Compravendita immobiliare e certificato di agibilità: le responsabilità dell'agente mediatore

Immobile venduto senza agibilità: il mediatore ha responsabilità?

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Cassazione: il mediatore di una compravendita immobiliare ha il dovere di informare correttamente l’acquirente sullo stato di agibilità dell’immobile

La mancanza dell’agibilità di un immobile non ne inficia la compravendita ma il mediatore ha l’obbligo di informare l’acquirente di questa mancanza o della possibilità di reperirla e di altri dettagli a lui noti e conoscibili tramite comune diligenza, a prescindere da un’indagine tecnico-giuridica a lui non competente.

Questo in sostanza il contenuto della sentenza n. 24534/2022 della Corte di Cassazione.

Il mediatore agente immobiliare, le informazioni taciute e la provvigione non pagata per servizio scorretto, il caso

In occasione di una stipula di compravendita immobiliare l’acquirente si rifiutava di pagare la provvigione al mediatore professionista, poiché aveva scoperto che l’immobile in questione era privo dell’agibilità.

Dopo una condanna dell’acquirente al pagamento della provvigione da parte del giudice di pace, quest’ultima ricorreva in tribunale il quale ribaltava la sentenza negando il pagamento della provvigione e condannando l’agente immobiliare al risarcimento dei danni.

La sentenza del Tribunale

Secondo i giudici l’agente non aveva adempiuto agli obblighi di corretta informazione previsti dalla norma, perché, sebbene investito del compito di verificare la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile già al momento della sottoscrizione della proposta, aveva omesso di informare la promissaria acquirente che l’unità era priva del certificato di abitabilità e non aveva esibito l’attestato di certificazione energetica, pur avendo dato atto nell’annuncio che si trattava di immobile in classe energetica “G”.

L’agente si difendeva, sostenendo che:

  • il certificato di abitabilità avrebbe potuto essere rilasciato, in conseguenza del rilascio del permesso in sanatoria relativo all’immobile in vendita;
  • non era tenuto a svolgere indagini di natura tecnico-giuridica sull’immobile venduto;
  • non sussisteva un obbligo del mediatore di consegnare all’acquirente l’attestato di certificazione energetica.

Infine, la questione giungeva in Cassazione.

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Il giudizio della Corte di Cassazione

Gli ermellini premettono che la legge n. 39 del 1989 subordina l’esercizio dell’attività professionale di mediazione al possesso di specifici requisiti di capacità come l’obbligo di informazione a norma dell’art. 1759 c.c., quest’ultimo va commisurato alla normale diligenza alla quale è tenuto a conformarsi il mediatore nell’adempimento della sua prestazione.

Non rientra tuttavia nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell’adempimento della prestazione ai sensi dell’art. 1176 c.c., lo svolgimento di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico.

A parere dei giudici, per corretta informazione, secondo il criterio della media diligenza professionale, si intende:

l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, nonché, in senso negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle.

Ma anche:

Il generale dovere di correttezza, cui fa riscontro l’affidamento della parte nella veridicità delle affermazioni del mediatore sullo stato e sulle caratteristiche essenziali dell’immobile, gli impone, per contro, d’informare chi sia interessato all’acquisto della propria inconsapevolezza in ordine alla verità di quanto egli affermi, chiarendo che le notizie fornite sono incontrollate. Qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente.

Sta di fatto che in relazione alle operazioni di acquisto immobiliare, fra le informazioni che il mediatore è obbligato a fornire, ci sono quelle riguardanti il rilascio del certificato di abitabilità. Tale certificato, infatti, attesta la rispondenza dell’immobile ai requisiti igienici, sanitari e urbanistici, e la conformità al progetto approvato ovvero alla concessione in sanatoria (nel caso specifico), e costituisce requisito giuridico essenziale per il legittimo godimento e la commerciabilità del bene; la sua mancanza, pur non impedendo in sé la conclusione del contratto di vendita, può indurre una parte a non ritenersi obbligato alla stipula dell’atto, o quanto meno alle condizioni predisposte, anche in considerazione del rischio che l’abitabilità non sia ottenuta.

L’attestato di prestazione energetica (APE) nella compravendita immobiliare

A conclusione, la Cassazione ricorda che il dlgs 28 del 3 marzo 2011 ha inserito all’art. 6 del dlgs 192/2005, recante la normativa statale in materia di certificazione energetica, il comma 2-quater secondo cui:

Nel caso di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari, a decorrere dal 10 gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita riportano l’indice di prestazione energetica contenuto nell’attestato di certificazione energetica.

La norma attualmente vigente, prevede al comma 8:

Nel caso di offerta di vendita o di locazione, ad eccezione delle locazioni degli edifici residenziali utilizzati meno di quattro mesi all’anno, i corrispondenti annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciale riportano gli indici di prestazione energetica dell’involucro e globale dell’edificio o dell’unità immobiliare e la classe energetica corrispondente.

Ne consegue che gli intermediari, al fine di effettuare correttamente la pubblicità, devono inevitabilmente disporre, già al momento di pubblicizzare l’immobile, di tutte le informazioni sulle prestazioni energetiche con la possibilità di visionare la documentazione per avere un’esatta fotografia della situazione energetica dell’immobile trattato (da riferire agli interessati clienti) e così poter indicare nell’annuncio notizie verificate.

Il ricorso non è, quindi, accolto.

La certificazione energetica degli edifici costituisce ormai un passaggio obbligato anche in diversi adempimenti tecnici. Sottovalutare la predisposizione di questo documento, o la sua maldestra redazione, può esporti a severe sanzioni, ma con il software per la certificazione energetica più performante anche quest’obbligo può divenire una piacevole e facile operazione da concludere in tutta tranquillità al riparo da possibili errori.

 

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