Le detrazioni per le ristrutturazioni edilizie spettano anche al comodatario?

L’agevolazione prevista dall’articolo 16‑bis del TUIR non spetta esclusivamente ai proprietari, ma può essere riconosciuta anche a soggetti titolari di diritti personali di godimento sull’unità immobiliare oggetto degli interventi, tra cui il comodatario.

Ecco cosa sapere sull’applicabilità delle detrazioni fiscali per ristrutturazioni a favore del comodatario di un immobile.

Il comodatario può usufruire del Bonus Ristrutturazione?

Il Bonus Ristrutturazione può essere richiesto da tutti i contribuenti assoggettati all’Irpef, residenti o non, in Italia. L’agevolazione può essere richiesta non solo dai proprietari o dai titolari di diritti reali sugli immobili per i quali si effettuano i lavori, ma si estendono anche a chi detiene diritti reali o personali sugli immobili interessati dai lavori e ne copre le spese.

Questi includono:

• proprietari o nudi proprietari;
• titolari di diritti di godimento come usufrutto, uso, abitazione o superficie;
• detentori (locatari o comodatari);
• soci di cooperative (divise e indivise);
• imprenditori individuali (per immobili non classificati come beni strumentali o merce);
• soci di società semplice, o in nome collettivo, o in accomandita semplice.

A quali condizioni locatari e comodatari possono accedere al Bonus Ristrutturazione?

La detrazione spetta anche ai detentori (locatari o comodatari) purché:

• abbiano il consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario;
• la detenzione dell’immobile risulti da un contratto di comodato regolarmente registrato al momento di avvio dei lavori e sussista al momento del sostenimento delle spese ammesse alla detrazione, anche se antecedente all’avvio;
• sostengano le spese e le fatture siano intestate a loro nome con indicazione del codice fiscale.

Se il locatario – quando inizia gli interventi – non è in possesso di un titolo di detenzione dell’immobile o l’atto attestante la detenzione dell’immobile (nel caso in esame parliamo del contratto di comodato) risultante da un atto registrato, non ha diritto alla detrazione, anche se dovesse provvedere successivamente alla regolarizzazione con la registrazione dell’atto, come chiarito nella circolare 13/2019 e nella circolare 28/2022.

Invece, il consenso relativo all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario può essere acquisito in forma scritta anche dopo l’inizio dei lavori, come chiarito nella risposta, a condizione che sia formalizzato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui si intende richiedere la detrazione.

Un comodatario ha diritto alla detrazione sulle ristrutturazioni come abitazione principale?

Il comodatario può usufruire solo della detrazione del 36% delle spese sostenute nel 2026 come chiarito dalla circolare n. 8/2025.

Infatti, la maggiorazione della detrazione al 50% spetta a condizione che:

• il contribuente sia titolare di un diritto di proprietà (compresa la nuda proprietà e la proprietà superficiaria) o di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare (usufrutto, uso, abitazione);
• l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale.

Per il riconoscimento della maggiorazione è necessario che, in relazione alle spese sostenute dal 1° gennaio 2025, il contribuente risulti titolare del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare al momento di inizio dei lavori o di sostenimento della spesa, se antecedente.

Attesa la limitazione operata dalla norma, che si riferisce solo ai proprietari o ai possessori dell’immobile oggetto degli interventi in quanto titolari di altro diritto reale di godimento, la maggiorazione non spetta al familiare convivente né al detentore dell’immobile (come, il locatario o il comodatario) che possono applicare, nel rispetto di ogni altra condizione, la detrazione nella misura del 36 per cento delle spese sostenute nel 2025 e nel 2026 e del 30 per cento delle spese sostenute nel 2027.

Cosa succede se il contratto di comodato termina prima che tutte le quote annuali siano state “incassate”?

Nella risposta fornita l’8 aprile 2026, FiscoOggi precisa che la detrazione è strettamente collegata al soggetto che ha sostenuto la spesa, e non alla permanenza del titolo di detenzione sull’immobile. In altri termini, ciò che rileva è chi ha effettivamente pagato gli interventi, non chi continua a detenere l’immobile nel tempo.

Di conseguenza, se il comodatario ha sostenuto le spese in presenza di un contratto valido e correttamente registrato, egli conserva il diritto a beneficiare delle rate residue della detrazione anche dopo la cessazione del comodato.

Questo significa che l’interruzione del rapporto con il proprietario non comporta la perdita del beneficio fiscale già maturato.

La detrazione per la ristrutturazione spetta anche al comodatario non residente?

La residenza – che ha rilevanza per altre agevolazioni fiscali – non è tra i requisiti richiesti per accedere al Bonus Ristrutturazione.

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