Abitazione allo stato rustico in area vincolata: quando è sanabile con il terzo condono?
Un abuso in area vincolata può essere condonato? La sentenza del TAR Lazio chiarisce quando e se un'opera abusiva può essere sanata con il terzo condono
Il tema del condono edilizio continua a generare un ampio contenzioso davanti ai tribunali amministrativi, specie quando le opere sorgono su aree sottoposte a vincoli ambientali o paesaggistici. Una recente sentenza del TAR Lazio (n. 13995/2025) affronta il caso di un cittadino che aveva impugnato il diniego opposto dal Comune alla propria istanza di sanatoria, fondando il ricorso su molteplici motivi: dalla presunta incompetenza del dirigente che aveva firmato il provvedimento, alla mancata notifica ai comproprietari, fino alla contestazione dell’istruttoria e al merito della valutazione di non sanabilità.
Il caso
Il ricorrente aveva presentato domanda di condono edilizio ai sensi del D.L. 269/2003, convertito dalla L. 326/2003, e della L.R. Lazio 12/2004, per la realizzazione di una piccola abitazione allo stato rustico, di circa 37 m2, edificata senza titolo abilitativo. Il Comune respingeva l’istanza, richiamando la presenza di plurimi vincoli ambientali e paesaggistici sull’area.
Contro tale diniego, il cittadino proponeva ricorso al TAR Lazio, articolando quattro motivi:
- incompetenza del dirigente: l’atto sarebbe stato emanato da un soggetto privo dei poteri necessari, in quanto la delega conferita dal sindaco non sarebbe stata adeguatamente motivata e formalizzata;
- lesione del contraddittorio: poiché l’immobile era in comproprietà, l’atto di diniego avrebbe dovuto essere notificato anche alla co-intestataria, la cui posizione processuale sarebbe stata pregiudicata;
- carenza di istruttoria: il Comune non avrebbe valutato compiutamente le memorie difensive depositate dal ricorrente nella fase procedimentale;
- erroneità nel merito: secondo il ricorrente, sussistevano tutte le condizioni di legge per l’accoglimento della domanda di condono.
Il Comune non si è costituito in giudizio, lasciando che fosse il TAR a valutare la legittimità del provvedimento sulla base degli atti.
Il Tar Lazio, definitivamente pronunciando sul ricorso, lo respinge per i motivi di seguito indicati.
Il TAR ha ritenuto infondato il rilievo: il provvedimento indicava chiaramente la fonte dei poteri del dirigente (decreto sindacale e regolamento comunale), sufficienti a legittimarlo all’adozione dell’atto. Né la mancata sottoscrizione della copia del provvedimento poteva determinare nullità, poiché era comunque individuabile l’autore e l’imputabilità dell’atto.
La notifica del diniego deve essere fatta solo al soggetto che presenta l’istanza di condono. Nel caso di specie, la domanda risultava sottoscritta unicamente dal ricorrente, e dunque non era necessaria la notifica all’altra comproprietaria.
In merito alla carenza di istruttoria, il TAR ha ricordato che l’amministrazione deve valutare le osservazioni dell’interessato, ma non è obbligata a confutarle analiticamente, purché il provvedimento rechi una motivazione sufficiente e comprensibile. Tale requisito risultava rispettato.
Realizzazione di un’abitazione allo stato rustico in area vincolata: è sanabile?
Il punto centrale della controversia era la possibilità di sanare l’opera.
Secondo la giurisprudenza consolidata, in base a quanto stabilito dall’art. 32, commi 26 e 27, del D.L. 269/2003 e dagli artt. 2 e 3, comma 1, lett. b), della L.R. Lazio 12/2004, nelle aree sottoposte a vincolo possono essere condonate soltanto opere di lieve entità. Rientrano in questa categoria gli interventi previsti ai numeri 4, 5 e 6 dell’Allegato 1 del D.L. 269/2003, ossia restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria.
Al contrario, per gli abusi edilizi più rilevanti – quelli riconducibili ai numeri 1, 2 e 3 dello stesso Allegato – la legge prevede un divieto assoluto di sanatoria. La norma statale sancisce che non possono essere condonati interventi che comportino la creazione di nuove superfici o volumi in aree vincolate per ragioni ambientali, paesaggistiche o naturalistiche, nonché in parchi e aree protette istituite prima della realizzazione delle opere.
A rafforzare questo limite è intervenuta la normativa regionale. La L.R. Lazio 12/2004, nella versione applicabile al caso, ha escluso espressamente la possibilità di sanare opere abusive realizzate senza titolo abilitativo, anche se anteriori all’imposizione del vincolo, quando queste non siano conformi alle norme urbanistiche e ricadano su immobili sottoposti a vincoli statali o regionali a tutela di monumenti naturali, siti di interesse comunitario, zone a protezione speciale, parchi e aree naturali protette.
Da ciò deriva che il provvedimento comunale impugnato – con cui è stato negato il condono per un abuso non riconducibile agli interventi minori ammessi – risulta legittimo e non può essere annullato.
Il TAR ha quindi respinto integralmente il ricorso, confermando il diniego del Comune.
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