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Locale interrato e distanze tra fabbricati

Locale interrato: quando deve rispettare le distanze tra fabbricati?

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Se il locale interrato è coperto dal prolungamento della soletta di calpestio del terrazzo, deve rispettare le distanze tra fabbricati. Lo chiarisce il CdS

Sappiamo che come regola generale un locale interrato, a prescindere se risulti pertinenza o nuova volumetria, non è tenuto al rispetto delle distanze legali se la copertura non emerge dall’originario piano di campagna, ferme restando quelle eccezioni proprie di casi particolari o legate ai vari regolamenti comunali.

L’argomento di oggi verte su un caso particolare proprio in merito ai locali interrati e al rispetto delle distanze. Ma prima di scoprire il contenuto della sentenza n. 2218/2023 del Consiglio di Stato, è utile ricordare che la scelta del titolo abilitativo più appropriato per la realizzazione di un manufatto edilizio potrebbe rivelarsi sbagliata con una serie conseguenze amministrative e penali, ma la stessa gestione del titolo edilizio scelto correttamente potrebbe risultare confusa tra molteplici moduli da compilare, presentare e successivamente archiviare. È per questo che vorrei suggerirti il software per i titoli abilitativi in edilizia perché il tuo lavoro possa essere più veloce e al riparo da errori, supportato da una procedura guidata che ti mette a disposizione tutti i modelli unici (compreso il modello CILA Superbonus) per l’edilizia sempre aggiornati e a portata di mano.

Locale interrato e distanze tra fabbricati, quando la soletta di copertura fa la differenza. Il caso

Una società presentava istanza di accertamento di conformità per alcune opere eseguite presso un fabbricato di proprietà sito tra l’altro in zona paesaggisticamente vincolata.

La descrizione delle suddette opere riportava:

  • la rimozione di preesistenti serbatoi del gasolio interrati nel terrapieno alla base del fabbricato principale, con connesso modesto sbancamento di terra,
  • il conseguente ricavo di un locale di sgombro in luogo del terrapieno oltre un ulteriore piccolo volume tecnico realizzato in ampliamento di quello preesistente e volto a colmare il distacco a cielo libero, coperto da una soletta in cemento armato in prosecuzione del preesistente terrazzo sovrastante.

In sintesi, anziché effettuare un rinterro del distacco tra il nuovo locale di sgombro e l’edificio principale, era stata realizzata una soletta in c.a. a copertura dello spazio ricavato dallo sbancamento, risultando di fatto la nuova soletta una estensione del terrazzo praticabile annesso a quel lato della casa e avendo il piano calpestabile alla stessa quota del terrazzo.

Il Comune opponeva un diniego:

  • sarebbe stato di fatto realizzato un nuovo corpo di fabbrica (non interrato a causa di quella soletta emergente dal piano originario di campagna) posto a distanza inferiore di 10 metri dalla parete finestrata frontistante;
  • in area soggetta al vincolo paesaggistico l’eliminazione dell’abuso costituiva naturale sanzione ripristinatoria, ai sensi dell’art. 167 del D.Lgs. n. 42/2004.

La società decideva di contestare il diniego facendo ricorso al Tar.

La decisione del Tar sul presunto locale interrato

Il Tar respingeva il ricorso perché la realizzazione della nuova soletta in cemento armato non reinterrata, bensì utilizzata per il prolungamento dell’originario terrazzo praticabile a una quota più elevata di quella dell’originaria scarpata al di sotto della quale erano poste le cisterne, con la realizzazione di un locale di sgombero oltre al locale caldaia emergenti dal profilo del terreno, rendeva evidente la natura di nuova costruzione (un nuovo volume) e la violazione della norma sulle distanze.

La ricorrente sosteneva invece che il terrapieno preesistente sarebbe stato svuotato e sostituito da un manufatto che, contenuto nell’originario profilo del terrapieno, non ne avrebbe modificato le dimensioni e che l’ulteriore piccolo volume tecnico, realizzato in ampliamento del preesistente, non avrebbe rilevato ai fini del rispetto delle distanze dalla frontistante parete finestrata perché mantenuto al di sotto della quota del giardino e del muro di confine che lo conteneva.

La questione approdava, quindi, in ricorso d’appello presso il CdS.

Il giudizio del CdS sulla soletta di copertura causa di nuova volumetria e mancato interramento dei locali sottostanti

I giudici di Palazzo Spada confermano che:

l’opera, diversa per volume, superficie e ingombro, deve ritenersi come nuova costruzione, come tale sottoposta alla disciplina in tema di distanze vigente al momento della sua realizzazione

In altre parole, la creazione di quella soletta di copertura congiunta al terrazzo non solo ha contribuito a generare nuova volumetria al fabbricato principale aumentando la superficie del terrazzo stesso (oltre ai locali sottostanti risultati non proprio fedeli alla ingombro originario dei serbatoi) contravvenendo così al vincolo paesaggistico, ma la stessa soletta non essendo stata interrata al di sotto del piano originario di campagna, ha reso i medesimi locali in difetto anche del rispetto delle distanze tra fabbricati.

Il ricorso non è, quindi, accolto.

 

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