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Infiltrazioni in appartamento locato: chi paga i danni?

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Secondo la Cassazione il proprietario dell’immobile locato deve provvedere a ripristinare il danno procurato dalle infiltrazioni causate dal vicino

I giudici della Cassazione con l’ordinanza n. 22862/2020 chiariscono un frequente motivo di litigio in condominio tra inquilino e proprietario di casa a causa dei danni di infiltrazione in appartamento provocati dal proprietario del piano soprastante.

Il caso

Una infiltrazione di acqua proveniente dal piano superiore aveva causato dei danni all’immobile sottostante in affitto a un inquilino.

La perdita d’acqua era stata riparata dal proprietario soprastante, ma erano rimasti gli evidenti danni causati dalla precedente infiltrazione all’immobile sottostante; l’inquilino dell’appartamento danneggiato chiedeva al proprietario di casa di farsi carico per il ripristino degli intonaci ammalorati, cagione del disagio abitativo dell’immobile locato.

Il proprietario di casa si rifiutava e attribuiva l’obbligo di riparare il danno all’inquilino del piano soprastante dal quale era partita la vecchia infiltrazione.

La questione finiva presso il giudizio del Tribunale ordinario e successivamente presso la Corte di appello.

Il primo grado di giudizio dava ragione al proprietario quale non responsabile del danno, mentre la Corte d’Appello riconosceva all’inquilino la mancata riparazione della cosa locata da parte del proprietario (riducendone il canone di locazione).

Il proprietario di casa faceva, quindi, ricorso in Cassazione, lamentando sostanzialmente la cattiva applicazione dell’art. 1585 (Garanzie per molestie) del Codice civile.

Prima di passare al giudizio della Cassazione, si riporta quanto esposto dall’art. 1585 del c.c., esso recita che:

Il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l’uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima.
Non è tenuto a garantirlo dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio.

Sostanzialmente la prima e la seconda parte dell’art. 1585 del c.c. fanno riferimento, rispettivamente, alle c.d. :

  • molestie di diritto“, queste derivano da diritti reali o personali vantati dal terzo sul bene locato, che ne limiterebbero, quindi, l’uso da parte del locatario (conduttore) ed in conflitto con le posizioni accordate allo stesso locatario dal contratto locativo;
  • molestie di fatto“, distinte dalle prime, derivano da atti illeciti messi in essere dal terzo.

Il giudizio della Corte di Cassazione

Gli ermellini, richiamando le osservazioni della Corte d’Appello, sono dell’opinione che le infiltrazioni erano state riparate da tempo ed i muri risultavano quindi asciutti, di conseguenza il godimento pieno dell’appartamento locato era stato compromesso dall’ammaloramento dei solai.

Per i giudici, ne consegue che non sono più le infiltrazioni (provocate dal proprietario di sopra e riparate dallo stesso, e verso il quale, altrimenti, l’inquilino avrebbe potuto agire direttamente come descritto nella seconda parte dell’art. 1585 del c.c.) a limitare l’uso del bene, ma quei soffitti ammalorati verso i quali è obbligato ad intervenire il locatore dell’immobile per garantirne il godimento al locatario.

In parole povere, la questione non rientra nel caso delle “molestie di fatto”, poiché la causa delle infiltrazioni è stata risolta dal terzo.

Gli ermellini, in conclusione, aggiungono che resta ferma la possibilità del proprietario locatore di agire nei confronti del terzo per ottenere il risarcimento dei danni subiti all’immobile di proprietà locato.

Il ricorso non è accolto.

 

Clicca qui per scaricare l’ordinanza della Cassazione

 

impiantus
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