Terzo condono: si può sanare un locale commerciale autonomo?

La sentenza 1344/2026 del Tar Lazio chiarisce i limiti applicativi del condono edilizio previsto dal D.L. 269/2003, con particolare riguardo alla distinzione tra nuova costruzione e ampliamento di edificio esistente. Il giudizio si concentra sulla qualificazione giuridica dell’abuso edilizio e sulle conseguenze che tale qualificazione produce in termini di condonabilità dell’opera, soprattutto quando la destinazione d’uso non è residenziale.

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Il caso

Una società proprietaria di un’unità immobiliare ha proposto ricorso contro il provvedimento con cui l’amministrazione ha respinto la domanda di condono edilizio presentata in precedenza dal precedente proprietario dell’immobile. Con un unico motivo di impugnazione, sono state denunciate diverse illegittimità dell’atto amministrativo: violazione delle norme che disciplinano il condono, motivazione carente o inadeguata, erronea ricostruzione dei fatti, istruttoria insufficiente ed esercizio del potere amministrativo in modo illogico e viziato.

Il diniego riguarda un intervento edilizio consistente nella realizzazione di un locale destinato ad attività commerciale. L’amministrazione ha qualificato tale opera come nuova costruzione, rilevando che il manufatto non presenta caratteri di pertinenzialità rispetto ad altri immobili e risulta tuttora strutturalmente separato e autonomamente utilizzabile. Da ciò ha fatto discendere che l’intervento non possa essere considerato un semplice ampliamento di un edificio esistente.

La società ricorrente contesta questa ricostruzione, sostenendo che l’abuso non consisterebbe nella creazione di un nuovo organismo edilizio, bensì nella chiusura parziale di una tettoia già presente, in origine utilizzata come copertura di un’area di parcheggio. Secondo tale prospettazione, l’intervento si sarebbe sviluppato all’interno della sagoma del fabbricato principale e dovrebbe quindi essere qualificato come ampliamento dell’edificio esistente, rientrante nei limiti di volumetria ammessi dalla normativa regionale in materia di sanatoria.

La causa, dopo la discussione in udienza pubblica, è stata trattenuta dal collegio per la decisione.

Quali interventi sono sanabili ai sensi del terzo condono?

Il ricorso è infondato.

Preliminarmente, occorre ricordare che, secondo l’articolo 32, comma 25, del D.L. 269/2003, le disposizioni sui condoni edilizi si applicano alle opere abusive ultimate entro il 31 marzo 2003, a condizione che:

non comportino un ampliamento superiore al 30% della volumetria originaria o, in alternativa, non eccedano 750 m³;
le nuove costruzioni residenziali non superino complessivamente i 3.000 m³ per singola richiesta di sanatoria.

Da tale norma emerge chiaramente che le nuove costruzioni sono condonabili soltanto se hanno destinazione residenziale. La giurisprudenza amministrativa ha confermato che, in presenza di una normativa eccezionale come questa, non è possibile estendere per analogia la disciplina a costruzioni non residenziali (cfr. Cons. Stato, Sez. VI, 6381/2012; T.A.R. Napoli, Sez. III, 2850/2025).

Per le opere con destinazione non residenziale, invece, la condonabilità si limita alle situazioni in cui si tratti di ampliamenti di edifici esistenti, entro i limiti volumetrici previsti dalla legge, in quanto per tali interventi non rileva la destinazione (Cons. Stato, Sez. VI, 6855/2018).

Pertanto, per stabilire se un’opera possa essere sanata è necessario determinare la reale natura dell’intervento edilizio, soprattutto quando la destinazione è pacificamente non residenziale.

Dall’esame della domanda di sanatoria emerge che l’abuso è descritto come un locale commerciale di circa 58,50 m² con un volume di 224,64 m³, dotato di autonomia funzionale e strutturale.

Tale descrizione evidenzia che l’intervento ha le caratteristiche di una nuova costruzione, e non di un semplice ampliamento dell’edificio esistente. Alla luce di quanto previsto dall’art. 32, comma 25, del D.L. 269/2003 e dall’art. 2, comma 1, lett. b), della legge regionale del Lazio n. 12/2004, un’opera con queste caratteristiche e destinazione non può essere condonata.

Il provvedimento impugnato è quindi legittimo, e il ricorso deve essere rigettato.