Locatario e unità immobiliare: ok al Superbonus anche in edificio escluso dall'agevolazione

Ok al Superbonus per unità immobiliari locate e funzionalmente indipendenti che si trovino in edifici plurifamiliari esclusi dall’agevolazione

L’Agenzia delle Entrate torna alla ribalta sul tema Superbonus con una copiosa serie di risposte. In particolare, il Fisco con la risposta all’interpello n. 307/2022 chiarisce la posizione di quelle unità abitative funzionalmente indipendenti e con accessi autonomi collocate all’interno di fabbricati plurifamiliari che normalmente risultano esclusi dal beneficio fiscale al 110%.

Superbonus sì o no? Il caso del locatario di immobile residenziale in edificio plurifamiliare

Un contribuente risulta, attraverso regolare contratto registrato, locatario di un immobile residenziale adibito ad abitazione principale, situato all’interno di un edificio plurifamiliare di proprietà di una SpA:

non costituito in condominio;
composto da più di quattro unità immobiliari.

L’istante premette che l’unità immobiliare locata come abitazione è “funzionalmente indipendente” e dispone di uno o più accessi autonomi dall’esterno.

Con il consenso della predetta società, il locatario istante intende effettuare a sue spese un intervento di manutenzione straordinaria con riqualificazione energetica dell’immobile, per cui chiede se possa avvalersi dell’agevolazione fiscale del Superbonus 110%.

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La risposta del Fisco: non conta che l’edificio plurifamiliare in cui è situata l’unità immobiliare sia escluso dall’agevolazione

Le Entrate premettono che la circolare n. 24/E del 2020 chiarisce che le unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari vanno individuate verificando la contestuale sussistenza dei requisiti di “indipendenza funzionale” e di “accesso autonomo dall’esterno“, a nulla rilevando che l’edificio di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio.

Pertanto, l’unità abitativa all’interno di un edificio plurifamiliare dotata di accesso autonomo fruisce del Superbonus autonomamente, indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio oppure di un edificio composto da più unità immobiliari (fino a quattro) di un unico proprietario o in comproprietà tra più soggetti e disponga di parti comuni con altre unità abitative (come, ad esempio, il tetto).

Quindi, nel caso in esame, indipendentemente dalla circostanza che tale unità immobiliare sia ubicata in un edificio escluso dall’agevolazione in quanto, ad esempio, composto da più di 4 unità immobiliari possedute da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professioni ovvero composto da più unità immobiliari interamente di proprietà o in comproprietà di soggetti diversi da quelli elencati nel comma 9 del art. 119 del decreto Rilancio, tra i quali rientrano anche le società di capitale, l’istante, che detiene l’immobile oggetto degli interventi in forza di un contratto di locazione regolarmente registrato e che ottenuto il consenso del proprietario alla realizzazione dei lavori, può fruire del Superbonus, nel rispetto di tutte le condizioni, limiti e adempimenti previsti dalla normativa di riferimento.