I bonus casa si trasmettono all’erede anche senza possesso nell’anno di successione?

Con il Principio di diritto 7/2025, l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto di dover fornire chiarimenti in merito al caso di trasferimento mortis causa di un immobile, oggetto di interventi agevolati di recupero del patrimonio edilizio esistente, a un erede che ne acquisisce la detenzione materiale e diretta solo in data successiva a quella di apertura della successione.

Parliamo dunque del Bonus Ristrutturazione, che prevede una detrazione fiscali pari al 36% delle spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati su parti comuni di edifici residenziali e su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale e relative pertinenze.

Per il 2025, tale importo è elevato al 50% delle spese nel caso in cui le medesime spese siano sostenute dai titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento per interventi sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale. La detrazione è ripartita in dieci rate annuali di pari importo, a decorrere dal periodo d’imposta in cui le spese sono sostenute.

Il primo chiarimento riguarda la variazione (per acquisto o successione) della titolarità dell’immobile sul quale sono effettuati gli interventi di recupero del patrimonio edilizio.

La variazione avvenuta prima che sia trascorso l’intero periodo di fruizione della detrazione comporta, nei casi più frequenti, il trasferimento delle quote di detrazione non fruite.

A specificarlo e il comma 8 dell’articolo 16-bis del Tuit, “In caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi […] la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare. In caso di decesso dell’avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene”.

I principali chiarimenti per i casi di acquisizione dell’immobile per successione sono stati forniti con la Circolare 17/2023:

• la detenzione materiale e diretta dell’immobile oggetto degli interventi deve sussistere per l’intera durata del periodo d’imposta di riferimento; pertanto, in tutti i casi in cui l’immobile pervenuto in eredità sia locato o concesso in comodato anche solo per una parte dell’anno, l’erede non potrà fruire della quota di detrazione riferita a tale annualità;
• l’erede non può fruire delle rate di detrazione di competenza degli anni in cui non detiene l’immobile direttamente perché, ad esempio, concesso in comodato o in locazione; al termine del contratto di locazione o di comodato, potrà beneficiare delle eventuali rate residue di competenza;
• la condizione della “detenzione materiale e diretta del bene” deve sussistere non solo per l’anno dell’accettazione dell’eredità, ma anche per ciascun anno per il quale il contribuente intenda fruire delle residue rate di detrazione.

La norma, pertanto, non prescrive che la detenzione debba sussistere necessariamente nell’anno di apertura della successione, quale presupposto per il trasferimento all’erede del diritto alla detrazione delle rate residue.

In altre parole, essa non individua nella suddetta detenzione materiale e diretta nell’anno del decesso un presupposto essenziale per il trasferimento delle rate residue di detrazione all’erede.

Pertanto, se al momento di apertura della successione nessun erede detiene materialmente e direttamente l’immobile (perché lo stesso è, ad esempio, concesso in comodato o in locazione a terzi), non è possibile detrarre la quota di competenza dell’anno del decesso; tuttavia, se nel corso degli anni successivi uno o più eredi acquisiscono la detenzione materiale e diretta dell’immobile (perché, ad esempio, termina il contratto di comodato o di locazione), sarà loro possibile detrarre le eventuali quote annuali residue.

Resta comunque necessario che l’erede detenga direttamente l’immobile per l’intera durata del periodo d’imposta di riferimento. Pertanto, se uno o più eredi acquisiscono la detenzione materiale e diretta dell’immobile in corso d’anno e in un momento successivo all’apertura della successione, il diritto alla detrazione delle eventuali quote annuali residue sussisterà solo per i periodi d’imposta successivi, nei quali la detenzione materiale e diretta dell’immobile sia mantenuta ininterrottamente dal 1° gennaio al 31 dicembre.

Inoltre, poiché il diritto alla detrazione spetta al solo erede (o ai soli eredi) che mantenga(no) ininterrottamente la detenzione materiale e diretta del bene per l’intero periodo d’imposta, se il numero di eredi che detengono materialmente e direttamente l’immobile varia da un anno all’altro, anche il diritto alla detrazione deve essere ripartito in maniera consequenziale tra loro in ciascun anno.

Le stesse regole, conclude l’Agenzia delle Entrate, riguardando il Bonus verde, l’Ecobonus e e il Superbonus.

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