Cambio d'uso abusivo in area vincolata: è sanabile con il terzo condono?

Cambio d’uso abusivo in area vincolata: è sanabile con il terzo condono?

Cambio d'uso in area vincolata: abuso edilizio minore o maggiore? Il Tar Lazio fornisce chiarimenti indicando quali interventi rientrano in ciascuna categoria e quali possono essere sanati con il terzo condono

Una recente sentenza del TAR Lazio (n. 10056/2025) ha offerto importanti chiarimenti sull’applicabilità della sanatoria per interventi realizzati in aree sottoposte a vincoli paesaggistici, ribadendo i limiti rigorosi imposti dalla normativa.

Questo pronunciamento conferma che gli interventi classificati come abusi di maggiore rilevanza sono esclusi dalla possibilità di sanatoria nelle zone vincolate, indipendentemente dal parere favorevole dell’autorità preposta al vincolo.

Per evitare di commettere abusi edilizi, è importante scegliere con attenzione il titolo abilitativo più adatto in base al tipo di intervento da realizzare. A questo scopo può essere utile un software per i titoli abilitativi, che, attraverso un input guidata, aiuta a individuare il permesso edilizio corretto per ogni specifico lavoro.

Il caso

La vicenda trae origine da un’istanza di condono edilizio presentata da una ricorrente, ai sensi della Legge n. 326/2003 e della Legge Regionale (L.R.) Lazio n. 12/2004.

La parte ricorrente ha impugnato il rigetto di una domanda di condono edilizio, che riguardava il cambio di destinazione d’uso da magazzino ad abitazione di 31 m² su un immobile situato in un’area soggetta a vincoli paesaggistici all’interno di un parco.

La ricorrente ha sollevato due principali motivi di contestazione:

il rigetto sarebbe fondato sull’insanabilità dell’intervento senza aver verificato la conformità urbanistica, necessaria per escludere il condono secondo la normativa regionale (violazione dell’art. 3, co. 1, lett. b) della L.R. Lazio 12/2004);
il provvedimento di diniego sarebbe carente di motivazione, poiché non spiega in modo chiaro perché l’intervento non rispetterebbe le norme urbanistiche e i piani regolatori, valutazione indispensabile per decidere sulla sanabilità (violazione dell’art. 3 della L. 241/90 ed eccesso di potere per difetto di istruttoria).

Il Comune ha ribadito l’infondatezza delle eccezioni della ricorrente, insistendo sulla presenza di diversi vincoli paesaggistici che gravano sull’area e richiamando la precedente pronuncia del TAR Lazio che aveva già riconosciuto la legittimità di un analogo rigetto per lo stesso immobile, a conferma della correttezza della propria linea interpretativa e applicativa.

Cambio da magazzino ad abitazione: di che tipo di intervento si tratta?

Il TAR Lazio ha esaminato congiuntamente i motivi di ricorso, ritenendoli infondati.

L’intervento oggetto della domanda di condono consiste nella trasformazione di un magazzino in abitazione, su una superficie di 31 m². La stessa parte ricorrente lo ha classificato come intervento rientrante nella tipologia n. 3 dell’Allegato 1 del D.L. n. 269/2003, convertito nella Legge n. 326/2003, ovvero tra le ristrutturazioni edilizie realizzate senza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d), del D.P.R. 380/2001. L’immobile si trova all’interno del Parco, zona sottoposta a vincolo paesaggistico.

Qual è la differenza tra abusi di minore e di maggiore rilevanza per il condono edilizio?

In linea con un orientamento giurisprudenziale consolidato, il TAR Lazio ha ribadito che il terzo condono è applicabile in zona vincolata solo per interventi di minore impatto.

Nello specifico, gli abusi di minore rilevanza (tipologie 4, 5 e 6 dell’Allegato 1 del D.L. n. 269/2003) riguardano interventi su edifici esistenti, come restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, e possono essere sanati anche in aree vincolate, a condizione che rispettino le norme urbanistiche e gli strumenti urbanistici vigenti. Al contrario, gli abusi di maggiore rilevanza (tipologie 1, 2 e 3), che comprendono ristrutturazioni edilizie e aumenti di volumetria – come, ad esempio, il cambio di destinazione d’uso da magazzino ad abitazione – sono esclusi dalla sanatoria se realizzati in zone vincolate. In questi casi, la legge prevede un divieto assoluto, che non può essere superato nemmeno con un parere favorevole dell’autorità preposta al vincolo, rendendo irrilevante la verifica della conformità urbanistica. Come precisato dal TAR Lazio (sent. n. 8935/2024), “il rilascio di un parere favorevole da parte dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo non consentirebbe comunque di superare l’indicata preclusione normativa”.

Inoltre, normative regionali come la L.R. Lazio n. 12/2004 rafforzano tale divieto, stabilendo che neppure gli abusi di maggiore rilevanza realizzati prima dell’imposizione del vincolo possono essere sanati, se non conformi alle previsioni urbanistiche.

Il Tribunale ha ritenuto che, essendo il caso in esame un abuso di “maggiore rilevanza” realizzato su un’area vincolata, il carattere ostativo del vincolo fosse determinante per il diniego di condono.

Per le ragioni esposte, il Tar Lazio ha dunque respinto il ricorso.