Il condominio può installare un’inferriata su una finestra comune senza il consenso di tutti?

In un condominio, gli interventi sulle parti comuni rappresentano spesso un terreno di confronto tra esigenze collettive e diritti individuali dei singoli proprietari. L’assemblea, infatti, è chiamata a prendere decisioni che riguardano la conservazione, la sicurezza e la regolamentazione dell’uso dei beni comuni, ma tali scelte devono sempre rispettare i limiti stabiliti dalla legge e non possono comprimere arbitrariamente le prerogative dei condomini.

Tra le questioni più delicate rientrano quelle relative alle modifiche apportate ad elementi dell’edificio destinati all’utilità comune, come accessi, finestre, cortili, scale o altri spazi condivisi. In questi casi occorre distinguere tra semplici interventi di gestione o manutenzione e vere e proprie innovazioni, poiché da tale qualificazione dipendono sia le maggioranze necessarie per deliberare sia la legittimità stessa della decisione assembleare.

Il tema diventa ancora più complesso quando l’opera deliberata incide, anche solo indirettamente, sulle modalità di utilizzo del bene comune o viene percepita da un condomino come una limitazione di un proprio diritto. È proprio in questo equilibrio tra interesse della collettività condominiale, funzione del bene comune e tutela delle posizioni individuali che si colloca il dibattito affrontato in una sentenza (n. 12101/2026) della Corte di Cassazione sulla validità delle delibere assembleari riguardanti interventi materiali sull’edificio.

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L’apposizione di un’inferriata alla finestra che dà aria e luce alle scale condominiali costituisce innovazione?

Tra alcuni specifici punti dell’ordine del giorno di un assemblea di condominio figurava il ripristino di un’inferriata su una finestra condominiale, decisione che veniva impugnata da una singola condomina.

Quest’ultima aveva sostenuto che la delibera fosse nulla, o comunque annullabile, sia per vizi riguardanti il quorum assembleare sia per l’illegittimità del suo contenuto. A suo avviso, l’assemblea avrebbe assunto decisioni eccedenti i propri poteri, incidendo su beni comuni e diritti individuali.

Il Tribunale, in primo grado, aveva accolto la domanda della condomina, dichiarando la nullità della delibera e condannando il condominio al pagamento delle spese di lite. Il condominio, che era rimasto contumace nel primo giudizio, aveva poi proposto appello.

La Corte d’appello ha riformato integralmente la decisione del Tribunale, respingendo la domanda proposta dalla condomina. Secondo i giudici di secondo grado, il Tribunale aveva travalicato i limiti della domanda, poiché aveva dichiarato nulla l’intera delibera assembleare, mentre l’impugnazione riguardava solo alcuni punti dell’ordine del giorno tra cui quello riguardante l’inferriata. Inoltre, la Corte d’Appello ha escluso che le decisioni assembleari contestate avessero un contenuto lesivo prospettato dalla condomina.

Con riferimento specifico all’inferriata, la Corte territoriale ha ritenuto che l’intervento deliberato non costituisse un’innovazione vietata o soggetta a maggioranze rafforzate. L’apposizione, o meglio il ripristino, dell’inferriata non modificava la funzione della finestra condominiale, destinata a dare luce e aria al vano scale. Inoltre, secondo la Corte d’appello, l’inferriata avrebbe potuto essere realizzata in modo apribile, con consegna delle chiavi ai condomini interessati.

La condomina ha quindi proposto ricorso per cassazione, articolato in tre motivi. Il Condominio ha resistito con controricorso.

La condomina ha criticato la sentenza della Corte d’Appello perché questa aveva ritenuto che il Tribunale fosse andato oltre quanto richiesto nella causa. Secondo la condomina, il Tribunale non avrebbe realmente annullato la delibera oltre i limiti della domanda, perché il contenuto della pronuncia doveva essere letto non solo attraverso il dispositivo, ma anche alla luce della motivazione. Da quest’ultima, a suo dire, emergeva che l’impugnazione riguardava soltanto i punti effettivamente contestati.
La ricorrente ha contestato la decisione della Corte d’appello in relazione al punto dell’ordine del giorno riguardante la finestra condominiale. Secondo la condomina, la Corte avrebbe errato sia nel ritenere pacifica la natura condominiale della finestra, sia nel valutare gli effetti dell’installazione dell’inferriata. La ricorrente sosteneva, infatti, di avere un diritto individuale a utilizzare quel varco per raggiungere un bene di sua proprietà esclusiva. L’apposizione dell’inferriata, a suo dire, avrebbe inciso su tale facoltà di passaggio e avrebbe quindi comportato una limitazione illegittima del suo diritto.

La condomina ha dunque prospettato l’intervento non come una semplice regolamentazione dell’uso della cosa comune, ma come una modifica idonea a comprimere un’utilità individuale. Da qui la contestazione della legittimità della delibera assembleare, che, secondo la ricorrente, non poteva disporre un’opera capace di impedire o rendere più gravoso l’accesso a un bene di proprietà esclusiva.

Il condominio ha resistito al ricorso sostenendo la correttezza della decisione della Corte d’Appello

Il condominio ha evidenziato, oltretutto, che l’oggetto della delibera non era una nuova installazione, ma il ripristino dell’inferriata. Tale circostanza rafforzava l’idea che l’assemblea non avesse introdotto una trasformazione innovativa della cosa comune, ma avesse soltanto regolato o ripristinato una modalità di utilizzo già compatibile con la funzione del bene.

La tesi difensiva, in sostanza, era che l’inferriata non impedisse ai condomini il godimento della finestra comune, non ne mutasse la destinazione e non sottraesse il bene alla fruizione collettiva. Eventuali pretese individuali della condomina, come il presunto diritto di attraversare la finestra per raggiungere un proprio locale, avrebbero richiesto un autonomo accertamento giudiziale nei confronti di tutti i condomini, e non potevano essere fatte valere indirettamente mediante l’impugnazione della delibera assembleare.

Corte di Cassazione: l’apposizione di un’inferriata a una finestra comune non costituisce innovazione quando non ne altera la funzione né impedisce il pari godimento del bene, risolvendosi in una mera regolamentazione dell’uso della cosa comune

Sul primo motivo, la Corte ha ritenuto la censura inammissibile per difetto di interesse. La ricorrente, infatti, finiva per condividere l’affermazione secondo cui la controversia riguardava soltanto i punti dell’ordine del giorno effettivamente impugnati. La Cassazione ha ricordato che ogni punto deliberato dall’assemblea ha una propria autonomia: anche se le decisioni sono contenute in un unico verbale, ciascuna deliberazione conserva una distinta identità giuridica. Ne consegue che il giudice non può annullare deliberazioni non impugnate, né può estendere l’invalidità oltre i limiti della domanda proposta.

Sul motivo, relativo all’inferriata, la Corte ha affrontato il punto più rilevante della controversia. La Cassazione ha chiarito che:

deve ritenersi che, in linea di principio, l’installazione di un’inferriata ad una finestra condominiale non costituisca innovazione, e quindi non richieda l’approvazione con un numero di voti che rappresenti i due terzi del valore dell’edificio, poiché essa attiene all’uso e alla regolamentazione della cosa comune, senza alterarne la funzione, né sopprimere o limitare la facoltà di godimento dei condomini.

Quindi, l’installazione di un’inferriata su una finestra condominiale non costituisce, di per sé, un’innovazione. Un’opera può essere qualificata come innovazione solo quando altera la consistenza materiale o la destinazione della cosa comune, oppure incide in modo apprezzabile sulle facoltà di godimento dei condomini. Diversamente, quando l’intervento si limita a disciplinare l’uso della cosa comune, senza modificarne la funzione, non si applica la disciplina delle innovazioni né è necessaria la maggioranza rafforzata prevista per esse.

Applicando tale principio al caso concreto, la Corte ha osservato che l’inferriata non incideva sulla funzione propria della finestra, che restava quella di garantire luce e aria alle scale comuni. L’opera, quindi, non alterava la destinazione del bene condominiale e non impediva ai condomini di continuare a beneficiare della funzione della finestra. Per questo motivo, la delibera non richiedeva l’approvazione con il voto favorevole di tanti condomini rappresentanti i due terzi del valore dell’edificio.

La Cassazione ha anche attribuito rilievo al fatto che la delibera avesse ad oggetto il ripristino dell’inferriata, e non una sua installazione completamente nuova. Questa circostanza rendeva ancora meno sostenibile la qualificazione dell’intervento come innovazione, poiché il ripristino tende normalmente a conservare o ristabilire una situazione preesistente, non a trasformare la cosa comune.

Quanto al diritto vantato dalla condomina di passare attraverso la finestra per accedere a un locale di sua proprietà, la Corte ha precisato che una simile pretesa non poteva essere accertata nel giudizio di impugnazione della delibera. Se un condomino sostiene di avere un diritto particolare, diverso e più intenso rispetto a quello degli altri partecipanti, deve farlo valere in un giudizio specifico, instaurato nei confronti di tutti i condomini interessati. Non è sufficiente invocare tale diritto per ottenere l’annullamento della delibera assembleare.

In conclusione, la Corte di cassazione ha ritenuto lecita la decisione del Condominio di deliberare il ripristino dell’inferriata sulla finestra condominiale. L’opera è stata considerata una modalità di regolamentazione e conservazione della cosa comune, non un’innovazione lesiva dei diritti dei condomini. La finestra continuava a svolgere la propria funzione e l’eventuale diritto individuale di passaggio dedotto dalla condomina avrebbe dovuto essere oggetto di separato accertamento.

Per tali ragioni, il ricorso è stato rigettato.