silhouette città con numeri in sovrapposizione

Mercato residenziale: dalle Entrate il rapporto immobiliare 2021

?Stampa l'articolo o salvalo in formato PDF (selezionando la stampante PDF del tuo sistema operativo)
Stampa articolo PDF

Ecco il Rapporto Immobiliare 2021 pubblicato dalle Entrate sul mercato degli immobili residenziali: nonostante l’emergenza il calo delle compravendite è stato contenuto

E’ stato pubblicato il nuovo “Rapporto Immobiliare 2021” realizzato dall’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate.

Il Rapporto, giunto ormai alla sua ventesima edizione, fa il punto sulle compravendite di abitazioni, box, posti auto e pertinenze.

In particolare, il documento analizza i dati di consuntivo del mercato immobiliare delle abitazioni, analizzando le compravendite registrate nel 2020 incrociate con le informazioni provenienti dalle banche dati di Catasto, Pubblicità immobiliare, Registro e Omi. Si analizzano inoltre le locazioni degli immobili residenziali e si fornisce una misura dell’accesso all’acquisto della casa da parte delle famiglie italiane.

Il Rapporto Immobiliare 2021 dell’Agenzia delle Entrate

Nella ventesima edizione viene proposta una innovativa analisi sulle componenti della domanda delle abitazioni, che è possibile distinguere sulla base delle ragioni che spingono all’acquisto di un’unità residenziale.

Il Rapporto si articola nei seguenti capitoli:

  • le compravendite:
    • andamenti dei volumi di compravendite di abitazioni e delle pertinenze;
    • analisi delle dimensioni delle abitazioni compravendute;
    • stima del valore del volume di scambio delle abitazioni (fatturato);
    • andamenti dei volumi di compravendite della nuda proprietà delle abitazioni;
  • i mutui ipotecari – analisi delle principali caratteristiche dei mutui ipotecari erogati per l’acquisto delle abitazioni, relativamente:
    • al numero di abitazioni acquistate con mutuo;
    • al capitale erogato complessivo e medio per unità abitativa;
    • alla durata e al tasso di interesse medio iniziale;
  • i principali dati regionali (compravendite e i mutui ipotecari);
  • l’analisi dei dati nelle principali città (compravendite e mutui ipotecari);
  • le locazioni, con un’analisi dei principali sotto mercati in cui possono essere distinti;
  • la domanda di abitazioni, con un’analisi della domanda nel mercato residenziale e una stima del peso delle sue diverse componenti;
  • le famiglie italiane e l’acquisto della casa: l’indice di affordability, a cura dell’ABI (Associazione bancaria italiana).

Il blocco delle attività e le misure di contenimento messe in atto dal Governo in occasione della crisi pandemica sono sicuramente alla base dell’inevitabile flessione delle compravendite immobiliari per l’anno trascorso.

Tuttavia, la caduta del mercato registrata nel corso del 2020 è risultata, a consuntivo, meno drammatica di quello che ci si poteva attendere.

Le compravendite

Il 2020, complessivamente, si chiude con un calo generalizzato, ma contenuto, delle unità abitative compravendute.

Il consuntivo si chiude (al netto dei comuni con catasto tavolare delle province di Trento, Bolzano e di alcuni comuni del Friuli Venezia Giulia) con circa 558 mila abitazioni compravendute (NTN – numero di transazioni normalizzate), un calo cioè di quasi l’8%, circa 46 mila unità in meno rispetto al 2019.

I mutui ipotecari e dati regionali

Nel corso del 2020 sono stati registrati poco meno di 273 mila acquisti di abitazioni assistiti da mutuo ipotecario (NTN IP), in calo del 4,8% rispetto all’anno precedente.

Sul totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche (NTN PF), quelle effettuate con mutuo hanno riguardato poco più della metà degli scambi, 51%, in leggero aumento rispetto al 2019, quando erano pari al 49,5%.

Tra le aree del Paese, il Nord Ovest e il Centro, che rappresentano insieme quasi il 60% del mercato dei mutui, hanno evidenziato cali in linea con la media nazionale.

Al Nord Est la contrazione è inferiore al 3% e l’incidenza degli acquisti assistiti da mutui ipotecari cresce di due punti superando il 55%.

Nel Mezzogiorno, e in particolare nelle Isole, le compravendite con mutuo hanno subito il maggior calo e l’incidenza degli acquisti con mutuo supera di poco il 40% delle compravendite di abitazioni.

Quote NTN IP 2020 per aree geografiche

Compravendite nelle principali città

I dati delle compravendite relativi alle otto principali città italiane confermano, senza eccezioni, rilevanti contrazioni delle compravendite di abitazioni nel 2020, rispetto alla precedente annualità, che nel complesso superano il 13% .

Milano, che nel 2019 aveva mostrato, tra le grandi città, l’incremento di transazioni più rilevante, nel 2020 riporta il maggiore calo del NTN (-17,6%), seguita da Bologna, Firenze e Napoli.

A Genova e a Roma, anche se tra le grandi città quelle con i cali minori, gli scambi diminuiscono di circa il 10%.

Quota NTN per le principali città e relative province

Locazioni

Nel 2020 il numero di nuovi contratti di locazione trasmessi telematicamente o presentati allo sportello per la registrazione è stato di poco superiore a 1,5 milioni, il 12% circa in meno rispetto al 2019. Tali contratti hanno interessato quasi 1,9 milioni di immobili.

Limitando l’analisi ai soli immobili locati per intero, le unità ad uso abitativo oggetto di nuovo contratto di locazione sono state oltre l’80% del totale, quasi 1,3 milioni, in calo dell’8,8% rispetto al dato del 2019.

Poco meno di 300.000 risultano gli immobili locati per uso non abitativo, ancora più colpiti dallo shock determinato dalla crisi sanitaria, oltre il 20% in meno del 2019.

Numero unità, destinate ad uso abitativo e non, oggetto per intero di nuovo contratto di locazione

La domanda di abitazioni

La domanda effettiva che ricerca un’abitazione nel mercato della proprietà si articola in diverse componenti.

Queste possono essere riepilogate nelle seguenti:

  • domanda per valore d’uso legato ad un bisogno primario costituita da:
    • domanda abitazioni principali di chi non ha casa o di chi ha un forte disagio abitativo, oggettivo, della casa detenuta;
    • domanda transitoria e temporanea di abitazioni principali;
    • domanda di abitazioni principali di sostituzione;
  • domanda di investimento:
    • domanda di investimento buy to let e speculativa;
    • domanda di investimento precauzionale;
  • domanda per un valore d’uso non primario, coincidente sostanzialmente con la domanda delle case per il tempo libero.

La domanda per abitazione principale, rispetto al totale delle abitazioni acquistate nel 2018, è pari a circa il 71%, di cui per la gran parte attribuibile a persone fisiche e famiglie che non hanno in proprietà la casa (54,5%) e solo una quota minoritaria apparterrebbe alla componente di acquisti per sostituzione (16,1%).

La domanda per investimento (inclusa quelle delle PNF) è pari nel complesso al 24% circa, suddivisibile nelle sue diverse componenti per il 6,3% quale domanda di investimento delle PF per metterle in locazione (buy to let), per il 3,6% quale domanda di investimento delle PNF (si rammenta che tutti gli acquisti delle PNF sono considerati, per ipotesi, investimenti) e per il 14% circa quale domanda di investimento a fini precauzionali o speculativi o “altro”. Quest’ultima componente, come si è accennato, è probabilmente sovrastimata, in quanto residua dalla differenza tra il totale della domanda realizzata considerata e tutte le altre componenti stimate.

Infine, la domanda per le vacanze e il tempo libero è pari al 5,4% (si rammenta che è sottostimata per non aver considerato eventuali acquisti nei capoluoghi effettuati per questa motivazione e sovrastimata per aver considerato acquisti di abitazioni locate con contratti non soggetti a registrazione).

Stima delle componenti della domanda di abitazioni realizzata – atti trascritti nel 2018

Le famiglie italiane e l’acquisto della casa

L’investimento residenziale, soprattutto nel nostro Paese, rappresenta la principale e spesso unica forma di indebitamento delle famiglie.

In tal senso l’ABI, a continuazione di un progetto inizialmente sviluppato in collaborazione con il Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali e basato su dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (OMI), elabora delle stime sulle condizioni di accessibilità delle famiglie italiane all’acquisto della casa attraverso la costruzione di uno specifico indice di affordability (o di sostenibilità) che esprime il grado di accessibilità all’acquisto di un’abitazione residenziale da parte di una famiglia.

Indice di affordability per il totale delle famiglie italiane

Per il 2020 l’indice di affordability risulta sostanzialmente stazionario sugli elevati livelli raggiunti nell’anno 2019.

A fine 2020, l’indice risultava pari al 15,0%, di appena 2 decimi inferiore ai livelli dell’anno precedente, 10 punti percentuali più del punto di minimo del primo semestre del 2012 e superiore di quasi 5 punti percentuali alla prima metà del 2004, precedente massimo storico.

Va rilevato che nella prima metà dell’anno, nel momento di maggiore difficoltà ciclica dell’economia italiana, l’indice risultava pari al 14,7%, valore comunque elevato.

 

Clicca qui per scaricare il rapporto dell’Agenzia delle Entrate

 

estimus
estimus

 

 

0 commenti

Lascia un Commento

Vuoi partecipare alla discussione?
Fornisci il tuo contributo!

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *