Lastrico solare e installazione di ripetitori: quando è necessario il consenso di tutti i condomini?
Dalla Cassazione giungono i chiarimenti sulla concessione del lastrico solare condominiale per l’installazione di ripetitori telefonici
Con la sentenza n. 8435/2020 della Cassazione, si fa chiarezza sulla tipologia di concessione e sul potere decisionale di ciascun condomino in merito all’installazione di ripetitori di telecomunicazioni sul lastrico solare condominiale.
La domanda che ci si pone è in quale misura l’installazione di un ripetitore possa trasformare l’area in cui è collocato (il lastrico solare) limitando la consistenza del bene che deve rimanere a disposizione di ciascun condomino. Di conseguenza, quale natura assume il contratto che regoli l’installazione di un tale manufatto sul lastrico solare condominiale dietro il pagamento di un corrispettivo?
Il caso
In un condominio veniva approvata l’installazione di un ripetitore per telecomunicazioni sul lastrico solare di copertura del fabbricato.
Due condomini si opponevano e decidevano di impugnare la decisione non unanime dell’assemblea condominiale presso il tribunale.
Il tribunale ordinario dava ragione ai due ricorrenti ritenendo che il contratto con il quale il Condominio aveva concesso alla società di telecomunicazioni il diritto di installare un proprio ripetitore sul lastrico condominiale andasse qualificato come contratto costitutivo di un diritto reale di superficie, per il quale era necessario il consenso unanime di tutti i condomini ai sensi dell’articolo 1108, comma 3 del c.c., e che l’installazione stessa del ripetitore costituiva un’innovazione atta a precludere il godimento pieno del lastrico solare (bene comune) ugualmente per tutti i condomini in violazione del regolamento condominiale e contrariamente a ciò che prevede il comma 1 del succitato articolo del c.c..
Successivamente il Condominio presentava ricorso alla Corte d’appello, che lo respingeva. La questione giungeva quindi in Cassazione.
Le maggioranze condominiali nel Codice Civile
Ricordiamo che i commi 1 e 3 dell’ articolo 1108 (Innovazioni e altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione) del Codice Civile, riportano:
I. Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa.
III. È necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.
La decisione della Cassazione
Nella decisione della Cassazione, in sintesi, si evidenzia che con l’intervento viene persa al godimento di ciascun condomino quella parte del lastrico solare dove insiste il ripetitore.
Non si tratta dell’installazione, ad opera del condominio, di un impianto tecnologico destinato all’uso comune, del quale il condominio medesimo abbia deciso di dotarsi, ma dell’installazione, ad opera ed a spese di un terzo, di un impianto tecnologico destinato all’utilizzo esclusivo di tale terzo.
Ne consegue che, a parere degli Ermellini, la vicenda non va guardata nella prospettiva dell’approvazione di una innovazione atta al miglioramento della fruizione della proprietà condominiale e quindi approvabile a maggioranza dei condomini (art. 1108, comma 1, c.c.), bensì nella prospettiva dell’ approvazione di un atto di amministrazione (il contratto con il terzo) ai sensi dell’articolo 1108, terzo comma, c.c.
In definitiva, per i Giudici, il contratto con cui un condominio abbia concesso ad altri un diritto reale sul lastrico solare allo scopo di consentire l’installazione di impianti, richiede l’approvazione di tutti i condomini.
Il ricorso del condominio non è quindi accolto.
Clicca qui per scaricare la sentenza della Cassazione
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