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Responsabilità e risarcimento danni per infiltrazioni dal lastrico solare

Infiltrazioni terrazzo privato: chi paga?

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Infiltrazioni dal terrazzo privato: chi paga? Per la Cassazione sono chiamati a rispondere dei danni causati il proprietario e il condominio

Chi paga i danni da infiltrazioni dal terrazzo di proprietà? 

La Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 35027/2023  chiarisce le responsabilità per danni di infiltrazioni dal lastrico solare di proprietà esclusiva chiarendo la domanda che ogni condomino prima o poi si è posto nella vita: infiltrazioni terrazzo: chi paga? Il lastrico solare del caso che andremo ad analizzare costituisce anche la copertura di un fabbricato condominiale. Chi sono, quindi, i responsabili e in che percentuale? Se hai la necessità di elaborare tabelle millesimali puoi valutare l’utilizzo del software per tabelle millesimali con semplicità e risparmio di tempo. Grazie al word processor interno potrai anche redigere automaticamente la Relazione, il Regolamento di Condominio e il Verbale di Convocazione sulla base dei modelli disponibili e personalizzabili.

Terrazzo privato: chi paga i danni da infiltrazioni?

Un condomino lamentava danni causati da infiltrazioni provenienti dalla soprastante terrazza di copertura di proprietà di un altro condomino. Quest’ultimo a sua volta si discolpava ritenendo responsabile dei danni l’impresa che aveva eseguito da poco alcuni lavori sulla terrazza.

La questione finiva in tribunale che condannava il proprietario della terrazza in solido con il condominio al risarcimento dei danni. Successivamente, la Corte d’Appello ridimensionava le responsabilità condannando al risarcimento danni per un terzo il proprietario della terrazza e per i residui due terzi il condominio.

Il giudizio della Corte d’Appello per la ripartizione delle responsabilità sul lastrico solare

Per la Corte d’Appello il proprietario risultava responsabile per violazione dell’art. 2051 del codice civile (Danno cagionato da cosa in custodia) per la parte estradossale del terrazzo in merito alla pavimentazione, mentre il condominio sarebbe stato responsabile per la struttura immediatamente sottostante la superficie del lastrico sulla quale il proprietario non avrebbe avuto alcun obbligo di custodia.

Il proprietario sosteneva invece la totale responsabilità del condominio che aveva deliberato in ritardo i lavori di sua competenza sul lastrico solare, per cui decideva di fare ricorso in Cassazione.

Per la Cassazione, in merito alle responsabilità dei danni derivanti da terrazzo privato, c’è sempre un concorso di colpa tra proprietario e condominio

Gli ermellini chiariscono che in materia di responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o di uso esclusivo, il riferimento legale è dato dall’art. 2051 c.c., poiché è il proprietario ad avere un rapporto diretto con il bene custodito e potenzialmente dannoso. Secondo la Corte:

E’, inoltre, configurabile una concorrente responsabilità del Condominio, che, in forza degli artt. 1130 c.c., comma 1, n.4 e 1135 c.c., comma 1, n.4, è tenuto a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio, avuto riguardo alla posizione del soggetto che del lastrico o della terrazza abbia l’uso esclusivo.

La concorrente responsabilità del Condominio è configurabile nel caso in cui:

l’amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni ovvero nel caso in cui l’assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria ( Cass., Sez. Unite N.9449/2016 Cassazione civile sez. VI, 11/01/2022, n.516).

Il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione:

  • per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza),
  • per i restanti due terzi a carico del condominio.

Tale concorso di responsabilità si spiega con la naturale interconnessione esistente tra la superficie del lastrico e della terrazza a livello, sulla quale si esercita la custodia del titolare del diritto di uso in via esclusiva, e la struttura immediatamente sottostante, che costituisce cosa comune, sulla quale la custodia non può esercitarsi nelle medesime forme ipotizzabili per la copertura esterna.

Il caso fortuito o di forza maggiore avrebbe escluso la responsabilità del proprietario della terrazza di copertura

La Cassazione aggiunge in conclusione che la parte di responsabilità del proprietario del lastrico solare poteva essere esclusa solo in riscontro di caso fortuito o forza maggiore.

Essa spiega che il caso fortuito o di forza maggiore avrebbe potuto verificarsi, ad esempio, nella circostanza in cui il condominio o gli organi preposti alla sua amministrazione si fossero opposti all’attività di manutenzione diligentemente intentata dal custode.

La Suprema Corte ha affermato che il caso fortuito può astrattamente essere integrato da un impedimento purché questo sia dotato di efficacia causale autonoma e presenti i caratteri dell’eccezionalità, imprevedibilità e inevitabilità.

Nel caso in esame il caso fortuito non può essere integrato dalla cattiva esecuzione dei lavori da parte dell’impresa.

Il ricorso non è, quindi, accolto.

 

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Esimus

 

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