No ai B&B in condominio se il regolamento vieta le attività commerciali

Per la Cassazione i B&B rientrano tra le attività commerciali che possono essere espressamente vietate dal regolamento condominiale

Sempre più frequentemente nei condomini, soprattutto se quest’ultimi sono situati in zone centrali di città a forte vocazione turistica, c’è chi adibisce il proprio appartamento ad attività economica di bed & breakfast, casa vacanza, o più in generale di affittacamere.

L’ordinanza n. 21562/2020 della Corte di Cassazione chiarisce il caso di un condominio il cui regolamento vieta, in generale, di trasformare le unità immobiliari residenziali in attività commerciali.

Il caso

La proprietaria di un appartamento situato all’interno di un condominio in una zona urbana, decideva di dare in locazione l’abitazione ad una società immobiliare che vi impiantava un’attività di affittacamere.

Il condominio riteneva che tale attività (alberghiera, a suo parere) contravvenisse al regolamento condominiale che vietava l’impianto di attività commerciali nelle unità abitative, senza ben specificare le attività vietate.

Dalla disputa ne nasceva una vertenza giudiziaria che, dopo una prima decisione del tribunale ordinario ed un secondo giudizio della Corte di appello (entrambi a favore del condominio), finiva presso la Corte di Cassazione.

La proprietaria dell’immobile (locatrice) sosteneva che l’attività di affittacamere impiantata nell’appartamento dalla società conduttrice (locataria):

non fosse incompatibile con l’uso di civile abitazione come previsto dal regolamento;
non costituisse attività alberghiera (come sostenuto dal condominio);
non ricadesse tra le attività commerciali espressamente vietate dal regolamento condominiale.

Il giudizio della Cassazione

Per i giudici, l’uso abitativo richiesto dal regolamento:

sottintendeva l’utilizzo dell’immobile come dimora stabile e abituale, con esclusione della prestazione di alloggio per periodi più o meno brevi in vista del soddisfacimento di esigenze abitative di carattere transitorio.

Inoltre, come già espresso dalla Corte di appello, l’attività di affittacamere rientra nelle attività commerciali (anche se non espressamente menzionata nel regolamento condominiale) in quanto assimilabile a quella alberghiera.

Tale attività è a scopo di lucro, poiché prevede il pagamento di un corrispettivo, per soggiorni più o meno brevi, e quindi non rientra nel normale uso abitativo.

Riguardo all’assimilazione dell’attività di affittacamere con quella alberghiera, gli ermellini chiariscono che:

tale attività, pur differenziandosi da quella alberghiera per sue modeste dimensioni, presenta natura a quest’ultima analoga, comportando, non diversamente da un albergo, un’attività imprenditoriale, un’azienda ed il contatto diretto con il pubblico.

Infatti, concludono i giudici, a tale attività non solo è connesso il godimento del locale ammobiliato dato in fitto e provvisto delle necessarie utenze di luce, acqua, ecc., ma anche la somministrazione di prestazioni di servizi personali, quali il riassetto del locale stesso e la fornitura della biancheria da letto e da bagno.

Il ricorso è, quindi, respinto.

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