Niente agibilità senza conformità urbanistica

Un fabbricato può dirsi agibile quando sono rispettate contemporaneamente le disposizioni igienico sanitarie e le norme dettate dagli strumenti urbanistici. Lo ribadisce il Tar Toscana

Con la sentenza n. 1320/2021 il Tar Toscana torna sul concetto di agibilità: il rispetto delle norme igienico-sanitarie e la conformità urbanistica di un fabbricato sono le due facce della stessa medaglia.

Il caso

I proprietari di varie unità abitative realizzate nell’ambito di un piano di lottizzazione di iniziativa privata, approvato dal Comune, si vedevano respinta (nel 2006) la pratica di richiesta dell’agibilità, poiché non erano state completate le opere di urbanizzazione previste in convenzione, tra cui l’allacciamento allo scarico fognario.

I proprietari si attivavano quindi in proprio realizzando un depuratore al quale venivano agganciate le unità abitative; effettuato tale intervento i titolari degli immobili si rivolgevano ad altro professionista, che presentava attestazione di agibilità degli immobili la cui efficacia veniva inibita dall’amministrazione.

Il Comune però aveva ritenuto i manufatti non urbanisticamente conformi a causa proprio del mancato completamento di quelle opere di urbanizzazione primaria e secondaria presenti nella convenzione e a carico della lottizzazione, tra cui appunto l’allacciamento allo scarico fognario.

I proprietari decidevano di fare ricorso al Tar: a loro parere, il provvedimento di diniego del Comune inibiva l’agibilità sulla scorta di una affermata non conformità urbanistica, aspetto che non sarebbe stato rilevante ai fini dell’agibilità stessa.

La sentenza del Tar Toscana

I giudici premettono che con l’entrata in vigore del D.P.R. n. 380/2001, la “abitabilità” cede il passo (a seguito dell’abrogazione sia dell’art. 220 del T.U.L.S. “Testo unico leggi sanitarie” che del D.P.R. n. 425/1994) alla omnicomprensiva “agibilità”, siccome riferita a qualsivoglia tipologia di edificio, non solo di natura abitativa.

Il Tar osserva che l’art. 24 del Testo unico dell’edilizia nella sua stesura originaria, vigente al momento della controversia, stabiliva che:

Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente

ma la presunta tassatività dell’elencazione (sottolineata dai ricorrenti) non tiene tuttavia conto del fatto che il successivo art. 25 (attualmente abrogato), che descrive il procedimento di rilascio, nell’elencare le declaratorie a corredo della richiesta, menziona espressamente la “conformità dell’opera rispetto al progetto approvato”, ossia la sua regolarità edilizia e, conseguentemente, urbanistica.

Il Tar spiega che anche prima della riforma che ha ricondotto il conseguimento dell’agibilità ad una mera segnalazione certificata di agibilità (SCA), il procedimento di acquisizione della agibilità si connotava per la sostanziale attribuzione al privato richiedente dell’onere di dimostrare la regolarità di quanto realizzato, salvo poter richiedere comunque al Comune di “certificarne” i contenuti.

Solo a seguito della acquisizione della stessa agibilità, peraltro, può considerarsi legittimo l’utilizzo in concreto dell’immobile in conformità con la propria destinazione d’uso, seppure il relativo illecito sia punito con una sanzione pecuniaria di non particolare entità.

In sintesi (concludono i togati) la violazione di una convenzione accessiva ad un Piano attuativo urbanistico impatta sulla regolarità dei lavori eseguiti, condizionando la validità del titolo.

L’agibilità, infatti, costituisce la summa del possesso dei requisiti sia igienico-sanitari che urbanistico-edilizi di un edificio, essa non può essere conseguita nel caso in cui il titolo edilizio sottostante, seppure esistente, non possa considerarsi efficace.

Il ricorso non è, quindi, accolto.

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