Edificio su terreno in pendenza: come si calcola l’altezza?

La determinazione dell’altezza di un edificio è un aspetto importante nella verifica della conformità urbanistica di un intervento, soprattutto quando la costruzione sorge su un terreno caratterizzato da pendenze o differenze di quota. In questo caso i diversi prospetti della costruzione possono presentare altezze sensibilmente differenti e diventa essenziale, ai fini della determinazione dell’altezza di un edificio, individuare il criterio corretto da applicare: occorre considerare una media tra le varie facciate, prendere come riferimento il prospetto più alto oppure utilizzare parametri diversi in funzione della conformazione del fabbricato e della copertura?

La questione sulla quale è tornato il Consiglio di Stato (sentenza n. 5987/2026), assume particolare importanza negli interventi di nuova costruzione, demolizione e ricostruzione o sopraelevazione, nei quali anche una diversa modalità di calcolo può incidere sul rispetto dei limiti fissati dagli strumenti urbanistici e sull’applicazione di eventuali premialità.

Per il tecnico, quindi, non è sufficiente rilevare le quote del fabbricato: è necessario verificare con attenzione quale definizione di altezza sia prevista dalla disciplina applicabile e come questa debba essere utilizzata quando l’edificio si sviluppa su un lotto in dislivello.

La valutazione di questi elementi diventa ancora più importante quando occorre inserire un progetto di demolizione e ricostruzione in un contesto reale, tenendo conto dei numerosi parametri urbanistici ed edilizi da rispettare, tra cui altezze e distanze tra costruzioni. Con un software per la progettazione architettonica 3D BIM puoi rappresentare rapidamente le diverse soluzioni progettuali, valutarne l’inserimento nel contesto e ridurre il rischio di errori già nelle fasi di progettazione.

Demolizione e ricostruzione su terreno in pendenza: per l’altezza conta la media delle facciate o il prospetto a valle più alto?

La vicenda riguarda un intervento edilizio autorizzato dal Comune di Perugia con permesso di costruire e successivo permesso in variante.

La società titolare dei permessi aveva previsto la demolizione di un edificio residenziale preesistente e la costruzione di un nuovo fabbricato, composto da un piano interrato destinato a garage, un piano seminterrato, due piani fuori terra e un ulteriore livello per servizi accessori.

Con la variante venivano inoltre introdotte alcune modifiche interne, un appartamento e autorimesse aggiuntive, oltre a una diversa configurazione della copertura.

Di fronte all’area di intervento si trovava l’abitazione di un vicino proprietario, che aveva impugnato entrambi i titoli edilizi contestando, tra gli altri aspetti, il superamento dell’altezza massima ammessa.

Il problema era reso più complesso dalla conformazione del terreno. I fabbricati erano infatti collocati su un pendio e il lotto sul quale sorgeva il nuovo edificio si trovava a quota inferiore rispetto all’immobile del ricorrente. Tale situazione determinava altezze differenti tra il prospetto a monte e quello a valle.

Il limite di altezza e la premialità energetica

La disciplina urbanistica applicabile consentiva un’altezza ordinaria di 6,50 m.

L’intervento beneficiava inoltre della premialità prevista dall’art. 51, comma 6, della Legge regionale Umbria n. 1/2015, che consente, ricorrendo i relativi presupposti, un incremento fino a 3,50 m per edifici in classe energetica A.

Il limite massimo astrattamente raggiungibile risultava quindi pari a:

6,50 m + 3,50 m = 10,00 m.

Proprio su questo valore si è concentrato il giudizio: occorreva stabilire se l’edificio ricostruito dovesse essere considerato alto 9,95 m (altezza media), come sostenuto dalla società, oppure 11,20 m, come ritenuto dal TAR.

La tesi della società: conta l’altezza media

La società appellante sosteneva che il TAR avesse utilizzato un criterio di misurazione non corretto.

Secondo la sua ricostruzione, per determinare l’altezza complessiva del fabbricato si sarebbe dovuta calcolare la media delle altezze delle quattro facciate.

I valori della ricostruzione erano:

• prospetto a monte: 8,70 m;
• prospetto a valle: 11,20 m;
• primo prospetto laterale: 9,95 m;
• secondo prospetto laterale: 9,95 m.

La media complessiva risultava quindi pari a 9,95 m.

Seguendo tale metodo, il nuovo edificio sarebbe rimasto al di sotto del limite massimo di 10 m e sarebbe stato pertanto conforme sotto il profilo altimetrico.

La società invocava inoltre la disciplina urbanistica precedente, risalente alla lottizzazione degli anni Settanta, nella quale si faceva riferimento a un’“altezza media massima” di 6,50 m.

Secondo l’appellante, l’utilizzo dei parametri attuali avrebbe compromesso anche la concreta possibilità di usufruire della premialità altimetrica prevista dalla normativa regionale.

Per il Consiglio di Stato, in applicazione del regolamento umbro, negli edifici posti su terreni in pendenza, l’altezza urbanisticamente rilevante è quella della facciata più alta: la media delle altezze serve a determinare il singolo prospetto, non l’altezza complessiva del fabbricato

Il passaggio più significativo della sentenza riguarda l’interpretazione congiunta degli articoli 18 e 19 del regolamento regionale n. 2/2015.

L’art. 18, comma 2, disciplina espressamente gli edifici caratterizzati da particolare articolazione plano-volumetrica oppure posti su terreni in pendenza e a quote differenti.

La regola è chiara: in tali casi l’altezza dell’edificio è costituita dalla maggiore delle altezze delle singole facciate.

Il regolamento non impone quindi di calcolare la media tra tutti i prospetti.

Il concetto di “media” entra in gioco in una fase diversa.

L’art. 19 stabilisce infatti il metodo per individuare l’altezza della singola facciata: per ciascun prospetto deve essere calcolata la media delle distanze verticali previste dalla norma.

In altre parole, occorre distinguere due operazioni:

• si determina l’altezza di ogni singola facciata;
• si confrontano le altezze ottenute e, per l’intero edificio, si prende quella maggiore.

Il Consiglio di Stato sottolinea quindi che la media richiamata dall’art. 19 serve a determinare l’altezza del singolo prospetto e non a calcolare l’altezza complessiva dell’intero fabbricato.

Perché non si può fare la media tra le quattro facciate?

Nel caso concreto, una volta determinata l’altezza di ciascun prospetto, risultavano i seguenti valori:

La società calcolava la media dei quattro valori ottenendo 9,95 m.

Per il Consiglio di Stato, però, questo secondo calcolo non è previsto dalla normativa.

L’altezza urbanisticamente rilevante deve invece coincidere con quella della facciata più alta.

Nel caso specifico:

altezza dell’edificio = 11,20 m.

Poiché il limite massimo consentito, comprensivo della premialità energetica, era pari a 10 m, il fabbricato superava il parametro di 1,20 m.

La violazione del limite di altezza è stata quindi confermata.

Attenzione alla facciata a valle

La pronuncia assume particolare importanza per gli edifici costruiti su lotti in pendenza.

Quando il terreno presenta un dislivello, infatti, il prospetto a valle può raggiungere un’altezza sensibilmente maggiore rispetto a quello a monte.

Se la normativa applicabile prevede, come nel caso esaminato, che l’altezza dell’edificio coincida con la facciata più alta, è proprio il fronte a valle che può determinare il superamento dei limiti urbanistici.

Non è quindi sufficiente verificare il prospetto principale, quello a monte o una generica altezza media del volume edilizio.

Il controllo progettuale deve essere effettuato su tutti i prospetti.

Quando è ammesso un criterio basato sulla media?

Il Consiglio di Stato precisa che il regolamento contempla effettivamente un’ipotesi in cui il calcolo medio assume rilievo ai fini della determinazione dell’altezza dell’edificio.

Si tratta del caso degli edifici con copertura inclinata avente pendenza superiore al 35%.

Per questa fattispecie l’art. 18 stabilisce uno specifico sistema di misurazione collegato alla distanza media tra la linea di colmo e l’estradosso dell’ultimo solaio; nel caso di copertura a falda unica, viene invece considerata la media tra l’altezza al colmo e quella in gronda.

Tale disciplina non poteva però essere applicata al fabbricato oggetto della controversia, perché la parte inclinata della copertura aveva una pendenza pari soltanto al 4%.

La premialità di 3,50 m non si somma automaticamente all’altezza esistente

Un altro chiarimento importante riguarda la premialità prevista per gli edifici in classe energetica A.

Secondo la società appellante, poiché il fabbricato demolito raggiungeva già un’altezza di 8,74 m sul prospetto a valle, sarebbe stato possibile aggiungere integralmente i 3,50 m del bonus, arrivando fino a 12,24 m.

Il Consiglio di Stato respinge questa interpretazione.

La premialità non attribuisce il diritto di aggiungere sempre e comunque 3,50 m all’altezza materiale dell’edificio esistente.

Il parametro deve essere rapportato all’altezza massima consentita dallo strumento urbanistico vigente.

Nel caso in esame il limite massimo, una volta applicata la premialità, era pari a 10 m.

Pertanto, se l’edificio preesistente misurava già 8,74 m, un’eventuale sopraelevazione avrebbe potuto raggiungere al massimo i 10 m, con un incremento effettivamente utilizzabile pari a 1,26 m.

Il bonus di 3,50 m rappresenta quindi l’incremento massimo teoricamente ammesso rispetto al limite urbanistico ordinario, non un volume altimetrico automaticamente aggiungibile alla situazione esistente.

La tempestività del ricorso: quando il vicino può conoscere l’altezza reale dell’edificio

La sentenza affronta anche un ulteriore profilo utile nella pratica.

La società sosteneva che il ricorso del proprietario dell’immobile antistante fosse stato proposto tardivamente perché il vicino avrebbe potuto conoscere l’intervento già attraverso il cartello di cantiere e il rendering del progetto.

Il Consiglio di Stato non condivide questa tesi.

Quando viene contestata non la possibilità stessa di edificare, ma il modo in cui l’edificio viene realizzato, quindi ad esempio altezza, distanze o consistenza, il termine di impugnazione decorre dal momento in cui lo sviluppo dei lavori consente di percepire concretamente le caratteristiche dell’opera.

Nel caso specifico il rendering non riportava l’altezza dell’edificio e non era quindi sufficiente a rendere percepibile il profilo lesivo successivamente contestato.

Il Collegio distingue così il caso in cui venga messa in discussione la possibilità di edificazione da quello in cui viene contestato il modo di realizzazione, cioè la concreta configurazione dell’intervento.

Il giudizio finale del Consiglio di Stato

Il Consiglio di Stato ha respinto integralmente l’appello della società. La sentenza del TAR che aveva annullato i titoli edilizi è stata quindi confermata.

Le conclusioni del CdS sull’altezza degli edifici in pendenza in base all’interpretazione della legge regionale umbra possono valere come criterio generale?

La regola applicata dal Consiglio di Stato nella sentenza non va intesa come un principio automaticamente valido, in quei termini, per qualunque edificio in pendenza su tutto il territorio nazionale.

Nel caso di Perugia, il CdS arriva alla conclusione che debba essere considerata la facciata più alta perché applica specificamente gli artt. 18 e 19 del regolamento regionale Umbria n. 2/2015. L’art. 18, comma 2, stabilisce espressamente che, per gli edifici «posti su terreni in pendenza a quote diverse», l’altezza è data dalla maggiore delle altezze di ogni facciata; l’art. 19 precisa poi che l’altezza della singola facciata è determinata mediante la media delle distanze riferite a quel prospetto. È esattamente questa distinzione che il CdS recepisce: la media serve a determinare l’altezza della singola facciata, mentre per stabilire l’altezza dell’intero edificio si prende la facciata che presenta il valore maggiore.

C’è però un elemento più generale da considerare. L’Intesa del 20 ottobre 2016 sul Regolamento edilizio tipo ha introdotto, tra le definizioni uniformi dei parametri urbanistici ed edilizi, quella di “altezza dell’edificio”, individuata come l’altezza massima tra quelle dei vari fronti. L’Intesa stabilisce inoltre che, decorso il termine previsto per l’adeguamento dei regolamenti edilizi comunali, le definizioni uniformi e le disposizioni sovraordinate in materia edilizia trovano diretta applicazione, prevalendo sulle disposizioni comunali incompatibili.

Questo significa che la soluzione della facciata più alta non è affatto una peculiarità isolata dell’Umbria: è coerente anche con la definizione uniforme nazionale di altezza dell’edificio. Tuttavia, ciò non autorizza a dire che, in ogni caso di terreno in pendenza e in assenza di una norma comunale esplicita, si debba applicare meccanicamente il criterio adottato nella sentenza di Perugia. Il Regolamento edilizio tipo è infatti recepito e specificato dalle Regioni, che possono dettare modalità tecniche di applicazione delle definizioni uniformi; quindi occorre verificare come quella determinata Regione abbia disciplinato il calcolo dei fronti e, in particolare, il rapporto tra quota del terreno, pendenza e altezza.

Per un tecnico, quindi, l’ordine corretto di verifica è sostanzialmente questo:

• normativa regionale e atto regionale di recepimento del Regolamento edilizio tipo;
• definizioni uniformi applicabili, in particolare quelle di “altezza del fronte” e “altezza dell’edificio”;
• PRG, NTA e regolamento edilizio comunale, verificando anche eventuali discipline transitorie o speciali;

solo dopo, eventuali criteri interpretativi ricavabili dalla giurisprudenza.

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Approfondimenti

Per approfondire il tema, leggi l’articolo dedicato a Demolizione e ricostruzione: cos’è? Interventi, norme e incentivi.

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