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Oneri di urbanizzazione: cosa sono e come calcolarli

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Gli oneri di urbanizzazione sono corrispettivi da versare al Comune per vari interventi. Ma quando sono obbligatori e come si calcolano? Ecco tutti i dettagli

Quando si intraprende la costruzione, la ristrutturazione o l’ampliamento di un edificio, è fondamentale considerare non solo le norme da rispettare, ma anche i costi da affrontare, tra cui gli oneri di urbanizzazione.

Nel corso degli anni, gli oneri di urbanizzazione hanno subito varie trasformazioni legislative e normative, adattandosi ai cambiamenti nelle esigenze urbanistiche e sociali delle comunità.

Esaminiamo attentamente il concetto di oneri di urbanizzazione e di oneri concessori, differenziando tra quelli secondari e primari, e analizziamo le modalità di calcolo e pagamento, anche attraverso casi pratici della giurisprudenza.

Per avere documentazione e pagamenti in regola ed evitare possibili sanzioni, ti suggerisco di utilizzare una piattaforma online per la gestione documentale che ti consente di tenere sempre sotto controllo e a portata di mano la documentazione relativa a ciascun intervento, compresa quella riguardante il pagamento degli oneri di urbanizzazione.

Cosa sono gli oneri concessori?

Gli oneri di concessione edilizia rappresentano un contributo che i cittadini devono versare al Comune quando intendono realizzare interventi che comportino una trasformazione del territorio, come la costruzione di un nuovo edificio.

Questi oneri sono stati istituiti dalla Legge 10/1977, che ha introdotto la concessione edilizia, da cui deriva la definizione di oneri “concessori”.

Essi si compongono di due parti principali:

  • oneri di urbanizzazione: pagati al Comune per contribuire alle spese sostenute per la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria;
  • costo di costruzione: un contributo calcolato come percentuale del costo dell’edilizia convenzionata. L’importo varia a seconda del tipo di immobile (residenziale, commerciale, ecc.) e cresce in base alla sua dimensione, calcolata in metri quadrati e metri cubi.

Gli oneri di concessione edilizia sono dovuti in caso di nuove costruzioni e di altri interventi considerati “onerosi”, come la demolizione e la ricostruzione di un edificio, il frazionamento di un immobile o il cambio di destinazione d’uso. Tuttavia, le normative urbanistiche possono variare da regione a regione e da comune a comune, quindi è sempre consigliabile informarsi presso l’amministrazione comunale per verificare se un determinato intervento è soggetto a oneri.

Non sono considerati onerosi gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, i lavori di restauro e risanamento conservativo che non comportano aumento di superficie o cambiamenti di destinazione d’uso, e gli interventi necessari per affrontare calamità naturali.

Ne deriva che, in generale, gli interventi soggetti a permesso di costruire sono quelli che comportano il versamento di oneri di concessione edilizia.

Cosa sono gli oneri di urbanizzazione?

Gli oneri di urbanizzazione sono pagamenti stabiliti dai Comuni e richiesti a soggetti privati come costruttori o proprietari di immobili quando si realizzano interventi edilizi che aumentano il consumo del suolo o il bisogno di infrastrutture e servizi.

In pratica, sono contributi finanziari da versare al Comune per ottenere l’autorizzazione necessaria a effettuare interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia.

Questi costi si applicano sia alle nuove costruzioni che ai lavori di ristrutturazione, riqualificazione e adeguamento su edifici già esistenti.

Oneri di urbanizzazione primaria e secondaria

Esistono due categorie di oneri di urbanizzazione:

  • oneri relativi all’urbanizzazione primaria;
  • oneri relativi all’urbanizzazione secondaria.

Gli oneri di urbanizzazione primaria riguardano gli interventi essenziali per lo sviluppo delle aree urbane, come la realizzazione di strade residenziali, parcheggi, fognature, reti idriche, reti di distribuzione di energia e gas, illuminazione pubblica e spazi verdi attrezzati.

Inoltre, tra questi interventi primari rientrano anche i cavedi multiservizi e i cavidotti per il passaggio delle reti di telecomunicazioni, a meno che i comuni non individuino specifiche aree dove tali interventi non sono necessari, seguendo i criteri stabiliti dalle regioni.

Gli oneri di urbanizzazione secondaria, invece, sono legati alla realizzazione di strutture e servizi aggiuntivi, come asili nido, scuole materne, scuole dell’obbligo, mercati, delegazioni comunali, chiese, impianti sportivi, aree verdi, centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie. Questi includono anche le opere e gli impianti per lo smaltimento dei rifiuti, la bonifica di aree inquinate e altre attività di gestione ambientale.

Coloro che intendono costruire o ristrutturare edifici destinati a utilizzi commerciali, residenziali, direzionali o turistici devono pagare sia gli oneri primari che quelli secondari al Comune. Al contrario, per gli edifici industriali, le strutture agricole o artigianali potrebbero non essere dovuti gli oneri secondari a seconda dei regolamenti locali.

Ogni cinque anni i comuni provvedono ad aggiornare gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, in conformità alle relative disposizioni regionali.

Calcolo oneri di urbanizzazione

Il calcolo degli oneri di urbanizzazione si basa principalmente sulle tabelle regionali, che variano in base alla localizzazione dell’immobile. Queste tabelle tengono conto di diversi fattori, tra cui:

  • dimensione e popolazione del Comune, che può essere superiore o inferiore a 50.000 abitanti;
  • superficie abitabile dell’edificio;
  • destinazione d’uso degli spazi, come logge, balconi, cantine, autorimesse e unità abitative;
  • prescrizioni specifiche stabilite dal Piano regolatore o da altri strumenti urbanistici in vigore.

Per gli edifici residenziali, vengono calcolati in base ai metri cubi della costruzione, mentre per quelli industriali, commerciali, turistici o artigianali, si prende in considerazione la superficie in metri quadrati, inclusi i piani interrati se utilizzati anche temporaneamente da persone.

Il calcolo complessivo degli oneri di urbanizzazione si ottiene moltiplicando il volume del progetto per il valore degli oneri primari e secondari previsti dalla deliberazione del Consiglio Comunale, in relazione alla categoria di intervento.

I valori dei contributi di costruzione sono stabiliti dai regolamenti degli Enti locali o dalle delibere dei Consigli comunali. Questi possono anche prevedere riduzioni per interventi di efficientamento energetico o sismico, per progetti di edilizia convenzionata o per edifici realizzati in zone agricole.

Ogni Regione stabilisce i criteri generali per i Comuni del proprio territorio, tenendo conto dei piani urbanistici in vigore.

Come e quando pagare gli oneri di urbanizzazione

Una volta determinato l’importo degli oneri concessori e di costruzione, il pagamento avviene in un’unica somma complessiva, senza distinzione tra le singole voci. Questo pagamento deve essere eseguito secondo le modalità e i tempi stabiliti dal Comune.

Di solito, il pagamento degli oneri di urbanizzazione può avvenire in un’unica soluzione o in rate, seguendo un piano di dilazione stabilito dal Comune.

Nel caso di pagamento in unica soluzione, è possibile comunque frazionare il versamento:

  • il 50% deve essere pagato al momento del rilascio del permesso di costruire o entro la data di inizio dei lavori se si tratta di opere soggette a Segnalazione Certificata di Inizio Attività (Scia);
  • il restante 50% può essere versato per il 25%, entro il primo anno e, per il rimanente 25%, entro il secondo anno dalla data di riferimento, a meno che le normative locali non dispongano diversamente.

Coloro che scelgono di pagare a rate devono necessariamente stipulare una polizza fideiussoria, bancaria o assicurativa.

Se l’opera edilizia non viene realizzata e il richiedente rinuncia al permesso di costruire precedentemente rilasciato, ha diritto al rimborso delle somme già versate, secondo le norme civili sulla restituzione di somme indebitamente pagate.

Oneri di urbanizzazione e permesso di costruire

L’art. 16 del D.P.R. 380/2001 sancisce che il rilascio del permesso di costruire comporta il pagamento di un contributo che tiene conto degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione. Questo contributo può essere pagato in una sola soluzione o rateizzato, e può anche essere compensato con la realizzazione diretta delle opere di urbanizzazione da parte del richiedente, secondo quanto stabilito dalle norme.

Gli oneri di urbanizzazione sono stabiliti dal consiglio comunale, considerando diversi fattori come la dimensione e la crescita demografica del comune, le caratteristiche geografiche, le destinazioni d’uso previste dagli strumenti urbanistici e la differenziazione tra interventi, con l’obiettivo di favorire la ristrutturazione edilizia rispetto alle nuove costruzioni.

Il costo di costruzione per i nuovi edifici è stabilito periodicamente dalle regioni, prendendo come riferimento i costi massimi ammissibili per l’edilizia agevolata. Per gli interventi su edifici esistenti, il costo di costruzione è determinato in base ai progetti presentati per ottenere il permesso di costruire, con la possibilità che sia inferiore per incentivare il recupero del patrimonio edilizio esistente.

Per compilare in maniera facile e guidata il modello del permesso di costruire utilizza il software per i titoli abilitativi che ti consente di avere modelli sempre aggiornati in linea con la normativa vigente di tutte le pratiche edilizie.

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Oneri di urbanizzazione per cambio destinazione d’uso

Quando si parla di cambio di destinazione d’uso, ci si riferisce alla modifica della funzione consentita per un’area o un edificio, secondo quanto stabilito dagli strumenti urbanistici in vigore. La destinazione d’uso legittima di un edificio è definita dal titolo abilitativo più recente o, in mancanza di questo, dalla classificazione catastale utilizzata per fini fiscali negli ultimi cinque anni.

Se il cambio di destinazione d’uso comporta un aumento del carico urbanistico, ad esempio passando a una classe contributiva più gravosa rispetto a quella precedente, si parla di cambio destinazione d’uso rilevante (art. 23-ter D.P.R. 380/01). In questo caso, l’intervento è subordinato al pagamento del differenziale degli oneri di urbanizzazione.

Nei casi di ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso, i contributi sono relativi sia ai lavori di ristrutturazione che al cambiamento di destinazione. Se gli oneri risultano superiori a quelli richiesti per una nuova costruzione, l’interessato può optare per il pagamento completo secondo le tariffe previste per quest’ultima.

Le norme che regolano gli oneri di urbanizzazione per il cambio di destinazione d’uso variano a livello regionale e comunale.

Per maggiori dettagli leggi un approfondimento sugli oneri per cambio destinazione d’uso

Quando non si pagano gli oneri di urbanizzazione?

Gli oneri di urbanizzazione hanno lo scopo di compensare la comunità per il nuovo carico urbanistico generato dalle attività edificatorie consentite, mentre il costo di costruzione rappresenta una partecipazione del Comune all’aumento di valore della proprietà immobiliare.

Di conseguenza, se gli interventi edilizi non comportano un aumento del carico urbanistico, non sono dovuti gli oneri, e se pagati, devono essere restituiti dal Comune.

In riferimento al contributo di costruzione per il permesso di costruire, l’art. 17 del D.P.R. 380/2001 stabilisce che non è richiesto alcun contributo di costruzione per:

  • edifici nelle zone agricole utilizzati per l’attività agricola principale;
  • lavori di ristrutturazione o ampliamento di case unifamiliari fino al 20%;
  • opere pubbliche fatte dagli enti competenti e lavori di urbanizzazione previsti dai piani urbanistici;
  • interventi necessari dopo calamità naturali;
  • progetti legati alle energie rinnovabili e al risparmio energetico, purché rispettino le norme di pianificazione urbana e di tutela ambientale.

Per i lavori su proprietà statali e per la manutenzione straordinaria che aumenta il carico urbanistico, il contributo si basa solo sul costo delle opere di urbanizzazione aggiuntive.
Infine, per promuovere la rigenerazione urbana, l’efficienza energetica e la sicurezza sismica, il contributo di costruzione è ridotto del 20% rispetto alle tariffe regionali. I comuni possono decidere ulteriori sconti fino all’esenzione completa dal contributo di costruzione.

Oneri di urbanizzazione: sentenze di riferimento

Di seguito si propongono una serie di sentenze in cui si chiariscono delle questioni relative agli oneri di urbanizzazione.

Demolizione senza ricostruzione: sono dovuti gli oneri di urbanizzazione?

Nella recente sentenza n. 986/2023 del Tar Lombardia, si è affrontato il caso della richiesta di oneri di urbanizzazione in seguito alla demolizione di un fabbricato senza alcuna successiva ricostruzione.

La decisione si è concentrata su un caso in cui un privato ha ricevuto un’ingiunzione comunale per rimuovere costruzioni abusive e ripristinare lo stato originario del terreno, con la richiesta di versare gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria per la demolizione. Tuttavia, dopo aver ottenuto il permesso di demolizione e aver versato gli oneri richiesti, il privato ha contestato il pagamento presso il Tar, sostenendo che non fosse dovuto.

Il Tar Lombardia ha accolto il ricorso, sostenendo che la demolizione non ha generato alcun aumento del carico urbanistico, non essendoci alcuna incidenza qualitativa o quantitativa sul territorio.

Di conseguenza, il Comune è stato obbligato a restituire integralmente gli oneri pagati, oltre agli interessi legali fino alla restituzione effettiva degli stessi. Questa decisione sottolinea l’importanza di valutare attentamente la legittimità degli oneri di urbanizzazione in casi simili, evidenziando che la semplice demolizione senza ricostruzione non giustifica il pagamento di tali contributi.

Altre sentenze

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