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Oneri per cambio destinazione d’uso: quando sono obbligatori

Tempo di lettura stimato: 6 minuti

Bisogna versare gli oneri di urbanizzazione per il cambio di destinazione d’uso? Scopri cosa sono, quando sono dovuti e come calcolarli

Gli oneri di urbanizzazione rappresentano un aspetto cruciale nell’ambito delle pratiche edilizie, come il cambio di destinazione d’uso.

Cambiare la destinazione uso di unità immobiliare è una procedura piuttosto complessa che richiede la produzione di documenti, l’attuazione di iter burocratici e la richiesta di permessi.

Per semplificare la gestione di questa pratica amministrativa, può risultare estremamente utile l’utilizzo di una piattaforma cloud per la gestione delle pratiche edilizie e dello studio tecnico.

Scopriamo in dettaglio cosa sono gli oneri di urbanizzazione e la loro importanza nei cambi di destinazione d’uso, fornendo anche una panoramica delle normative e dei regolamenti di riferimento.

Cosa sono gli oneri di urbanizzazione?

Gli oneri di urbanizzazione rappresentano contributi finanziari richiesti per una serie di lavori edilizi, tra cui:

  • nuove costruzioni;
  • ampliamenti di edifici esistenti;
  • ristrutturazioni.

Questi contributi sono versati dal costruttore al Comune e sono previsti solo quando l’intervento comporta un aumento del carico urbanistico. In tal caso, il Comune è tenuto a dotare l’area di nuove opere di urbanizzazione per far fronte alle esigenze generate dall’intervento, oltre a utilizzare in modo più intenso le infrastrutture già esistenti.

Gli oneri di urbanizzazione si distinguono in primari e secondari, a seconda delle opere di urbanizzazione finanziate.

Oneri di urbanizzazione primaria e secondaria

Gli oneri di urbanizzazione primaria riguardano la realizzazione di infrastrutture fondamentali come strade, parcheggi, fognature, reti di distribuzione di energia elettrica, acqua e gas, cavidotti per le telecomunicazioni, illuminazione pubblica e spazi verdi attrezzati.

Gli oneri di urbanizzazione secondaria, invece, sono finalizzati alla creazione di servizi aggiuntivi come scuole, asili, strutture sportive, aree verdi e centri sociali e culturali.

Gli insediamenti residenziali, commerciali, direzionali e turistici sono soggetti ad entrambi i tipi di oneri di urbanizzazione, mentre gli insediamenti industriali, artigianali e agricoli sono soggetti solo agli oneri di urbanizzazione primaria.

Il calcolo degli oneri avviene in base alla destinazione prevista per l’area o per l’edificio, considerando l’insieme delle funzioni ammesse.

La funzione principale rappresenta la destinazione d’uso qualificante, mentre le funzioni complementari, accessorie o compatibili possono essere associate ad essa.

Come e quando si versano gli oneri di urbanizzazione?

L’importo da versare e le modalità di pagamento sono definiti dalla Legge regionale e vengono revisionati ogni tre anni tramite una deliberazione del Consiglio comunale.

Le tariffe degli oneri vengono fissate basandosi sulle tabelle regionali che considerano:

  • la dimensione e le tendenze demografiche dei comuni;
  • le caratteristiche demografiche dei comuni;
  • le destinazioni di zona specificate dal Piano regolatore o da altri strumenti urbanistici in vigore.

Oneri di urbanizzazione per cambio destinazione d’uso

Quando si parla di cambio di destinazione d’uso, ci si riferisce alla modifica della funzione o delle funzioni consentite per un’area o un edificio secondo quanto stabilito dagli strumenti urbanistici in vigore. La destinazione d’uso legittima di un edificio è definita dal titolo abilitativo più recente o, in mancanza di questo, dalla classificazione catastale utilizzata per fini fiscali negli ultimi cinque anni.

Se il cambiamento di destinazione d’uso di un edificio comporta un aumento del carico urbanistico, ad esempio passando a una classe contributiva più gravosa rispetto a quella precedente, si parla di cambio destinazione d’uso rilevante (art. 23-ter D.P.R. 380/01).

In questo caso, l’intervento è subordinato al pagamento del differenziale degli oneri di urbanizzazione.

Nei casi di ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso, i contributi sono relativi sia ai lavori di ristrutturazione che al cambiamento di destinazione. Se gli oneri risultano superiori a quelli richiesti per una nuova costruzione, l’interessato può optare per il pagamento completo secondo le tariffe previste per quest’ultima.

Normative e regolamenti di riferimento

L’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001 (testo unico edilizia) dispone le indicazioni circa il “Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante“.

Art. 23-ter – D.P.R. 380/2001

1. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate: a) residenziale;

a-bis) turistico-ricettiva;

b) produttiva e direzionale;

c) commerciale;

d) rurale.

2. La destinazione d’uso dell’immobile o dell’unità immobiliare è quella stabilita dalla documentazione di cui all’articolo 9 -bis, comma 1 -bis.

3. Le regioni adeguano la propria legislazione ai principi di cui al presente articolo entro novanta giorni dalla data della sua entrata in vigore. Decorso tale termine, trovano applicazione diretta le disposizioni del presente articolo. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito.

Tale articolo al comma 3 sancisce che le regioni devono adeguare le loro leggi ai principi dell’articolo e che è comunque possibile che le leggi regionali e i piani urbanistici comunali prevedano regole diverse per i cambi di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale.

In relazione a quanto detto, le norme che regolano gli oneri di urbanizzazione per il cambio di destinazione d’uso variano a livello regionale e comunale.

È fondamentale consultare la legislazione pertinente per comprendere le procedure di calcolo e pagamento di tali oneri.

Calcolo oneri cambio destinazione d’uso

Il calcolo degli oneri di urbanizzazione per cambio destinazione d’uso può variare in base al contesto locale e alle normative specifiche adottate dal comune. Tuttavia, esistono dei principi fondamentali che permettono di comprendere il procedimento di calcolo di tali oneri.

In genere, il calcolo degli oneri di urbanizzazione avviene moltiplicando la superficie costruita per il costo per metro quadrato stabilito. Il risultato ottenuto rappresenta l’importo complessivo che il soggetto privato deve corrispondere al comune, contribuendo così alla realizzazione delle opere di urbanizzazione necessarie.

Nel fare questo calcolo, è importante considerare l’aumento del carico urbanistico che si verificherà a seguito dell’intervento edilizio.

Il calcolo degli oneri di urbanizzazione si basa principalmente sulle tabelle regionali, le quali variano in base alla località in cui si trova l’immobile e prendono in considerazione diversi fattori, tra cui:

  • la dimensione e la popolazione del Comune;
  • la superficie abitabile dell’edificio;
  • la nuova destinazione d’uso degli spazi come logge, balconi, cantine e autorimesse;
  • le specifiche indicazioni del Piano regolatore o di altri strumenti urbanistici vigenti.

Cambio di destinazione d’uso senza oneri di urbanizzazione

In alcuni casi, i cambi di destinazione d’uso possono non comportare un aumento del carico urbanistico, rendendo superfluo il pagamento degli oneri di urbanizzazione.

È importante valutare attentamente le caratteristiche specifiche dell’intervento edilizio e fare riferimento alla giurisprudenza pertinente per determinare se gli oneri di urbanizzazione sono effettivamente dovuti.

Se l’immobile rimane nella stessa categoria urbanistica e non si ha un aumento del carico urbanistico, è infatti sufficiente presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), senza pagare alcun onere.

Diversamente, nel caso in cui il cambio di destinazione d’uso comporti il passaggio a un’altra categoria, ossia quando si tratta di un cambio rilevante (anche senza l’esecuzione di lavori edili), è obbligatorio ottenere il Permesso di Costruire (PdC) e pagare gli oneri all’ente comunale.

È importante notare che potrebbero esserci variazioni a seconda dei regolamenti regionali o locali. Per evitare errori procedurali, è sempre consigliabile consultare l’Ufficio Tecnico Comunale, verificare la corretta procedura da seguire e gestire le tue pratiche edilizie con il supporto del software per i titoli abilitativi che ti fornisce modelli aggiornati di SCIA, PdC, etc. a seconda del titolo abilitativo richiesto, evitandoti di incorrere in abusi o illeciti edilizi.

Modello permesso di costruire: software Praticus-TA

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Sentenze e casi giuridici

La giurisprudenza offre importanti orientamenti sull’applicazione degli oneri di urbanizzazione nei cambi di destinazione d’uso. Attraverso l’analisi delle sentenze e dei casi giuridici, è possibile comprendere meglio le modalità di calcolo e pagamento di tali oneri, nonché le eventuali eccezioni e deroghe applicabili.

Di seguito si riportano alcuni esempi giuridici che chiariscono degli aspetti fondamentali sul tema.

Oneri di urbanizzazione cambio destinazione d’uso: sentenza Tar Toscana n. 607/2022

Il Tar Toscana, nella sentenza n. 607/2022, stabilisce che il contribuente può contestare il versamento degli oneri di urbanizzazione in caso di cambio di destinazione d’uso tra categorie non omogenee, purché tale cambiamento non implichi un aumento del carico urbanistico.

Nell’ambito di un caso riguardante il passaggio da attività commerciale a residenziale, la proprietaria di un immobile ha presentato una SCIA per la ristrutturazione, ma si è trovata a fronteggiare una richiesta di pagamento di tali oneri da parte del Comune. Nonostante l’intervento non comportasse un aumento delle superfici o delle unità immobiliari e riducesse il carico urbanistico, l’amministrazione continuava a richiedere il pagamento.

Il Tar Toscana, tuttavia, ha stabilito che gli oneri di urbanizzazione sono dovuti solo se vi è un effettivo aumento del carico urbanistico, cosa che non si verificava nel caso in questione. Pertanto, il ricorso della proprietaria è stato accolto.

Altre sentenze

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