Terzo condono: in zona vincolata ammessi solo gli abusi minori!

La decisione in esame (sentenza 3413/2026 del Tar Lazio) si concentra sulla legittimità del diniego opposto dall’amministrazione a una domanda di sanatoria relativa a interventi edilizi realizzati in area sottoposta a vincolo, soffermandosi in particolare sulla natura del parere paesaggistico e sulla vincolatività delle valutazioni tecniche degli enti preposti alla tutela del territorio.

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Il caso

La discussione è originata dal rigetto di una domanda di condono edilizio presentata da un privato per la regolarizzazione di opere consistenti nella realizzazione di un fabbricato residenziale e di un manufatto accessorio su area sottoposta a vincolo paesaggistico.

A seguito dell’istruttoria, l’amministrazione comunale ha espresso parere negativo di compatibilità paesaggistica, successivamente sfociato nel diniego definitivo di sanatoria edilizia.

La ricorrente ha impugnato tali atti deducendo plurimi profili di illegittimità, tra cui:

violazione della disciplina sul condono edilizio e del procedimento paesaggistico, lamentando l’assenza di conferenza di servizi e il mancato rispetto dei termini procedimentali;
difetto di motivazione e sviamento di potere, sostenendo che l’amministrazione non avrebbe considerato il lungo tempo trascorso e gli oneri già versati;
violazione dei principi di buon andamento e legittimo affidamento, ritenendo ingiustificato il rigetto dopo anni dalla presentazione della domanda;
erronea valutazione della compatibilità urbanistico-paesaggistica, sostenendo la conformità delle opere agli strumenti di pianificazione territoriale.

L’amministrazione intimata non si è costituita in giudizio.

Qual è la norma di riferimento in materia paesaggistica in caso di condono?

In via preliminare, il Tribunale rileva che il richiamo alla disciplina dell’art. 146 del D.Lgs. 42/2004 è inconferente rispetto alla fattispecie in esame. Tale disposizione, infatti, disciplina il procedimento ordinario di rilascio dell’autorizzazione paesaggistica, che deve precedere la realizzazione di interventi edilizi in aree vincolate.

Nel caso di specie, invece, si verte in materia di condono edilizio, nell’ambito del quale viene in rilievo non un’autorizzazione preventiva, bensì un parere di compatibilità paesaggistica reso in sanatoria, ai sensi dell’art. 32 della legge n. 47/1985. Si tratta, dunque, di un procedimento di natura postuma, volto a verificare la sanabilità di opere già realizzate abusivamente.

Quali interventi abusivi sono sanabili con il terzo condono?

Ai fini della decisione, il Collegio ritiene decisivo un elemento assorbente: le opere oggetto di domanda di condono rientrano pacificamente tra gli abusi edilizi “maggiori” o “sostanziali”, in quanto comportano trasformazioni rilevanti del territorio mediante nuova edificazione e incremento di volumetria.

In particolare, si tratta della realizzazione di due manufatti (uno residenziale e uno ad uso deposito), con significativa consistenza volumetrica, insistenti su area agricola sottoposta a vincolo paesaggistico già vigente al momento della realizzazione dell’abuso.

Tale circostanza comporta che gli interventi non possano essere ricondotti alle ipotesi di sanabilità previste dalla normativa sul terzo condono edilizio, la quale consente la regolarizzazione esclusivamente degli abusi minori, ossia quelli riconducibili a:

restauro,
risanamento conservativo,
manutenzione straordinaria.

Sono invece esclusi dalla sanatoria gli interventi che determinano nuova edificazione o aumento di superficie e volume, come nel caso di specie.

Ne consegue l’applicazione della disciplina restrittiva di cui all’art. 32 del D.L. 269/2003 e della normativa regionale di riferimento, secondo un orientamento giurisprudenziale consolidato che esclude la condonabilità degli interventi sostanziali in area vincolata.

Inoltre, il provvedimento impugnato è adeguatamente motivato, poiché evidenzia la presenza del vincolo paesaggistico, la non sanabilità delle opere e l’assenza dei presupposti normativi per il condono, come confermato anche dal parere dell’autorità competente. Ne deriva che il diniego ha natura vincolata e non discrezionale.

Sono quindi infondate anche le ulteriori censure: non vi sono vizi procedimentali, non essendo necessaria la conferenza di servizi, e non possono trovare accoglimento le doglianze basate su buon andamento e affidamento, poiché opere abusive e non sanabili non possono essere legittimate dal tempo trascorso.

Il ricorso introduttivo e i motivi aggiunti sono pertanto integralmente respinti.