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La canna fumaria sulla facciata deve rispettare il decoro del condominio

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Per la Cassazione la salvaguardia del decoro architettonico del fabbricato rientra tra i diritti di tutti i condomini

La Cassazione con la sentenza n. 25790/2020 ribadisce che il diritto del singolo condomino all’installazione di una canna fumaria è posto in secondo piano rispetto al diritto di utilizzare equamente le parti comuni da parte di tutti i condomini, ma anche rispetto all’integrità del decoro architettonico del fabbricato.

La Corte suprema delinea il concetto di “decoro architettonico” ed aggiunge importanti chiarimenti sugli artt. 1102 (Uso della cosa comune) e 1120 (Innovazioni) del Codice civile che regolano l’utilizzo delle parti comuni di un fabbricato condominiale.

Ricordiamo subito quanto recitato dall’art. 1102 del c.c.:

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

Il caso

Una società avendo adibito la propria unità immobiliare (in un condominio) ad attività commerciale di ristorazione, interpellava il condominio per avere l’autorizzazione all’installazione (su un prospetto secondario dell’edificio) di una condotta di aspirazione a servizio del ristorante.

L’autorizzazione veniva negata, per cui la società faceva ricorso presso le aule del tribunale.

Il giudice di primo grado esprimeva parere negativo, poiché riteneva che l’intervento di installazione avrebbe deturpato l’estetica e l’architettura del fabbricato.

La ricorrente, quindi, si rivolgeva alla Corte d’Appello che pure ne respingeva le motivazioni di ricorso.

I giudici avevano ritenuto di applicare al caso l’art. 1102 del c.c., ma la società sosteneva in sua difesa che:

  • l’art. 1102 del c.c. non prevedeva il vincolo di rispetto del “decoro architettonico” come esplicitato dall’art. 1120 dello stesso codice, e che i due articoli non fossero sovrapponibili;
  • l’installazione della condotta di aspirazione di modeste proporzioni doveva avvenire su una facciata condominiale posteriore e già caratterizzata dalla presenza di altri manufatti installati precedentemente;
  • la sussistenza o meno di un oggettivo “decoro architettonico” da salvaguardare.

Il giudizio della Cassazione

Per i giudici della Cassazione, la specifica canna fumaria di aspirazione (in accordo con quanto sostenuto dalla Corte d’Appello) arreca pregiudizio alla linearità dell’edificio:

cagionando un impatto significativo su di una facciata avente mensole, ringhiere, travetti ed altri elementi con caratteristiche di “esilità”, secondo l’idea progettuale del fabbricato.

Gli ermellini confermano l’applicazione dell’art. 1102 del c.c. perché conforme all’utilizzazione di parti comuni dell’edificio condominiale con l’installazione di impianti destinati a servizio esclusivo di un’unità immobiliare di proprietà individuale e aggiungono che spetta al giudice di verificare se l’opera arrechi pregiudizio al decoro architettonico dell’edificio condominiale.

I giudici, infatti, spiegano che se è vero che gli artt. 1102 (uso singolo della cosa comune) e 1120 (uso della cosa comune per l’interesse collettivo) del c.c. non sono sovrapponibili, anche alle modificazioni apportate dal singolo condomino (art. 1102 c.c.) si applica, per identità di “ratio”, il divieto di alterare il decoro architettonico del fabbricato previsto in materia di innovazioni dall’art. 1120 dello stesso codice.

La facciata rappresenta, quindi, l’immagine stessa dell’edificio, la sua sagoma esterna e visibile, nella quale rientrano, senza differenza, sia la parte anteriore, frontale e principale, che gli altri lati dello stabile.

Per quel che riguarda il concetto di “decoro architettonico” i giudici chiariscono che la sua compromissione:

si verifica non già quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull’insieme dell’armonico aspetto dello stabile, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio.

In parole povere, ai fini della tutela del decoro architettonico dell’edificio condominiale, non occorre che il fabbricato abbia un particolare pregio artistico né rileva che tale fisionomia sia stata già compromessa da precedenti interventi sull’immobile.

Il ricorso, quindi, non è accolto.

Per maggiore approfondimento leggi anche questo articolo di BibLus-net: “Canna fumaria: no all’installazione incassata se limita i diritti degli altri condomini

 

Clicca qui per scaricare la sentenza della Corte di Cassazione

 

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