Lavori in ritardo, completati nei tempi: cosa accade al Permesso di Costruire?

Quando le normative edilizie si intrecciano con tormentate dinamiche di vicinato, possono emerge questioni interessanti atte a dare altrettante risposte a problematiche possibili connesse ai titoli edilizi: la validità di un permesso di costruire può essere messa in discussione non solo per il rispetto dei termini, ma anche per le modalità con cui le autorità comunali esercitano il loro potere di controllo. La recente sentenza n. 8981/2024 del Consiglio di Stato ha acceso i riflettori su questo tema, rivelando come un avvio tardivo dei lavori possa comportare automaticamente la decadenza del permesso, anche se le autorità competenti non agiscano in modo tempestivo e conforme alle normative vigenti. Questo caso solleva interrogativi fondamentali sulla responsabilità degli enti locali e sul diritto dei cittadini di costruire e sviluppare le proprie proprietà in un quadro di legalità e trasparenza.

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Il permesso di costruire decade anche se i lavori iniziati in ritardo sono completati in tempo?

La protagonista del caso aveva ottenuto un permesso di costruire per la realizzazione di un fabbricato ad uso abitazione in zona agricola con l’obbligo di iniziare i lavori entro sei mesi. Tuttavia, i lavori erano stati avviati in ritardo (13 mesi dopo il rilascio del PdC), superando il termine stabilito senza richiesta di proroga.

Il Comune, dopo un lungo periodo di inattività di oltre 16 anni, dichiarava la decadenza del permesso di costruire, a seguito di una segnalazione da parte di un vicino.

La questione sfociava in un ricorso al Tar da parte della titolare del conteso permesso di costruire contro l’ordinanza di demolizione da parte del Comune a causa della presunta decadenza del PdC.

La decisione del Tar sulla questione della decadenza del PdC per inizio lavori oltre i termini

Il caso riguardante il permesso di costruire in questione ha sollevato interrogativi importanti sulla validità e l’applicazione delle normative edilizie. La sentenza del Tar, che ha annullato il provvedimento di decadenza emesso dal Comune, ha messo in evidenza alcuni aspetti importanti:

ritardo nell’inizio dei lavori: sebbene i lavori siano stati avviati in ritardo rispetto al termine di sei mesi stabilito, la sentenza ha sottolineato che il Comune non ha esercitato il suo potere di contestazione entro il termine di 18 mesi previsto dalla legge (art. 21 nonies della l. n. 241/1990), violando così i principi di buona fede e affidamento;
completamento nei tempi: nonostante il ritardo iniziale, i lavori sono stati completati entro il termine triennale previsto per la loro ultimazione. Questo ha portato alla considerazione che la decadenza del permesso non potesse essere giustificata solo sulla base del ritardo nell’inizio.

La sentenza finale confermava, quindi, la validità del permesso di costruire, stabilendo che le contestazioni relative al mancato rispetto dei termini da parte del Comune erano infondate, dato che non vi era stata una tempestiva azione di annullamento.

Il vicino decideva allora di ricorrere in appello presso il CdS.

Il ribaltone del CdS: il ritardo inizio lavori, senza richiesta di proroga, ha reso abusivo il manufatto istantaneamente e indelebilmente anche se completato in tempo

I giudici di Palazzo Spada premettono che la decadenza del permesso di costruire comporta automaticamente che l’immobile venga considerato abusivo, poiché è stato realizzato senza un valido titolo edilizio, alludendo al via dei lavori fuori tempo del caso in esame.

Caratteristiche del provvedimento di decadenza

In merito al provvedimento di decadenza del permesso di costruire, come stabilito dall’articolo 15 “Efficacia temporale e decadenza del permesso di costruire” del d.p.r. n. 380/2001, si evidenziano alcuni punti fondamentali:

necessità di provvedimenti espressi: in base ai principi di trasparenza e certezza giuridica, è fondamentale che l’amministrazione prenda decisioni chiare e dirette. Anche se queste decisioni riconoscono effetti già previsti dalla legge, è comunque necessario che vengano formalizzate attraverso un provvedimento ufficiale. Questo è particolarmente importante per l’esercizio del potere previsto dall’articolo 15 del testo unico sull’edilizia. In altre parole, per garantire che tutti siano informati e che i diritti dei cittadini siano rispettati, l’amministrazione deve sempre adottare atti formali quando decide su questioni importanti come i permessi di costruzione;
richiesta di proroga: secondo il testo normativo, per evitare la decadenza del permesso, il titolare deve richiedere una proroga prima della scadenza del termine previsto. Questa richiesta è fondamentale per garantire la continuità del diritto a costruire;
principio generale dell’ordinamento: è un principio consolidato che la proroga deve essere richiesta prima della scadenza per garantire chiarezza e trasparenza nei rapporti tra le parti coinvolte e per tutelare eventuali terzi interessati. La presentazione della richiesta di proroga serve a dimostrare l’interesse continuo del privato alla realizzazione dell’intervento edilizio programmato;

Contestazione della tempestività da parte del Comune

A parere del CdS, non si può accettare l’affermazione secondo cui il Comune avrebbe dovuto contestare immediatamente la violazione del termine per l’inizio dei lavori. Sebbene sarebbe stata auspicabile una dichiarazione tempestiva, la condotta tardiva dell’amministrazione non giustifica un affidamento legittimo da parte della signora titolare del PdC in questione, che ha rispettato il termine di ultimazione dei lavori. La violazione dei principi di affidamento e buona fede non deriva dal rispetto del termine finale da parte della signora, poiché non può sorgere un legittimo affidamento in presenza di opere abusive.

Validità del permesso e ordinanza di demolizione

Nel caso in esame il permesso di costruire stabiliva chiaramente che i lavori dovevano iniziare entro sei mesi dalla data di rilascio. La decadenza è il risultato diretto dell’inutile decorso del termine, previsto dalla legge. L’ordinanza di demolizione emessa dal Comune è un atto necessario e doveroso che non richiede una motivazione particolare né garanzie procedimentali specifiche.

Riferimenti normativi e giurisprudenziali

La giurisprudenza ha stabilito che il provvedimento di demolizione di un immobile abusivo non necessita di motivazioni relative all’interesse pubblico, ma deve semplicemente rispettare i presupposti di fatto e diritto per la sua attuazione. Inoltre, si esclude che una tolleranza prolungata da parte dell’amministrazione possa influenzare il potere repressivo nei confronti delle situazioni abusive.

In sintesi, la sentenza sottolinea che l’affidamento legittimo non può sorgere in presenza di opere abusive e che ogni eventuale tolleranza da parte dell’amministrazione non incide sul diritto di contestare situazioni irregolari.

Il ricorso è, quindi, accolto.

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