Manutenzione ordinaria: cos’è e quali interventi comprende?

La manutenzione ordinaria è una categoria di interventi definita dal Testo Unico dell’Edilizia, che comprende lavori edilizi che non modificano la struttura degli immobili. Ma cosa significa esattamente manutenzione ordinaria? Quali lavori rientrano in questa categoria? E in cosa si differenzia dalla manutenzione straordinaria? Esaminiamo tutto nel dettaglio in questa guida completa.

Per le opere di manutenzione ordinaria, può essere utile un software per la gestione documentale, che ti consente di archiviare in maniera organizzata la documentazione necessaria per i lavori (permessi, scadenze, etc.) in modo da avere tutto a portata di mano ed evitare sanzioni.

Definizione di manutenzione ordinaria

La manutenzione ordinaria si riferisce a tutti quegli interventi necessari per mantenere efficienti e funzionali le parti di un edificio senza alterarne la struttura o la destinazione d’uso.

Secondo il D.P.R. 380/01 (Testo Unico dell’Edilizia), all’articolo 3 (comma 1, lettera a), essa comprende opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e interventi per mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Questi interventi sono essenziali per:

• mantenere l’integrità e le caratteristiche funzionali originarie di un bene;
• ripristinare l’efficienza di un bene dopo guasti o anomalie;
• contrastare il degrado normale dovuto all’uso nel tempo.

Interventi di manutenzione ordinaria

Gli interventi di manutenzione ordinaria possono essere suddivisi in due categorie principali:

• opere interne: comprendono la riparazione o sostituzione di intonaci, infissi, pavimenti e rivestimenti;
• opere esterne: includono la manutenzione di facciate, grondaie e coperture, senza alterare la conformazione originale dell’immobile.

Esempi di manutenzione ordinaria

Ecco un elenco degli interventi che rientrano nella manutenzione ordinaria:

• riparazione e sostituzione di finiture:
  • sostituzione di pavimenti e rivestimenti;
  • riparazione o sostituzione di intonaci e tinteggiature;
  • sostituzione di porte, finestre e infissi;
• manutenzione degli impianti:
  • riparazione o sostituzione di impianti elettrici, idraulici, di riscaldamento e ventilazione;
  • manutenzione delle canne fumarie;
  • aggiornamento dei servizi igienici senza alterazioni strutturali;
• interventi esterni:
  • installazione di tende da sole, zanzariere e gazebo non fissi;
  • manutenzione dei tetti (riparazioni senza modifica della struttura);
• altri lavori:
  • aggiunta o sistemazione di ringhiere;
  • rinnovo delle stufe o caminetti esistenti.

Esempi specifici di lavori che rientrano nella manutenzione ordinaria includono:

• rinnovamento degli impianti, come la sostituzione di una caldaia con una nuova dalle caratteristiche equivalenti, garantendo così il corretto funzionamento senza modifiche strutturali;
• manutenzione delle coperture, ad esempio con interventi sulle grondaie o rifacendo l’impermeabilizzazione per proteggere l’edificio da infiltrazioni e danni atmosferici.

Interventi di manutenzione ordinaria – Art. 3 comma 1 lett. a) D.P.R. 380/01

Differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria

La distinzione tra manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria è essenziale nel settore edilizio, poiché influenza aspetti burocratici, economici e operativi.

La manutenzione ordinaria include tutte quelle attività finalizzate a mantenere un edificio in buone condizioni, senza apportare modifiche strutturali significative. Si tratta di interventi che solitamente non richiedono permessi specifici e, nel caso di condomini, sono spesso a carico dell’inquilino.

La manutenzione straordinaria, invece, riguarda interventi più complessi e significativi, spesso legati a modifiche strutturali. Questi lavori richiedono l’ottenimento di permessi specifici, come la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) o la CILA (comunicazione inizio lavori asseverata).

Interventi di manutenzione straordinaria includono:

• rinnovamento dei servizi igienico-sanitari: aggiornamento delle strutture per garantire standard moderni;
• frazionamento o accorpamento di unità immobiliari: modifiche interne che non alterano l’aspetto esterno dell’edificio;
• consolidamento strutturale: interventi su fondazioni, muri portanti e travi per garantire la stabilità;
• installazione di nuovi impianti tecnologici, come pannelli solari o caldaie a biomassa, per migliorare l’efficienza energetica.

La manutenzione straordinaria comporta sempre un elemento di innovazione rispetto alla situazione preesistente.

Permessi per le opere di manutenzione ordinaria

Per la manutenzione ordinaria di un immobile, generalmente, non sono richiesti permessi specifici né comunicazioni al Comune. Questa tipologia di interventi è considerata parte dell’edilizia libera, come stabilito dal D.M. 2 marzo 2018, che ha definito un elenco di opere che possono essere realizzate senza necessità di autorizzazioni.

Glossario – edilizia libera (ai sensi dell’art. 1, comma 2 del decreto legislativo 25 novembre 2016, n.222)

Elenco non esaustivo delle principali opere

In caso di interventi sulla facciata o in situazioni con vincoli paesaggistici, è consigliabile verificare le disposizioni locali presso l’ufficio tecnico del Comune per evitare sanzioni. Anche se non è necessario un permesso per la manutenzione ordinaria, potrebbe essere obbligatoria un’autorizzazione paesaggistica.

Per i lavori di manutenzione ordinaria è richiesta la CILA?

La Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) è un titolo abilitativo necessario per alcuni interventi di manutenzione straordinaria, ma non è richiesta per la manutenzione ordinaria.

La manutenzione ordinaria come detto comprende lavori che possono essere effettuati senza alcun titolo abilitativo, quindi non è necessario presentare la CILA o alcuna comunicazione alle autorità competenti.

Al contrario, la manutenzione straordinaria richiede la CILA quando gli interventi non coinvolgono le parti strutturali dell’edificio (manutenzione straordinaria leggera).

Per i lavori di manutenzione ordinaria è richiesta la CIL?

Per la manutenzione ordinaria non è necessaria alcuna comunicazione ufficiale, pertanto non è necessario comunicare l’inizio dei lavori.

Ricordiamo che tale comunicazione è richiesta solo ai sensi dell’art. 6 del D.P.R. 380/2001 – comma 1, lett. e-bis):

le opere stagionali e quelle dirette a soddisfare obiettive esigenze, contingenti e temporanee, purché destinate ad essere immediatamente rimosse al cessare della temporanea necessità e, comunque, entro un termine non superiore a centottanta giorni comprensivo dei tempi di allestimento e smontaggio del manufatto, previa comunicazione di avvio dei lavori all’amministrazione comunale; […]

La CIL può essere presentata direttamente dal proprietario, dall’affittuario o dal comodatario senza la necessità di coinvolgere un tecnico specializzato.

Per non incorrere in sanzioni, è sempre consigliabile consultare le normative edilizie locali e regionali, poiché potrebbero esserci specifiche disposizioni che influenzano gli interventi di manutenzione ordinaria.

Quali sono le spese di manutenzione ordinaria?

Le spese di ordinaria manutenzione sono considerate costi ricorrenti necessari per mantenere gli impianti e le strutture in buono stato senza aumentare la loro vita utile o produttività.

I costi per le opere di manutenzione ordinaria variano in base a diversi fattori, tra cui:

• tipo di intervento;
• località;
• compenso professionale.

Per il corretto calcolo delle parcelle, ti suggerisco di utilizzare lo specifico software per il calcolo parcelle che ti consente di calcolare in maniera specifica il compenso a seconda della prestazione.

Detrazione per le manutenzioni ordinarie

Attualmente, la detrazione prevista per gli interventi di manutenzione ordinaria è quella prevista dal bonus ristrutturazione.

Per maggiori dettagli leggi l’approfondimento di riferimento su Bonus ristrutturazione

In aggiunta, i lavori di manutenzione ordinaria possono dare diritto anche al bonus mobili.

Quali sono i lavori di manutenzione ordinaria detraibili?

Alcuni esempi di lavori detraibili includono:

• sostituzione di pavimenti;
• tinteggiatura delle pareti;
• rifacimento degli intonaci;
• riparazioni necessarie per mantenere gli impianti tecnologici.

IVA manutenzione ordinaria

L’aliquota IVA per la manutenzione ordinaria è generalmente fissata al 10% quando gli interventi sono eseguiti su “fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata”.

Questo è stabilito dalla legge 488/1999, che prevede l’applicazione di un regime agevolato per le prestazioni di servizi relative a lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria su immobili residenziali.

Per beneficiare dell’aliquota ridotta, devono essere soddisfatte alcune condizioni:

• i lavori devono riguardare edifici residenziali, non strutture industriali o commerciali;
• gli interventi devono essere classificabili come manutenzione ordinaria, che include opere di riparazione e mantenimento degli impianti esistenti;
• l’aliquota si applica alle prestazioni di servizi fornite da ditte specializzate, che emettono regolare fattura per i lavori eseguiti.

Manutenzione ordinaria: i casi della giurisprudenza

Di seguito si propongono una serie di sentenze e approfondimenti che chiariscono degli aspetti rilevanti in riferimento alla manutenzione ordinaria.

Rustico incompleto e titolo edilizio scaduto: con quale titolo si possono riprendere i lavori di finitura?
TAR Campania – 4864/2026

Il TAR Campania, con la sentenza n. 4864/2026, ha chiarito che, quando un fabbricato rimane allo stato rustico e i titoli edilizi che ne avevano autorizzato la realizzazione o il completamento sono scaduti, non è possibile riprendere i lavori mediante una semplice SCIA qualificando le opere residue come mere finiture. Nel caso esaminato, una società aveva presentato nel 2025 due SCIA per completare un immobile interessato negli anni da diversi titoli, tra cui un permesso di costruire e successive DIA, che prevedevano anche il recupero abitativo del sottotetto e modifiche della configurazione dell’edificio. Il Comune aveva tuttavia vietato la prosecuzione dei lavori, ritenendo inefficaci i precedenti titoli perché le opere non erano state ultimate nei termini e rilevando inoltre l’incompatibilità dell’intervento con la disciplina urbanistica della zona E3 – Parco Agricolo Vincolato, nella quale sono ammessi prevalentemente interventi conservativi. Il TAR ha condiviso tale impostazione, precisando che la decadenza del titolo edilizio opera automaticamente, salvo proroga richiesta in tempo utile, per tutte le opere non completate entro il termine di efficacia previsto dall’art. 15 del d.P.R. 380/2001. La semplice realizzazione della struttura portante non equivale all’ultimazione dei lavori, poiché un edificio abitativo può dirsi completato solo quando risulti concretamente funzionale, dotato, tra l’altro, di infissi, impianti, collegamenti ai servizi, intonaci e rifiniture, senza che sia però necessario il conseguimento dell’agibilità. Nel caso concreto, le lavorazioni ancora da eseguire non riguardavano attività marginali, come tinteggiature o posa di pavimenti, ma comprendevano opere strutturali, consolidamenti, riassetto della copertura, sostituzioni edilizie e realizzazione degli impianti; esse costituivano quindi parte essenziale del completamento di una più ampia trasformazione edilizia rimasta incompiuta. Il giudice ha inoltre ribadito che l’intervento deve essere valutato unitariamente e non può essere artificiosamente frazionato in singole opere per ricondurlo a un titolo abilitativo meno gravoso: ciò che rileva è l’effetto complessivo sull’organismo edilizio e non la denominazione attribuita dal privato alle singole lavorazioni. Di conseguenza, le SCIA non potevano far rivivere titoli ormai decaduti né consolidare una destinazione residenziale non definitivamente assentita; per proseguire sarebbe stato necessario un nuovo permesso di costruire, verificato alla luce della disciplina urbanistica vigente, nonché una specifica autorizzazione paesaggistica, considerato il vincolo presente sull’area. Il TAR ha quindi qualificato l’intervento come ristrutturazione edilizia e ha respinto il ricorso della società, confermando che le opere residue di un fabbricato non ultimato non possono essere considerate automaticamente semplici finiture.

Download Gratuito Sentenza Tar Campania 4864/2026 - Rustico incompleto, titolo edilizio scaduto e individuazione del nuovo titolo abilitativo

Leggi qui per una versione più approfondita della sentenza del Tar Campania

Tenda a copertura di un cortile: quando non è edilizia libera?

La sentenza del TAR Lazio n. 9648/2024 chiarisce i confini tra manutenzione ordinaria e interventi edilizi più complessi e chiarisce che una tenda a copertura di un cortile non sempre rientra in edilizia libera e può richiedere autorizzazioni edilizie e paesaggistiche se comporta modifiche strutturali significative.

Nel caso analizzato, una tenda retrattile installata in un cortile di 70 m², presentata come “pergotenda”, è stata giudicata come un intervento di ristrutturazione edilizia “pesante”. La struttura, ancorata stabilmente ai muri perimetrali e dotata di impianti di illuminazione e condizionamento, era idonea a generare nuovo volume e superficie commerciale, trasformando l’edificio preesistente.

I giudici hanno stabilito che interventi di tale portata, pur migliorando la fruibilità degli spazi, non possono essere considerati opere di manutenzione ordinaria né interventi edilizi liberi, ma necessitano di un titolo abilitativo e, in area paesaggistica, anche dell’autorizzazione specifica.

Altri approfondimenti

Ulteriori articoli di riferimento:

• Manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio
• Rifacimento intonaco esterno: manutenzione ordinaria o straordinaria?
• Lavori di manutenzione su abuso edilizio: quando è possibile?
• La manutenzione di un’opera abusiva costituisce reato penale!
• Edilizia libera e manutenzione ordinaria non sono la stessa cosa!

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/manutenzione-ordinaria/