urbanizzazione a scomputo la procedura di affidamento

Opere di urbanizzazione a scomputo la procedura di affidamento

Le opere di urbanizzazione a scomputo di importo inferiore alle soglie comunitarie

Per l’affidamento dei lavori pubblici relativi alle opere di urbanizzazione a scomputo per gli importi inferiori alle soglie di rilevanza europea, si applicano:

  • affidamento diretto per lavori di importo inferiore a 150.000 €, anche senza consultazione di più operatori economici;
  • affidamento diretto dei servizi e forniture (compresi i servizi di ingegneria e architettura e l’attività di progettazione) di importo inferiore a 140.000 €, anche senza consultazione di più operatori economici;
  • procedura negoziata senza bando, previa consultazione di almeno 5 operatori economici, ove esistenti, individuati in base a indagini di mercato o tramite elenchi di operatori economici, per i lavori di importo pari o superiore a 150.000 € e inferiore a 1 milione di euro;
  • procedura negoziata senza bando, previa consultazione di almeno 10 operatori economici, ove esistenti, individuati in base a indagini di mercato o tramite elenchi di operatori economici, per lavori di importo pari o superiore a 1 milione di € e fino alle soglie di cui all’articolo 14, salva la possibilità di ricorrere alle procedure di scelta del contraente di cui alla Parte IV del presente Libro;
  • procedura negoziata senza bando, previa consultazione di almeno 5 operatori economici, ove esistenti, individuati in base ad indagini di mercato o tramite elenchi di operatori economici, per l’affidamento di servizi e forniture, ivi compresi i servizi di ingegneria e architettura e l’attività di progettazione, di importo pari o superiore a 140.000 € e fino alle soglie di cui all’articolo 14.

Le opere di urbanizzazione primaria di importo inferiore a 5.382.000 euro

Nel caso di opere di urbanizzazione primaria inferiore a 5.382.000 €, calcolato secondo le disposizioni di cui all’articolo 14, comma 9, del codice, funzionali all’intervento di trasformazione urbanistica del territorio, si applica l’articolo 16, comma 2-bis, del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, ossia:

Nell’ambito degli strumenti attuativi e degli atti equivalenti comunque denominati nonché degli interventi in diretta attuazione dello strumento urbanistico generale, l’esecuzione diretta delle opere di urbanizzazione primaria di cui al comma 7, di importo inferiore alla soglia di cui all’articolo 28, comma 1, lettera c), del decreto legislativo 12 aprile 2006, n. 163 (ora art. 35, comma 1, d.lgs. n. 50 del 2016 – n.d.r.) , funzionali all’intervento di trasformazione urbanistica del territorio, è a carico del titolare del permesso di costruire e non trova applicazione il decreto legislativo 12 aprile 2006, n. 163.

Collaudo opere di urbanizzazione a scomputo

Anche le opere di urbanizzazione a scomputo (come tutte le opere di urbanizzazione), una volta finiti i lavori, sono soggette a collaudo ai sensi dell’articolo 116 del codice appalti. La stazione appaltante accerta in questo modo che i lavori siano stati realizzati a regola d’arte ed in conformità con quanto previsto nel contratto d’appalto.

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