Locazione, detraibile l'Iva sulle spese di ristrutturazione ?

Cassazione: è possibile detrarre l’Iva sulle spese per lavori di manutenzione e ristrutturazione di immobili detenuti in locazione, a condizione che il bene sia strumentale all’attività d’impresa

Locazione e spese di ristrutturazione dell’immobile locato: con la sentenza n. 11533 dell’ 11 maggio 2018 le sezioni unite della Corte di Cassazione hanno finalmente definito una questione a lungo controversa in giurisprudenza.

Secondo la Suprema Corte una società può detrarre l’Iva sulle spese di ristrutturazione dell’immobile che detiene in locazione ma che è di proprietà di terzi; è comunque necessario che il bene sia strumentale all’attività d’impresa.

“… deve riconoscersi il diritto alla detrazione Iva per lavori di ristrutturazione o manutenzione anche in ipotesi di immobili di proprietà di terzi, purché sia presente un nesso di strumentalità con l’attività d’impresa o professionale, anche se quest’ultima sia potenziale o di prospettiva. E ciò pur se, per cause estranee al contribuente, la predetta attività non abbia poi potuto concretamente esercitarsi.”

Quindi l’unico paletto per la detrazione dell’imposta è che l’immobile in locazione sia strumentale all’attività dell’azienda.

Il caso

Una società aveva affittato e poi ristrutturato un immobile, di proprietà dell’azienda controllante, destinato a residence per vacanze. Per le spese di ristrutturazione la società aveva goduto dei benefici fiscali Ires e Iva.

L’Agenzia delle Entrate emise immediato avviso di accertamento nei confronti della società contribuente per il recupero dell’Iva. La contestazione si fondava sulla considerazione che inizialmente il complesso immobiliare era censito al catasto come abitazione e, solo dopo i lavori, era stato riclassificato come albergo. Inoltre, al termine dei lavori di ristrutturazione, la società locataria, dopo aver incorporato la controllante, aveva ceduto il complesso ad altra società con assetto proprietario sostanzialmente analogo.

Gli atti sono stati impugnati dall’azienda che ha incassato l’annullamento da parte della CTR di Firenze solo in relazione alle imposte sui redditi.

La decisione della Commissione Tributaria Regionale

I giudici tributari, nel confermare la legittimità della pretesa tributaria, rilevavano l’indetraibilità dell’Iva relativa alle spese di ristrutturazione, per mancanza del nesso di strumentalità degli immobili ristrutturati, perché:

in corso di ristrutturazione il complesso immobiliare era censito in categoria catastale A/2 (abitazioni), per cui in base alla normativa interna sull’Iva, la detrazione poteva riconoscersi esclusivamente a società con oggetto esclusivo o principale la costruzione o la vendita di immobili
si trattava di immobili di proprietà di terzi.

In seguito, l’impresa ha presentato con successo ricorso in Cassazione.

La sentenza della Cassazione

Le sezioni unite della Cassazione hanno osservato che, in tutte le sentenze in cui era stata esclusa la detrazione, era presente la preoccupazione che il contratto di locazione potesse essere stato predisposto per permettere al conduttore una detrazione di cui il proprietario dell’immobile, in quanto ‘consumatore finale’, non avrebbe potuto aver diritto in quanto non esercitante attività di impresa o professionale.

Immaginiamo ad esempio:

una persona fisica proprietaria di un negozio che debba ristrutturarlo. Essa non può né detrarre né dedurre. Per questo costituisce una Società che riceva in locazione l’immobile soltanto per averne diritto, tanto che a lavori ultimati risolve il contratto di locazione
un professionista che voglia ristrutturare l’abitazione e che, per permettere la deduzione e la detrazione, concede in locazione l’immobile all’associazione professionale di cui fa parte per poi risolvere il contratto terminati i lavori.

I giudici della Suprema Corte hanno precisato che la giurisprudenza europea si è pronunciata in merito affermando un principio ed una soluzione mediana, in coerenza con il carattere tendenzialmente assoluto del principio di neutralità dell’imposta.

In particolare, secondo i giudici europei, “deve riconoscersi il diritto alla detrazione IVA per lavori di ristrutturazione o manutenzione anche in ipotesi di immobili di proprietà di terzi, purché sia presente un nesso di strumentalità con l’attività d’impresa o professionale, anche se quest’ultima sia potenziale o di prospettiva. E ciò pur se – per cause estranee al contribuente – la predetta attività non abbia poi potuto concretamente esercitarsi“.

In altri termini, il diritto alla detrazione deve essere riconosciuto, relativamente a beni che sono comunque strumentali all’attività d’impresa, a condizione che esista nesso di strumentalità dell’immobile, che consenta di evitare a chi è nella sostanza un ‘consumatore finale’ di potersi detrarre l’imposta. Tale nesso di strumentalità viene meno soltanto quando l’attività economica anche potenziale cui avrebbe dovuto accedere non sia stata intrapresa per circostanze non estranee al contribuente.

A tal fine, dunque, diventa necessario un accertamento di fatto, se il diritto spetta o non spetta, in relazione all’esistenza o meno della natura strumentale dell’immobile rispetto all’attività economica in concreto svolta o che il contribuente avrebbe potuto svolgere.

A scrivere la parola fine sulla vicenda sarà la CTR di Firenze, cui la Cassazione ha rinviato invitando a seguire il nuovo approdo giurisprudenziale raggiunto.

Clicca qui per scaricare la Sentenza della Cassazione n. 11533 del 11 maggio 2018

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