La presenza di unità non completate (F3) non pregiudica l’accesso al Superbonus per le altre
Le Entrate chiariscono che la presenza di unità in corso di costruzione (categoria F3 che non accede al Superbonus) non pregiudica l’accesso alle altre unità residenziali
Importanti chiarimenti sull’accesso al Superbonus giungono dall’Agenzia delle Entrate con l’interpello n. 174/2021.
L’interpello riguarda in particolare la presenza di unità in corso di costruzione (ossia al grezzo), ricadenti nella categoria catastale F3, all’interno di un fabbricato residenziale le cui altre unità possono accedere al Superbonus.
Le Entrate in particolare ricordano che, seppure le unità F3 non possono beneficiare della detrazione al 110%, le altre unità residenziali presenti nello stabile possono accedervi.
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Il quesito
Il Condominio Istante ha deliberato di avvalersi del Superbonus previsto dal decreto Rilancio per l’esecuzione di interventi di isolamento termico dell’involucro dell’edificio.
L’edificio su cui effettuare gli interventi è:
- costituito da 5 piani fuori terra;
- composto da 18 appartamenti e 3 magazzini.
Tra gli appartamenti, 5 risultano “al grezzo” e accatastati nella categoria F/3.
L’istante fa presente che tutti gli appartamenti fanno strutturalmente parte del complesso e che quelli censiti catastalmente nella categoria F/3:
- ai piani 3° e 1°, sono provvisti sia di tamponature esterne che interne nonché di intonaci esterni sono finiti;
- al piano 4° gli intonaci interni sono solo sbruffati e sono privi di impianti, finestre, infissi interni e pavimentazioni.
Per le unità immobiliari F/3, i proprietari non prevedono una data di ultimazione dei lavori per mancanza di liquidità e che quando tale ultimazione sarà avvenuta detti appartamenti saranno di natura abitativa, presumibilmente, classificati nelle categorie catastali A/2 od A/3.
L’Istante chiede di conoscere:
- se l’esistenza di unità immobiliari accatastate nella categoria F/3 preclude la possibilità al condominio di accedere alle agevolazioni previste per il cd. Superbonus;
- se le medesime unità F/3 partecipano o meno alla formazione dell’importo complessivo di spesa ammissibile ai fini delle agevolazioni previste;
- nell’ipotesi di accesso al regime del cd. Superbonus, se possono essere eseguite, sulle unità F/3, gli interventi trainati di cui all’articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013.
La risposta delle Entrate
In relazione al caso in esame l’Agenzia fa presente che ai fini della fruizione dei benefici del Superbonus, condizione indispensabile per fruire della detrazione è che gli interventi siano eseguiti su unità immobiliari e su edifici “esistenti” dotate di impianto di climatizzazione invernale, di natura residenziale.
Non sono quindi agevolati gli interventi realizzati in fase di nuova costruzione.
Quesito 1
Nel caso in esame le Entrate rappresentano che le unità immobiliari, iscritte nel Catasto Fabbricati con la categoria F/3 “unità in corso di costruzione”, non sono definibili quali unità “esistenti” di natura residenziale, in quanto sono ancora in corso di costruzione.
In particolare, in relazione all’attribuzione della categoria castale F/3, con la circolare n. 9/T del 26 novembre 2001, l’Agenzia del territorio ha precisato che tale identificazione catastale è da ascrivere esclusivamente a categorie fittizie, ossia quelle che, pur non previste nel quadro generale delle categorie, in quanto si tratta di categoria provvisoria, nella quale, su richiesta di parte e senza attribuzione di alcuna rendita catastale, vengono inseriti gli immobili in attesa della definitiva destinazione.
Ne consegue che la fruizione del Superbonus, è preclusa per interventi eseguiti su unità immobiliari F/3 in quanto trattasi di unità in via di costruzione.
Quesito 2 e 3
La presenza delle unità immobiliari accatastate nella categoria F/3 non preclude, tuttavia, la possibilità al condominio Istante di accedere al Superbonus considerato che le restanti unità immobiliari sono diversamente accatastate ed hanno natura residenziale.
Con riferimento ai quesiti sub 2) e 3) il Fisco ritiene che le cinque unità immobiliari del condominio accatastate in categoria F/3 “Fabbricati in corso di costruzione”, non possano tuttavia concorrere alla formazione della spesa massima ammissibile al fini di fruire delle agevolazioni, né tali unità possono usufruire delle detrazioni relative ad altri interventi trainati di efficientamento (peraltro non collegate ad un intervento trainante ammissibile).
Categoria catastale f3 bonus ristrutturazione
La categoria catastale F3 è un una particolare categoria, che può essere definita “fittizia”. In particolare, sono accatastati in F3 gli immobili in corso di costruzione.
Il bonus per la ristrutturazione riguarda la riqualificazione energetica e non di “immobili esistenti” e sono dunque esclusi i lavori di completamento. Più volte L’Agenzia delle Entrate si è espressa in merito, chiarendo che gli immobili classificati come categoria F3 non possono usufruire del superbonus in quanto il presupposto indispensabile per poter accedere alle agevolazioni fiscali è che i lavori siano eseguiti su edifici esistenti. Per tale ragione le unità in corso di costruzione (F3) non possono essere definiti come edifici già esistenti.
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