Da locali accessori a residenziali: quale titolo edilizio occorre?

I locali accessori anche se accessibili dall’abitazione, se usati come locali residenziali necessitano del permesso di costruire. Lo chiarisce il CdS

Attenzione, i locali accessori in categorie edilizie non omogenee, anche se facenti parte di un fabbricato a prevalente destinazione residenziale, in caso di cambio di destinazione d’uso come spazi abitativi, non sono esentati dalla richiesta del permesso di costruire solo perché accessibili dalle aree residenziali.

Il Consiglio di Stato con la sentenza n. 6572/2023 mette in evidenza una particolare linea di difesa di un abuso edilizio non così scontato come potrebbe apparire. Il caso di oggi ci ricorda ancora una volta come la scelta di un titolo edilizio potrebbe apparire ambigua e confusa, con spiacevoli conseguenze, ed è per questo che desidero suggerirti il software per i titoli abilitativi in edilizia supportato da una procedura guidata che ti aiuta ad individuare il titolo abilitativo richiesto dall’intervento, con tutti i modelli unici (compreso il modello CILA Superbonus) per l’edilizia sempre aggiornati e a portata di mano.

Cambio d’uso dei locali accessori in locali residenziali

Il proprietario di un fabbricato residenziale presentava una DIA (oggi SCIA) al Comune per ottenere il mutamento di destinazione d’uso, con opere, da autorimessa e magazzino a residenziale, riguardante alcuni locali posti nell’immobile.

Il Comune annullava la DIA, poiché i locali accessori e gli spazi residenziali attraverso i quali i primi trovavano accesso, appartenevano a categorie edilizie non omogenee, per cui tale cambio di destinazione d’uso avrebbe comportato la necessaria richiesta del permesso di costruire.

Il proprietario decideva di fare ricorso al Tar lamentando che la destinazione prevalentemente residenziale dell’edificio cui accedono i locali, avrebbe reso il mutamento con opere urbanisticamente irrilevante ai sensi dell’art. 23 ter (nella parte al comma 2 all’epoca vigente: “La destinazione d’uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile“) del dpr 380/2001.

Il Tar respingeva il ricorso, per cui si arrivava al ricorso in appello presso il CdS.

Secondo l’appellante, il Tar avrebbe mancato di considerare che il locale sarebbe stato accessorio di una unità residenziale da cui avrebbe attinto la destinazione.

L’aumento di superficie utile incide sul carico urbanistico

Palazzo Spada ribadisce che i locali accessori e le unità ad uso residenziale appartengono a categorie edilizie non omogenee e come tali autonome, con la conseguente necessità del permesso di costruire affinché i primi possano essere utilizzati per finalità residenziale:

Ciò si giustifica poiché una tale modifica incide sul carico urbanistico e quindi sul calcolo degli standard urbanistici che devono essere conseguentemente adeguati alla maggiore pressione antropica che si determina in conseguenza della maggiore superficie residenziale e dell’incremento dei volumi utilizzabili a fini abitativi. Non può infatti revocarsi in dubbio che nel caso di conversione di superficie accessoria in superficie ad uso abitativo, si determini un aumento di superficie utile, seppur in assenza di aumento di superficie calpestabile, con conseguente incremento della capacità insediativa.

I giudici spiegano che gli spazi accessori, anche se rappresentano volumi fuori terra, già computati nella volumetria complessivamente assentibile, ai sensi delle NTA previgenti, nascono come volumi accessori e come tali non abitabili giacché non incidono sulla superficie residenziale e sul calcolo delle volumetrie rilevanti ai fini della determinazione del carico urbanistico, rispetto al quale sono quantificati gli standard e, di conseguenza, anche il contributo di costruzione.

Proprio perché non trattasi di volumi abitabili (anche se computabili nella volumetria complessiva), gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, oltre che il costo di costruzione, sono di regola quantificati in misura inferiore (come normalmente previsto dalle legislazioni regionali in casi simili) proprio in ragione della accessorietà dei vani. Ma soprattutto, trattandosi di locali non abitabili, gli stessi non sono di norma computati a fini del dimensionamento degli standard urbanistici, altrimenti comporterebbero la loro necessaria monetizzazione.

In conclusione, non giova alla difesa dell’appellante neppure il tema della prevalenza residenziale della destinazione d’uso dell’immobile principale, in forza del disposto dell’art. 23 ter, comma 2, del dpr 380/2001, nella versione all’epoca in vigore, giacché tale condizione rileva solamente in caso di destinazione mista o promiscua, ipotesi che non ricorre in presenza di distinti immobili con diverse destinazioni d’uso.

Il ricorso non è, quindi, accolto.

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