Valutazioni immobiliari: ecco le linee guida per rilevare ed analizzare il mercato immobiliare

Valutazioni immobiliari: disponile la norma UNI per la rilevazione degli elementi economico-estimativi e dei dati del mercato residenziale, direzionale e commerciale

Il processo di valutazione di un immobile si compone di una serie di operazioni in capo al valutatore; al fine di supportare i professionisti in tale compito, l’UNI ha pubblicato, in collaborazione con RPT (Rete Professioni Tecniche), la Prassi di Riferimento UNI/PdR 53:2019 “Analisi del mercato immobiliare – Linee guida per l’individuazione del segmento di mercato e per la rilevazione dei dati immobiliari“.

Il documento fornisce, quindi, le linee guida sulla metodologia da seguire per la rilevazione di:

elementi economico-estimativi (come: localizzazione, caratteristiche del sito, destinazione, tipologia immobiliare, tipologia edilizia, dimensione, caratteri della domanda e dell’offerta) per la valutazione del segmento di mercato
dati immobiliari, attraverso caratteristiche quantitative (come: superficie, livello di piano, numero dei servizi igienici, ecc.) e qualitative (come: prospicienza, esposizione, luminosità, ecc.) degli immobili

Lo scopo delle linee guida è quello di proporre una serie di norme uniformi, volte a fornire ai valutatori e ai professionisti un comune strumento di rilevazione, raccolta e scambio di dati e di informazioni del mercato immobiliare, per conseguire trasparenza e oggettività nelle attività di valutazione degli immobili.

La prassi di riferimento si applica ai seguenti comparti del mercato immobiliare:

residenziale
direzionale/uffici
commerciale

Metodi di stima

I metodi di stima previsti sono:

Metodo del confronto di mercato

analisi del mercato immobiliare al fine di rilevare i contratti recenti di immobili (appartenenti allo stesso segmento di mercato dell’immobile da valutare)
rilevazione dei dati immobiliari (scheda, pianta, foto, ecc.)
scelta delle caratteristiche pilota da considerare nell’analisi estimativa
compilazione della tabella dei dati
stima dei prezzi o dei redditi marginali delle caratteristiche immobiliari
compilazione della tabella di valutazione
sintesi conclusiva

Metodo finanziario

calcolo del reddito
capitalizzazione diretta, indiretta e flusso di cassa scontato
bilancio immobiliare
rilevazione del saggio di capitalizzazione: metodi diretto e indiretto
rilevazione saggio di rendimento interno

Metodo del costo

stima del costo di ricostruzione del fabbricato o della costruzione che insistono sul terreno
stima del deprezzamento del fabbricato o della costruzione
stima del valore corrente (SAL)

Il documento rappresenta uno strumento importante per la trasparenza del mercato immobiliare e per la metodologia estimativa.

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