Muro di confine tra proprietà a dislivello: a chi l'onere della manutenzione?

Sappiamo che nel caso di due proprietà confinanti a dislivello la costruzione e la manutenzione del muro di confine è regolata dall’art. 887 del codice civile:

Se di due fondi posti negli abitati uno è superiore e l’altro inferiore, il proprietario del fondo superiore deve sopportare per intero le spese di costruzione e conservazione del muro dalle fondamenta all’altezza del proprio suolo, ed entrambi i proprietari devono contribuire per tutta la restante altezza.

Ma è vero anche che la disciplina delle spese di costruzione e di manutenzione del muro divisorio in fondi urbani si basa su una presunzione legale di proprietà esclusiva in favore del proprietario del fondo superiore. Tuttavia, nel caso concreto, è sempre ammissibile la prova contraria circa la diversa proprietà del muro, ed in tal caso, ovviamente, non si applicherà più la predetta disciplina.

Quindi, cosa accade quando la proprietà esclusiva del muro di confine non sia ben chiara tra i proprietari dei due fondi a dislivello, a chi compete l’onere della manutenzione?

La Corte di Cassazione chiarisce un caso in merito con l’ordinanza n. 12204/2022.

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Il muro della discordia fra i due confinanti: i fatti in breve

Un condominio si accollava le spese di manutenzione e consolidamento del muraglione di confine con la proprietà posta ad un livello inferiore e confinante con il condominio, vista l’urgenza delle opere e la fatiscenza in cui versava il manufatto.

Successivamente, il condominio si rivolgeva al giudizio del tribunale per accertare la proprietà del muro e le responsabilità del cattivo stato di conservazione relative al vicino confinante con la consequenziale richiesta di rimborso delle spese anticipate.

Ma il vicino respingeva l’accollo spese, negando di essere il proprietario del muro.

La sentenza del tribunale

Il tribunale respingeva la domanda del condominio sul rilievo che il muro era, in realtà, di esclusiva proprietà del Condomino: esso, infatti, pur essendo la sua costruzione coeva a quella dell’edificio del convenuto, posto a quota inferiore al condominio, era stato successivamente sopraelevato dal Condominio.

Il ribaltamento della Corte d’appello

Il condominio non demordeva e si rivolgeva in appello presso la Corte d’appello, che ribaltava parzialmente la sentenza del tribunale condannando il vicino al rimborso di una parte delle spese.

In pratica secondo la Corte il muro contribuiva in parte alla stabilità del fabbricato condominiale e questo giustificava il riconoscimento della comunione del muro, che svolgendo una funzione di sostegno utile ad entrambi i fondi confinanti, apparteneva per metà al condominio e per metà al proprietario del fondo sottostante, il quale doveva contribuire nella stessa misura alle spese di conservazione del manufatto.

La vicenda, con ulteriore ricorso del vicino contro il condominio, proseguiva in discussione presso la Cassazione.

La Cassazione conferma il giudizio della Corte d’appello sull’utilità comune del muro di sostegno

Gli ermellini ribadiscono il principio, cui la Corte d’appello in sostanza si è attenuta, secondo il quale:

l’art. 887 c.c., nel disciplinare il regime delle spese di costruzione e conservazione del muro di confine comune tra fondi a dislivello negli abitati, pone una presunzione semplice di comproprietà del muro, salvo il diritto degli interessati di provare con ogni mezzo (e il potere del giudice di raggiungere il relativo convincimento anche per via presuntiva) la proprietà esclusiva del muro a favore del proprietario del fondo sopraelevato o di quello sottostante, a seconda che il muro sia stato costruito interamente sul suolo di uno soltanto dei due confinanti, allo scopo, rispettivamente, di contenere il fondo sopraelevato o di realizzare una struttura necessaria o utile per il fondo a valle.

In parole povere, nella circostanza che non si riesca a provare la proprietà esclusiva del muro di sostegno di confine di due fondi posti a dislivello, quando il manufatto svolge una chiara funzione utile ad entrambi i fondi confinanti, esso apparterrà per metà a ciascuno dei proprietari dei due fondi, quest’ultimi dovranno contribuire in parti uguali alla manutenzione del muro, anche se il muro sia stato realizzato completamente sul fondo di uno dei due confinanti.

Il ricorso non è, quindi, accolto.

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