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Lavori privati su facciata condominiale: occorre il consenso?

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I lavori privati su facciata condominiale possono minare il decoro architettonico e richiedono il consenso dei condomini! Ecco i dettagli


Ogni modifica apportata alla facciata di un edificio con potenziale impatto sul decoro architettonico richiede l’approvazione dell’assemblea condominiale, indipendentemente dal fatto che la porzione interessata appartenga a un singolo proprietario.

Nel caso in cui tale modifica comporti una manutenzione straordinaria o una ristrutturazione, è inoltre indispensabile ottenere l’autorizzazione tramite un idoneo titolo edilizio e le necessarie approvazioni degli enti competenti.

La scelta accurata del titolo edilizio è fondamentale, in quanto eventuali errori potrebbero tradursi in sanzioni economiche e penali. Al fine di evitare rischi e semplificare il procedimento, l’utilizzo del software per la gestione dei titoli abilitativi in edilizia fornisce un supporto pratico: la compilazione, presentazione e archiviazione dei moduli edilizi diventano più agevoli, contribuendo a ridurre il rischio di complicazioni legali e finanziarie.

Cosa si intende per facciata condominiale?

La facciata condominiale è l’insieme delle linee architettoniche e strutture ornamentali che caratterizzano l’edificio e donano una fisionomia distinta all’edificio. La parte esterna visibile comprende sia la parte anteriore, frontale e principale che gli altri lati dello stabile.

La facciata racchiude anche balconate, parapetti delle terrazze, cornicioni, basamenti, cimase, pilastrini e frontali.

Ai sensi dell’art. 1117 del codice civile, che elenca le parti comuni dell’edificio di proprietà collettiva, la facciata del condominio costituisce una parte comune del condominio:

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; […]

Lavori privati su facciata condominiale

La facciata condominiale costituisce un bene comune dell’edificio, goduto da tutti i condomini, e preservarne il decoro architettonico è di interesse collettivo. Pertanto, per eseguire interventi sulla facciata, è imprescindibile ottenere l’approvazione dell’assemblea condominiale, che concede il consenso per l’avvio dei lavori.

L’art. 1122 del codice civile specifica che il consenso dell’assemblea condominiale è indispensabile quando un condomino intende realizzare o riparare interventi che coinvolgano le parti comuni, sia che si trovino nell’unità di sua proprietà che nelle aree normalmente destinate all’uso comune. La normativa sottolinea che tali interventi non devono arrecare danni alle parti comuni né pregiudicare la stabilità, sicurezza o decoro architettonico dell’edificio, con l’obbligo di notifica preventiva all’amministratore, che a sua volta informa l’assemblea.

Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea.

Nonostante le leggi menzionino il decoro architettonico, non offrono una definizione chiara né indicano le circostanze in cui questo potrebbe essere compromesso.

Il regolamento condominiale potrebbe fornire ulteriori indicazioni su ciò che potrebbe costituire un’alterazione al decoro architettonico del condominio.

Come eseguire lavori privati su facciata condominiale

Ogni condomino ha il diritto di godere di un ambiente esteticamente piacevole, ma allo stesso tempo è responsabile di evitare modifiche che possano compromettere l’aspetto originario dell’edificio.

Prima di intraprendere qualsiasi modifica sulla facciata, come sulle altri parti comuni, è fondamentale ottenere l’approvazione dell’assemblea condominiale e, in certi casi, anche delle autorità locali.

La necessità di ottenere l’autorizzazione dell’assemblea condominiale per qualsiasi intervento sulla facciata condominiale è ribadita con decisione dal Tar Campania nella sentenza n. 5253/2020. Il caso specifico riguardava una condomina che trasformava una finestra in balcone, ottenendo l’approvazione paesaggistica del Comune e il parere favorevole della Soprintendenza. Tuttavia, un altro condomino contestava l’assenza di autorizzazione condominiale. Benché il Comune avesse sospeso il procedimento iniziale in attesa dell’approvazione dei condomini, successivamente rilasciava il permesso di costruire, provocando il ricorso del condomino contrario.

Il Tar, pur riconoscendo il ripristino dello stato originario del manufatto, sottolinea che per qualsiasi opera che modifichi la facciata condominiale, è necessario il consenso dell’assemblea e che il decoro architettonico delle facciate costituisce un bene comune dell’edificio, richiedendo l’assenso unanime dei condomini per ogni lavoro che lo influenzi. In conclusione, il ricorso è accolto, confermando l’importanza del consenso condominiale per lavori sulla facciata.

Lavori su parti comuni senza autorizzazione

Il codice civile, all’art. 1102, stabilisce che ogni condomino ha il diritto di effettuare lavori sulle aree comuni dell’edificio a proprie spese, senza la necessità di ottenere preventivamente l’autorizzazione dell’assemblea, purché tali interventi siano finalizzati al miglior godimento della propria proprietà. 

Art. 1102 del codice civile – Uso della cosa comune

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

Tuttavia, tali interventi devono rispettare alcune condizioni:

  • comunicare preventivamente all’amministratore dell’edificio;
  • non compromettere il decoro architettonico del fabbricato, mantenendo armonia con le linee generali dell’edificio;
  • non arrecare danni alla staticità dell’edificio;
  • non modificare la destinazione d’uso dell’area interessata dall’opera;
  • non impedire agli altri condomini di usufruire dell’area in questione (ad esempio, occupando interamente un terrazzo per l’installazione di pannelli fotovoltaici);
  • l’assenza di clausole nel regolamento condominiale, approvato all’unanimità, che limitino tale diritto.

Le opere che l’amministratore può autorizzare senza il consenso dell’assemblea sono esclusivamente quelle urgenti e necessarie, senza le quali potrebbero derivare danni alle parti comuni dell’edificio, alle singole proprietà o a terzi.

Esempi di tali opere includono interventi di prevenzione incendi, la messa in sicurezza di cornicioni, la riparazione di un ascensore rotto o di un gradino delle scale. Lo stesso vale per le attività volte a garantire la sicurezza e la stabilità dell’edificio, ordinate dall’amministrazione locale e la cui mancata esecuzione potrebbe comportare sanzioni.

Chi può avviare lavori senza autorizzazione?

La realizzazione di lavori non autorizzati può essere avviata sia dal singolo condomino che dall’amministratore di condominio.

Nel primo caso, la normativa codicistica disciplina questa situazione nell’art. 1134 del codice civile, il quale afferma che: “il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente“.

La seconda ipotesi, invece, è regolamentata dall’art. 1135, secondo il quale “l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea“.

Nel caso in cui si eseguano dei lavori su parti comuni senza autorizzazione e senza carattere di urgenza, tali violazioni possono comportare sanzioni legali, multe e l’obbligo di ripristinare l’aspetto originario dell’edificio.

Lavori facciata condominio: chi paga?

Il Codice civile, all’art. 1134, stabilisce che:

il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

Questo significa in pratica che:

  • chi esegue ‘in proprio’ lavori sulle parti comuni, volti ad eliminare danni, non ha diritto a vedersi riconosciuto il rimborso delle spese sostenute se l’intervento non era urgente;
  • se, invece, l’intervento era urgente, si possono eseguire i lavori senza autorizzazione dell’assemblea, e si può chiedere il rimborso.

Pertanto, se un intervento di manutenzione risulta urgente e l’amministratore o l’assemblea non riescono, in tempi brevi, ad essere avvisati per provvedere, ogni singolo condomino può eseguire da solo i lavori sulle parti comuni del palazzo, anticipando le relative spese, per evitare il deterioramento o della sua proprietà o delle parti comuni. In un momento successivo, può chiedere il rimborso al condominio.

Nel caso di lavori per il rifacimento della facciata condominiale, la distribuzione dei costi avviene in base ai millesimi di ciascuna proprietà privata.

L’art. 1123 del Codice Civile sottolinea infatti che le spese per la conservazione delle parti comuni, i servizi d’interesse collettivo e le innovazioni decise dalla maggioranza sono sostenute dai condomini proporzionalmente al valore della loro proprietà. I millesimi rappresentano la quota di ciascun immobile rispetto alle aree comuni.

Il calcolo delle tabelle millesimali è un’operazione complessa, in quanto vanno considerati tutti i dati delle unità immobiliari e vari coefficienti. Per facilitarti il calcolo, può esserti utile il software delle tabelle millesimali che ti consente di calcolare, personalizzare e stampare le tabelle millesimali in maniera facile, professionale e veloce.

Art. 1123 Codice Civile – Ripartizione delle spese

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Nel caso in cui l’assemblea, ritenendo la spesa essenziale, approvi il rifacimento, la ripartizione si applica a tutti, compresi coloro che si oppongono o si astengono, a meno che l’autorità giudiziaria invalidi la decisione.

Nel caso di mancato pagamento da parte di un condomino, l’amministratore può intraprendere azioni esecutive per ottenere il dovuto nei tempi stabiliti.

Lavori privati in condominio: casi e sentenze giuridiche

Di seguito si propongono una serie di sentenze che chiariscono degli aspetti fondamentali sui lavori privati in condominio.

Fori di aerazione in facciata, sono sempre praticabili?

La sentenza n. 2664/2022 del Tribunale di Salerno offre chiarimenti rilevanti sulla pratica di eseguire fori di aerazione sulla facciata condominiale, apparentemente comune, può presentare complessità legate a regolamenti comunali e condominiali.

La vicenda riguarda una condomina che realizzava tre fori senza autorizzazione, successivamente vietati da un regolamento condominiale. Nonostante la chiusura e il titolo abilitante in sanatoria ottenuto dal Comune, il condominio ricorreva per danni.

Il Giudice di Pace respingeva il ricorso basandosi sull’art. 1102 del Codice Civile, ma il Tribunale ribaltava la decisione, evidenziando l’importanza del rispetto del regolamento condominiale che vietava l’apertura di fori senza autorizzazione assembleare. La sentenza sottolinea la non derogabilità dell’art. 1102 c.c., ma riconosce la possibilità di limiti più rigorosi imposti dal regolamento condominiale. In conclusione, il Tribunale accoglie il ricorso in appello, confermando l’illecito compiuto dalla condomina in assenza di autorizzazione assembleare post-regolamentazione.

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Praticus-TA
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