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Mercato non residenziale: dalle Entrate il rapporto immobiliare 2021

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Pubblicato il rapporto immobiliare 2021 su immobili a destinazione terziaria, commerciale e produttiva: compravendite in vantaggio nei grandi centri

Pubblicato il “Rapporto Immobiliare 2021 – Immobili a destinazione terziaria, commerciale e produttiva”  realizzato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia con la collaborazione dell’Associazione Italiana Leasing.

Il documento analizza l’andamento delle compravendite di negozi, uffici, laboratori, capannoni ed altre tipologie diverse dal settore abitativo.

Contenuti del rapporto immobiliare non residenziale

Il rapporto approfondisce i fenomeni del mercato degli immobili a destinazione terziaria, commerciale e produttiva osservati nel 2020, e riprende la collaborazione con l’Associazione nazionale delle società di leasing (ASSILEA) che ha curato l’analisi delle dinamiche del leasing immobiliare, in termini di nuovi contratti di finanziamento e di prezzi di rivendita, degli immobili “ex-leasing” (provenienti da contratti di leasing risolti per inadempienza della clientela).

Nel Rapporto si analizzano i dati del mercato degli immobili non residenziali relativi al comparto “Terziario – Commerciale” (TCO) e al settore produttivo (PRO), approfondendo, in particolare, le dinamiche delle compravendite delle:

  • unità immobiliari uffici (A/10),
  • unità immobiliari negozi (C/1) e laboratori (C/3),
  • unità opifici e industrie (D/1 e D/7).

Nel dettaglio il rapporto si articola nella trattazione dei seguenti punti:

  • quadro di sintesi nazionale del mercato non residenziale (una panoramica del mercato nazionale degli immobili non residenziali);
  • il mercato degli uffici;
  • il mercato dei negozi;
  • il mercato del settore produttivo;

La trattazione degli ultimi tre punti avviene in termini di volumi di compravendite realizzate nel 2020, di intensità di mercato e livello delle quotazioni immobiliari medie per regione, area territoriale e nelle maggiori città italiane.

Quadro di sintesi nazionale del mercato non residenziale

Dopo una fase di espansione del mercato immobiliare in generale, e dei vari settori del mercato non residenziale in particolare, che durava ininterrottamente dal 2014, il 2020 ha segnato, come facilmente prevedibile, un’improvvisa cesura, per effetto delle misure poste in atto dal governo in relazione all’emergenza sanitaria che ha contrassegnato l’anno trascorso.

Il mercato degli uffici

Nel 2020 risultano censite negli archivi catastali poco meno di 635.000 unità immobiliari della tipologia uffici, corrispondenti alla categoria catastale A/10 (uffici e studi privati).

In termini di volumi compravenduti, il comparto uffici presenta andamenti abbastanza altalenanti almeno dal 2012. In particolare, dopo il segno negativo del 2018, e la ripresa del 2019, il 2020 segna inevitabilmente un nuovo calo, consistente e generalizzato, dei volumi scambiati, per via delle note ragioni di contesto.

Il calo, nell’aggregato nazionale, è stato del 10,3%; a parte le Isole (-19,8%), che rappresentano meno del 6% del mercato nazionale, la macroarea più colpita è stato il Nord Est (-13,9%), mentre il Centro è stato l‘ambito territoriale che ha assorbito meglio lo shock (-3,8%). Il Nord Ovest, pur con volumi in calo del 9%, resta il mercato più dinamico (oltre un terzo del mercato nazionale).

A livello di singole regioni, vanno segnalate tre eccezioni che presentano un tasso positivo: l’Umbria (+13,3%), il Lazio (+8,3%, con un numero di compravendite che si avvicina al 10% del totale nazionale) e la Puglia (+7,5%).

Immagine a colori che mostra un grafico sulla distribuzione del numero di transazioni normalizzate uffici 2020 per area geografica

Distribuzione NTN (numero di transazioni normalizzate) 2020 per area geografica – uffici

Il mercato dei negozi

In termini di volumi compravenduti il 2020 segna la fine della fase espansiva, che durava dal 2014 e che aveva fatto tornare il segmento di mercato almeno ai valori del 2009-2010.

Il tasso aggregato nazionale, -14,5%, è il più basso tra quelli registrati dai tre principali segmenti del settore non residenziale.

La disaggregazione in macroaree territoriali mostra una certa omogeneità nella distribuzione della tendenza, con tassi compresi tra il -16,7% del Nord Ovest e il -11,3% del Sud; alla scala regionale in un solo caso (le Marche) si è avuta una leggera espansione dei volumi di compravendita (+0,6%), mentre tutte le altre realtà regionali hanno fatto registrare significative compressioni (dal -6,5% dell’Abruzzo al -23,8% della Basilicata).

In termini assoluti, in Lombardia continua a concentrarsi circa un quinto (20,8%) del totale nazionale delle compravendite, quasi il doppio del Lazio (10,7%), che permane la seconda regione per volumi di scambio.

Mappa delle quotazioni medie regionali 2020 – negozi

Il mercato del settore produttivo

In una dinamica di mercato già in fase di rallentamento da un paio di anni, il 2020 segna anche nel segmento produttivo un sensibile calo del volume delle compravendite (-12,9% il tasso nazionale aggregato).

Tutte le macroaree segnano anche in questo caso un calo del NTN, abbastanza in linea con il dato nazionale nei territori più dinamici (Nord Ovest, quasi il 40% dell’intero mercato, -13,9%; il Nord Est, quasi il 30% del totale, -12,7%; il Centro -10,1%), con tassi più differenziati al Sud (-6,5%) e nelle Isole (-33%), che tuttavia rappresentano, nella somma, poco più del 15% del totale dei volumi scambiati.

Spostando l’analisi dei dati alla scala regionale, va rilevata la presenza, in questo caso, di ben quattro realtà in controtendenza: le Marche, in cui si concentra circa il 5% del mercato nazionale, hanno infatti registrato un incremento del 5,6% delle compravendite rispetto al 2019, così come tassi positivi si sono avuti in Umbria (+1,8%), in Calabria (+26,6%) e in Basilicata (+41,2%, da rapportare tuttavia a un mercato dal perimetro estremamente contenuto, pari a meno dell’1% del totale nazionale).

In termini assoluti Milano risulta la provincia con il numero più alto di unità immobiliari a destinazione produttiva compravendute, 789, per quanto in calo di oltre il 20% rispetto all’anno precedente; seguono le province di Torino (NTN 617, unico dato in crescita rispetto al 2019, +5,5%), Brescia (NTN 467, -12,8%) e Bergamo (NTN 375, -31,2%, che non sorprende essere il tasso più alto tra quelli rilevati).

Numero indice NTN nazionale per area geografica – produttivo

Il documento si conclude con l’analisi di alcuni indici territoriali concernenti le quotazioni medie e l’intensità di mercato immobiliare (IMI), successivamente è proposta una stima del valore di scambio per le destinazioni d’uso sopra indicate (uffici, negozi, settore produttivo).

 

Clicca qui per scaricare il rapporto AE sul mercato immobiliare non residenziale

 

estimus
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