L'eliminazione della scala interna genera frazionamento dell'immobile

Per il Tar Lazio l’eliminazione della scala interna ad un’abitazione su più livelli senza il necessario titolo edilizio costituisce frazionamento abusivo dell’immobile

Con la sentenza n. 8747/2021 il Tar Lazio fornisce interessanti chiarimenti sulla eliminazione della scala che costituisce il collegamento stabile interno di un immobile su più piani.

La sostituzione di una scala fissa con una retrattile costituisce un frazionamento con cambio di destinazione d’uso dell’immobile.

Il caso

I proprietari di un’abitazione su due livelli decidevano di eliminare la scala interna in muratura di collegamento ai due piani per sostituirla con una retrattile con apposizione di una botola, il tutto senza richiedere alcuna autorizzazione.

Il Comune dopo avere accertato tale intervento ne intimava la demolizione (nel 2012) qualificandolo come “interventi di ristrutturazione edilizia e/o cambi di destinazione d’uso da una categoria all’altra abusivamente realizzati” e quindi necessitanti di un permesso di costruire.

I proprietari contestavano il provvedimento del Comune e decidevano di fare ricorso al Tar.

A parere dei ricorrenti l’intervento contestato:

sarebbe stato maggiormente funzionale alle loro esigenze familiari che consentiva di evitare un’inutile dispersione energetica tra i due livelli;
rientrava nel diritto del proprietario di scegliere come salire e scendere tra i piani del proprio appartamento;
non avrebbe comportato alcuna alterazione della consistenza fisica dell’unità originaria né incidenza sulla sua unitarietà funzionale né alcuna ristrutturazione edilizia con il consequenziale contestato frazionamento abusivo.

La sentenza del Tar Lazio

I giudici osservano che dai sopralluoghi svolti dall’Amministrazione sull’immobile e da altra documentazione tecnica agli atti emerge la presenza, allo stato attuale, di due distinte abitazioni.

Tali unità si sono originate dal frazionamento, eseguito senza titolo, sull’immobile abitato da due nuclei familiari distinti, dopo che l’eliminazione della scala di collegamento e la chiusura del vano scala avevano trasformato il piano primo in una abitazione “separata” (entrambi i livelli erano già precedentemente accessibili separatamente attraverso i rispettivi e preesistenti collegamenti esterni).

Il Tar precisa che:

il frazionamento in plurime unità abitative, anche senza aumento di superficie (realizzato prima dell’entrata in vigore dell’art. 17, comma 1, lett. a), nn. 1) e 2), d.-l. 12 settembre 2014 n. 133 (Sblocca Italia), convertito, con modificazioni, nella l. 11 novembre 2014 n. 164, in forza del quale oggi l’intervento rientra nelle ipotesi di manutenzione straordinaria), con conseguente aggravio del carico urbanistico, rientra negli interventi di ristrutturazione edilizia c.d. “pesante” ed è, pertanto, abusivo se realizzato in assenza di permesso di costruire, l’Amministrazione Comunale risulta aver correttamente emesso l’ordine di demolizione impugnato

(ndr. ricordiamo che secondo l’art. 3, co. 1, lett. b, del dpr 380/2001: “Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso“; attualmente tali interventi, quindi, possono essere assentiti con una SCIA.)

In conclusione, l’obliterazione della scala in muratura interna ha generato un frazionamento che ha reso il fabbricato non più unitario, ma diviso in due unità abitative distinte, con conseguente irregolarità del bene sia dal punto di vista urbanistico che fiscale.

Il ricorso non è, quindi, accolto.

Per maggiore approfondimento leggi anche questo articolo di BibLus-net: “Frazionamento unità immobiliare: non serve il permesso di costruire, basta la SCIA”

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