Lottizzazione abusiva materiale, formale e mista: ecco le differenze

Una lottizzazione abusiva va inquadrata in una visione d’insieme delle opere realizzate. Il CdS spiega le differenze tra lottizzazione abusiva materiale, formale e mista

Per il Consiglio di Stato la lottizzazione abusiva è “un fenomeno unitario che trascende la consistenza delle singole opere di cui si compone e talora ne prescinde. Esso assume rilevanza giuridica per l’impatto che determina sul territorio interferendo con l’attività di pianificazione, conservazione dei valori paesistici e ambientali”.

Questo l’indirizzo portante della sentenza n. 5403/2021, nella quale il Consiglio di Stato ci spiega le differenze tra tra lottizzazione abusiva materiale, formale e mista.

Il caso

Una coppia di coniugi aveva acquistato un terreno agricolo (zona E) e, a distanza di circa sei anni dalla compera, aveva eseguito alcune opere di miglioramento fondiario su una porzione dell’appezzamento.

Detti interventi di miglioramento fondiario venivano certificati da un agronomo e verificati dal Comune, mediante sopralluogo.

Solo dopo aver impiantato le colture così certificate, i proprietari del terreno presentavano un progetto edilizio, sempre nell’ambito del miglioramento fondiario del terreno, che prevedeva la realizzazione di una casa colonica.

Il progetto veniva assentito dal Comune con il rilascio di un regolare permesso di costruire.

Successivamente, veniva disposta la sospensione dei lavori da parte dell’Amministrazione comunale per lottizzazione abusiva dell’intera area, inclusa la proprietà dei coniugi.

Il Comune sosteneva che tale lottizzazione abusiva era ravvisabile:

dal frazionamento di tre macro lotti a destinazione agricola in venticinque lotti;
nella creazione di una strada abusiva di collegamento di tutti i nuovi lotti;
nella vendita di questi ultimi e nell’inizio sugli stessi di (accertata) attività edilizia, nella maggior parte dei casi senza titolo autorizzatorio.

I coniugi rispondevano con un ricorso al Tar (che lo respingeva) e con successivo ricorso presso il Consiglio di Stato.

Sostanzialmente i ricorrenti lamentavano:

la cattiva applicazione dell’art. 30 (lottizzazione abusiva) del dpr 380/2001;
che la vendita delle due proprietà, di per sé sola, non poteva configurare una celata destinazione a scopo edificatorio e, quindi, un’ipotesi di lottizzazione abusiva;
che la presenza di una strada per l’accesso ai lotti frazionati (quest’ultima preesistente all’atto di acquisto effettuato dai coniugi) non poteva costituire, in assenza di ulteriori indici, elemento idoneo da cui dedurre l’esistenza di un presunto fenomeno lottizzatorio;
che gli interventi di miglioramento fondiario eseguiti sul fondo rimasto di loro proprietà risultavano essere stati legittimati dal Comune con accertamento di piena conformità da parte dello stesso Ente.

La lottizzazione abusiva materiale, formale e mista

Prima di tutto i giudici ricordano che secondo l’art. 30, comma 1, del TUE:

Si ha lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione; nonché quando tale trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali la dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo gli strumenti urbanistici, il numero, l’ubicazione o la eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio.

I giudici di Palazzo Spada spiegano che la norma appena citata ha lo scopo di tutelare e promuovere un ordinato sviluppo urbanistico del territorio in coerenza con le scelte pianificatorie dell’amministrazione.

La stessa norma disciplina le diverse ipotesi di lottizzazione abusiva.

La lottizzazione abusiva materiale

La lottizzazione abusiva “materiale” si verifica con la realizzazione di opere che comportano la trasformazione urbanistica ed edilizia dei terreni, sia in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, approvati o adottati, ovvero di quelle stabilite direttamente in leggi statali o regionali, sia in assenza della prescritta autorizzazione.

La lottizzazione abusiva formale

Si ha invece lottizzazione abusiva “formale” o “cartolare” quando, pur non essendo ancora avvenuta una trasformazione lottizzatoria di carattere materiale, se ne sono già realizzati i presupposti con il frazionamento e la vendita (o altri atti equiparati) del terreno in lotti che evidenzino in modo non equivoco la destinazione ad uso edificatorio per le specifiche caratteristiche, quali:

la dimensione dei lotti stessi,
la natura del terreno,
la destinazione urbanistica,
l’ubicazione e la previsione di opere urbanistiche, o per altri elementi.

La lottizzazione abusiva mista

Il CdS definisce anche la c.d. lottizzazione mista, ossia quella caratterizzata dalla compresenza delle attività materiali e negoziali individuate dal comma 1 dell’art. 30, dpr 380/2001.

La sentenza del Consiglio di Stato

Nel caso in esame i giudici riconoscono l’ipotesi di una lottizzazione abusiva mista nella quale si evince un tentativo dei ricorrenti di segmentare quella che rappresenta un’unica situazione e che, in quanto tale, deve essere valutata globalmente.

Per tale ragione, (a parere del CdS) non appaiono corretti i motivi di ricorso che si soffermano sui singoli momenti:

quello del frazionamento e vendita;
quello della parziale edificazione di taluni lotti.

Tali momenti costituiscono solo dei tasselli del più complessivo disegno lottizzatorio posto in essere in spregio alla destinazione impressa alla zona dal Piano Regolatore Generale (PRG).

Per i giudici di Palazzo Spada altro indizio fondamentale dell’abuso è costituito dalla strada. Essa è stata realizzata senza alcun titolo edilizio e in modo tale da concedere l’accesso ad ogni singolo lotto oggetto dei frazionamenti, inoltre non risulta censita in Catasto, ma costituisce oggetto di servitù di passaggio in tutti gli atti di compravendita dei singoli lotti.

In ultimo, i giudici osservano che non è stata riscontrata la presenza di vere e proprie attività agricole o zootecniche connesse con la destinazione urbanistica agricola.

Ne consegue che tutte le circostanze sopra esposte comprovano la volontà di mutare la destinazione agricola dell’area, senza alcun riguardo agli strumenti urbanistici che la disciplinano.

Il ricorso non è, quindi, accolto.

Per maggiore approfondimento leggi anche questo articolo di BibLus-net: “Quando si configura una lottizzazione abusiva? I chiarimenti del CdS”

Clicca qui per scaricare la sentenza del Consiglio di Stato