Nuovo Codice dell’Edilizia e delle Costruzioni: la riforma del testo unico approda alla Camera

Il progetto tocca ambiti di particolare importanza: il riordino degli interventi edilizi e dei titoli abilitativi, la classificazione delle difformità edilizie, la regolarizzazione degli abusi storici, il superamento della “doppia conformità” rigida, l’attestazione semplificata dello stato legittimo dell’immobile, cambio di destinazione d’uso con indifferenza funzionale, silenzio-assenso devolutivo.

In attesa del testo ufficiale, qui trovi lo schema del Disegno di Legge e la relazione illustrativa.

Ecco un’ampia sintesi della riforma dell’edilizia.

Il disegno di legge ha ad oggetto il conferimento di una delega al Governo per l’adozione di uno o più decreti legislativi volti a realizzare un’ampia e organica riforma della disciplina in materia edilizia e di sicurezza delle costruzioni, con l’obiettivo di:

• chiarire gli ambiti di competenza statale e regionale;
• attuare un radicale processo di semplificazione della normativa e dell’attività amministrativa;
• dare certezza ai procedimenti di rilascio dei titoli abilitativi;
• semplificare la dimostrazione dello stato legittimo;
• procedere al riordino delle difformità e delle procedure in sanatoria.

Ecco in sintesi i principi cardine del testo:

La legge delega all’individuazione di standard univoci di inquadramento per le diverse situazioni di patologia edilizia riscontrabili nella pratica:

• ad una nuova e più chiara individuazione, secondo criteri di proporzionalità e gradualità, delle diverse situazioni di difformità edilizia che, in ragione della loro natura ed entità, nonché dell’epoca di realizzazione dell’abuso ovvero di ottenimento del titolo abilitativo, possono essere sanate a legislazione vigente, e del relativo titolo in sanatoria;
• alla classificazione a livello nazionale “delle tipologie di difformità dal titolo abilitativo edilizio, inclusa la disciplina delle tolleranze edilizie“;
• alla semplificazione dei procedimenti amministrativi finalizzati al rilascio o alla formazione dei titoli in sanatoria, anche mediante il superamento o la ridefinizione del principio di doppia conformità;
• all‘individuazione della data certa per definire le domande di sanatoria pendenti (relative a tutti e tre i condoni).

Il testo dovrà indicare chiaramente anche le ipotesi di difformità regolarizzate concrete in cui è consentita l’erogazione di agevolazioni fiscali, contributi e altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici “in relazione ad opere abusive”.

I lavori su abusi integrali resteranno non agevolabili (come già previsto nel D.P.R. n. 380/2001 dall’articolo 49), mentre potranno accedere alle agevolazioni le piccole difformità regolarizzate.

Riordino delle categorie di intervento

Come si legge nella relazione illustrativa, l’obiettivo è fornire un lessico giuridico che riduca al minimo le zone d’ombra e le incertezze interpretative, con definizioni chiare e precise per ciascuna categoria, possibilmente corredate da esempi esplicativi o da indicatori specifici che facilitino l’individuazione delle attività edilizie riconducibili.

L’intervento si poggia su tre pilastri ben definiti:

• rilevanza dell’intervento: la nuova classificazione dovrà prioritariamente considerare l’effettiva rilevanza dell’intervento;
• natura oggettiva dell’intervento: le nuove definizioni dovranno basarsi su parametri il più possibile oggettivi e misurabili;
• impatto urbanistico-edilizio: la riorganizzazione delle categorie deve tener conto dell’impatto che l’intervento produce sull’assetto del territorio, sulla qualità urbana, sulla sicurezza sismica e igienicosanitaria, nonché sulla destinazione d’uso.

Ridefinizione dei titoli edilizi e nuovo glossario dell’edilizia libera

Saranno individuate le categorie di intervento edilizio soggette a comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila), a segnalazione certificata di inizio di attività (Scia), “anche in alternativa al permesso di costruire, ovvero al rilascio di un permesso di costruire“. Si parla inoltre di “criteri omogenei per l’individuazione di contributi e oneri” in relazione ai titoli abilitativi.

La riforma dovrà definire in modo chiaro i lavori classificati come nuova costruzione e quelli classificati come semplice ristrutturazione, in modo da evitare ambiguità nella gestione delle procedure amministrative.

Per ciascun titolo saranno definite a monte “le condizioni e i termini per il rilascio, promuovendo la certezza dei tempi di conclusione di ciascun procedimento”.

Fuori da questo perimetro, sarà aggiornato il regime dell’edilizia libera, per il quale non servono permessi o comunicazioni. La legge delega prevede una revisione del glossario contenuto nel D.M. 02/03/2018 con l’obiettivo di individuare puntualmente gli interventi soggetti al regime di edilizia libera.

Nell’elenco saranno indicate “tutte le categorie di interventi edilizi che, in ragione delle loro caratteristiche o finalità, risultano prive di significativa rilevanza edilizia e urbanistica”. Semplificazioni specifiche dovranno essere previste “per l’installazione di serre funzionali all’attività agricola”. Inoltre, il regime di edilizia libera dovrà essere coordinato con “la disciplina sulla tutela dei beni culturali e del paesaggio” prevista dal Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Un punto di particolare rilevanza strategica della delega riguarda la revisione del Permesso di Costruire in Deroga.

Oltre a confermare l’utilizzo di questo strumento per la realizzazione di edifici e impianti pubblici o di interesse pubblico, la delega ne estende significativamente l’ambito di applicazione. Il legislatore delegato dovrà, infatti, disciplinare la possibilità di ricorrere al Permesso in Deroga anche per interventi edilizi privati ai quali l’amministrazione comunale abbia riconosciuto formalmente una finalità di rigenerazione urbana.

Sono tuttavia previsti due limiti invalicabili per l’esercizio di tale facoltà: la necessità di un riconoscimento “formale” della finalità di rigenerazione e l’imprescindibile osservanza della pianificazione di protezione civile.

Per i cittadini dovrà esserci sempre uno sportello unico per tutte le domande legate ai titoli edilizi, un unico punto di accesso per il privato interessato in relazione a tutte le domande, le dichiarazioni, le segnalazioni, le comunicazioni, le vicende amministrative riguardanti il titolo abilitativo e l’intervento edilizio oggetto dello stesso e di raccordo con le altre amministrazioni interessate.

Attestazione semplificata dello stato legittimo dell’immobile

L’attestazione dello stato legittimo dell’immobile e della singola unità immobiliare sarà semplificata per tutelare l’affidamento del legittimo proprietario o dell’avente titolo sulla base del titolo abilitativo, anche formatosi per silenzio-assenso, più recente assenso, a condizione che in quest’ultimo siano indicati gli estremi del titolo originario e degli eventuali titoli successivi, asseverati mediante attestazione di un professionista qualificato, ai sensi e per gli effetti, anche penali, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445.

In coerenza con questo principio, l’intervento dovrà:

• definire in maniera più puntuale i criteri e le procedure per l’attestazione dello stato legittimo, anche attraverso la creazione di modulistiche unificate o piattaforme digitali;
• chiarire la documentazione necessaria e sufficiente per la dimostrazione, riducendo l’attuale farraginosità e la discrezionalità interpretativa;
• prevedere meccanismi di tutela dell’affidamento che siano efficaci e garantiscano la circolazione dei beni senza generare nuovi contenziosi;
• armonizzare la disciplina dello stato legittimo con le altre normative vigenti in materia edilizia e urbanistica.

Leggi la nostra guida sullo stato legittimo

Cambio di destinazione d’uso: introduzione dell’indifferenza funzionale

Viene introdotto il principio “dell’indifferenza funzionale tra destinazioni d’uso omogenee nell’ambito del tessuto urbanizzato” per cui alcune destinazioni d’uso (ad esempio, residenziale, commerciale di vicinato, terziario di prossimità) possono alternarsi “senza generare un impatto urbanistico significativo tale da richiedere procedure complesse o impedimenti ingiustificati”.

A completamento di tale principio, la delega prevede l’individuazione chiara dei regimi amministrativi applicabili a ciascuna ipotesi di mutamento di destinazione d’uso.

Questi regimi dovranno essere graduati secondo criteri di proporzionalità, basati sulla reale rilevanza urbanistica del mutamento. Sarà fondamentale operare una netta distinzione tra le ipotesi di mutamento di destinazione d’uso che avvengono senza l’esecuzione di opere edilizie e quelle che, al contrario, sono associate alla realizzazione di interventi edilizi o al rilascio di un titolo edilizio in sanatoria. Questa distinzione permetterà di applicare regimi autorizzativi differenziati e commisurati all’impatto effettivo sull’immobile e sull’ambiente circostante.

Ricorso al silenzio-assenso devolutivo

Viene previsto il ricorso a strumenti come le autocertificazioni, le asseverazioni dei professionisti, il silenzio assenso e il silenzio devolutivo, in caso di inerzia dell’amministrazione ed esteso il diritto di tutti i cittadini di non essere destinatari di richieste di documenti, informazioni e dati già in possesso della pubblica amministrazione “ai fini del rilascio dei titoli edilizi”.

La delega prevede anche l’introduzione di semplificazioni procedimentali che consentano al proprietario di conseguire, con la presentazione di un’unica istanza, una pluralità di finalità autorizzative o in sanatoria relative al medesimo intervento.

Leggi anche: Quanto tempo ha il comune per rispondere ad una richiesta di permesso di costruire

Revisione completa della disciplina dell’agibilità (SCA)

La riforma interverrà sulle modalità e i termini di presentazione della Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) definendo con maggiore precisione la natura della segnalazione, specificando chiaramente quali aspetti dell’immobile debbano essere attestati per garantirne sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico e razionalizzando la documentazione richiesta a corredo.

Revisione organica delle norme tecniche per la sicurezza delle costruzioni

La delega legislativa mira a una revisione organica e profonda della normativa sulle costruzioni, con un’attenzione particolare alla sicurezza, resistenza, stabilità, sostenibilità e accessibilità.

L’obiettivo primario è armonizzare e riordinare la disciplina, introducendo un approccio basato sulla valutazione preventiva del rischio costruttivo, guidato da criteri di sostenibilità e analisi costi-benefici.

Questo si traduce nella definizione di classi di rischio per le costruzioni, calibrate sulle sorgenti di pericolo e ottimizzate in base al rapporto benefici-costi, prevedendo un’affidabilità decrescente all’aumentare dei costi o al diminuire dei benefici.

Fondamentale sarà anche l’individuazione di criteri per suddivisione del territorio in zone sismiche, con la sua integrazione vincolante nella pianificazione urbanistica; si prevede anche una revisione del collaudo statico e lo sviluppo della sussidiarietà con gli ordini professionali.

Digitalizzazione e Fascicolo del fabbricato

L’obiettivo dichiarato della riforma è la digitalizzazione e l’effettiva interoperabilità delle banche dati in possesso delle pubbliche amministrazioni, “anche funzionali all’istituzione e progressiva attuazione di un’anagrafe e di un fascicolo digitale delle costruzioni” per avere traccia della storia di un immobile e i diversi interventi di ristrutturazione che lo hanno riguardato nel corso degli anni.

…E il DDL 2332/2025 all’esame alla Camera?

In sede di esame in Commissione Ambiente alla Camera, la Legge delega sarà abbinata alla proposta di legge delega n. 2332/2025.

Si tratta di una progetto di riforma organica (e più ambiziosa) della disciplina edilizia e un significativo aggiornamento del D.P.R. 380/2001 su materia di particolare importanza, come i titoli edilizi (permesso di costruire, SCIA, edilizia libera), le distanze tra le costruzioni, l’accertamento di conformità, la responsabilità dei tecnici progettisti e le nuove norme tecniche per le costruzioni.

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