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Malfunzionamento riscaldamento centralizzato per il singolo condomino

Malfunzionamento riscaldamento centralizzato: chi paga?

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Il Tribunale di Torino chiarisce quando un condominio debba intervenire per la salvaguardia del diritto del singolo condomino all’efficienza dell’impianto di riscaldamento centralizzato

La risposta al caso discusso e risolto dal Tribunale di Torino con la sentenza n. 1271/2023 sembrerebbe scontata, ma non è così! Ed allora se un singolo condomino dovesse avere problemi con il funzionamento efficiente del riscaldamento centralizzato limitatamente alla propria abitazione, potrebbe rivalersi sul condominio? La risposta starebbe nel discernere tra responsabilità della cosa ben custodita da chi ne è responsabile (il condominio in questo caso) e il verificarsi di una causa esterna (caso fortuito) che esuli dalle competenze del custode.

Ma prima di addentrarci nel caso, ricordiamo che l’obbligo di contabilizzazione del calore, per i condomini dotati di impianto di riscaldamento centralizzato, è stato introdotto in ottemperanza al “Protocollo 20-20-20” dell’Unione Europea, che mira a ridurre le emissioni di anidride carbonica (CO2). Questa normativa è stata recepita nel D.Lgs. 141/16, il quale ha modificato il precedente decreto sull’efficienza energetica (D.Lgs. 102/2014). Per evitare possibili sanzioni, che possono variare da 500 a 2.500 euro, puoi usare un software contabilizzazione calore che ti consente si progettare e valutare l’efficienza economica del sistema di contabilizzazione in conformità con la normativa attuale.

Riscaldamento centralizzato, quando ne risponde il condominio se malfunzionante per il singolo condomino? Il caso

Un condomino, che aveva l’abitazione a piano rialzato dello stabile, lamentava il malfunzionamento del riscaldamento centralizzato. Nel dettaglio, la temperatura del proprio alloggio che non supera i 17-18°C, mentre ai piani alti del medesimo condominio le temperature sarebbero risultate addirittura troppo elevate. In un primo momento il condominio si era proposto di risolvere l’inconveniente attraverso alcune opere di coibentazione, ma successivamente tali opere non erano state realizzate.

Così, il condomino incaricava a proprie spese un tecnico per la redazione di una perizia finalizzata a scoprire le cause alla base dell’inefficienza dell’impianto che persisteva limitatamente al suo appartamento.

Dalla perizia emergeva che le cause del cattivo funzionamento dell’impianto di riscaldamento a pavimento risalente agli anni ’50 (in relazione alla porzione insistente sotto l’alloggio di proprietà) potessero essere riconducibili:

  • al cattivo stato delle finestre dello scantinato sottostante;
  • alla mancanza di coibentazione isolante tra il piano cantina ed il piano rialzato;
  • soprattutto, alla mancata irradiazione di calore dalle serpentine a pavimento dovuta, a sua volta, dall’accumularsi negli anni di detriti e fanghi verso i piani più bassi.

Successivamente, il protagonista della vicenda, decideva di citare in tribunale il condominio per responsabilità derivate da:

  • art. 2051 c.c. “Danno cagionato da cosa in custodia“;
  • art. 2043 c.c. “Risarcimento per fatto illecito“,

per cui chiedeva anche il rimborso del costo della perizia.

Il condominio sosteneva a sua difesa che l’art. 2051 c.c. non si sarebbe potuto applicare al caso e che di conseguenza non avrebbe avuto alcuna responsabilità civile in merito al cattivo funzionamento dell’impianto, circoscrivendo e imputando al condomino la responsabilità della parte di impianto relativa al suo appartamento.

Per il Tribunale di Torino il condominio deve provare il caso fortuito che ha provocato il malfunzionamento del riscaldamento centralizzato

Dall’art 2051 c.c., premettono i giudici, si legge che:

Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

Ed ancora, in passato la giurisprudenza ha più volte affermato che:

Il singolo condomino può agire a norma dell’art. 2051 c.c. nei confronti del condominio per il risarcimento dei danni sofferti per il cattivo funzionamento di un impianto comune o per la difettosità di parti comuni dell’edificio – dalle quali provengono infiltrazioni d’acqua pregiudizievoli per gli ambienti di sua proprietà esclusiva – ponendosi quale terzo nei confronti del condominio stesso, tenuto alla custodia ed alla manutenzione delle parti e degli impianti comuni dell’edificio (Cass sez lav. n. 1500/ 1987).

Essi chiariscono che l’esistenza di un dovere di manutenzione in capo al condominio delle parti comuni dell’edificio e degli impianti a servizio deriva dalla disciplina in materia e precisamente dagli artt. 117, 1123 e 1130 n. 3 c.c. dai quali sorge l’obbligo di vigilanza e controllo onde evitare che producano danni a terzi.

Sussiste, quindi, la legittimazione attiva del condomino e quella passiva del condominio per i danni causati dalla cosa comune come correttamente esposto dall’attore.

Il danno lamentato dal condomino attore è rappresentato dal costo sostenuto per la perizia e dal disagio derivante dall’impossibilità di raggiungere una temperatura superiore ai 17 -18 gradi nell’alloggio di sua proprietà.

Al condomino compete, invece, la prova delle cause del malfunzionamento del riscaldamento centralizzato imputabili alla cattiva gestione del condominio

Il danneggiato, spiegano i giudici, in questo caso deve provare che il malfunzionamento e il danno consequenziale siano stati prodotti dalla cattiva gestione della cosa in custodia (l’impianto centralizzato) o se la causa di tutto sia stato un agente esterno e al di sopra delle possibilità di controllo del custode. Ma in questo caso, la prova del danno e del nesso causale sussistente tra il malfunzionamento dell’impianto di riscaldamento e il danno stesso è stata raggiunta con la documentazione versata in atti (perizie di parte) e, in special modo, con la CTU disposta in corso di causa che hanno provato una cattiva manutenzione dell’impianto stesso.

Di contro, la prova liberatoria che gravava sul convenuto condominio, ovvero la dimostrazione positiva del caso fortuito, fatto estraneo alla sua sfera di custodia che:

è costituito da ciò che è non prevedibile in termini oggettivi (senza che possa ascriversi alcuna rilevanza all’assenza o meno di colpa del custode) ovvero che rappresenta un’eccezione alla normale sequenza causale […] (Cass n. 35492/22)

non è stata fornita dal condominio.

In altre parole, l’esistenza di una condizione eccezionale (caso fortuito) e imprevedibile che ha impedito al custode di operare la necessaria manutenzione dell’impianto non è, invero, stata neppure allegata dal condominio convenuto che risponde quindi del danno lamentato.

La richiesta è, quindi, accolta, per cui il condominio dovrà provvedere con tutte le opere del caso da farsi, ed in più, rimborsando le spese della perizia fatta eseguire dal condomino.

 

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