Dall’Ance la guida pratica all’agibilità degli edifici

Procedure edilizie ed aspetti contrattuali: tutto quello che occorre sapere per la Segnalazione Certificata di Agibilità, SCA

L’agibilità, con specifico riferimento agli immobili residenziali, consiste nell’idoneità dell’immobile a soddisfare i requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti (art. 24 dpr 380/2001).

Nel corso nel tempo ha subito numerose modifiche: in passato era denominata “abitabilità” (RD n. 1265/1934), poi è diventata “agibilità”, che inizialmente era rilasciata dal Comune. Nel 2016 è stata introdotta la “Segnalazione Certificata di Agibilità” (SCA), ai sensi del dlgs n. 222/2016, che viene rilasciata dal tecnico abilitato.

Si segnala, a tal riguardo, la guida elaborata dall’Ance: L’agibilità degli edifici – Procedure edilizie e aspetti contrattuali.

Guida Ance

Il documento fa il punto sulla normativa (soffermandosi per lo più sull’evoluzione normativa, a partire dal RD n. 1265/1934 fino al dlgs n. 222/2016) e sulla giurisprudenza in materia di agibilità.

Particolare attenzione è posta alla documentazione richiesta dalla disciplina nazionale e da quella regionale per la presentazione della Segnalazione certificata di agibilità nonché ai profili relativi agli immobili privi di agibilità e/o per cui è stata presentata domanda.

Contenuti

Nel dettaglio la guida è così strutturata:

• nozione di agibilità;
• evoluzione normativa: dal RD 1265/1934 al dlgs 222/2016;
• Segnalazione Certificata di Agibilità;
• controlli da parte dell’Amministrazione;
• profili urbanistico-edilizi:
  • edifici privi di agibilità;
  • agibilità e condono edilizio;
  • agibilità e conformità;
• documentazione richiesta dalle Regioni per l’agibilità;
• profili contrattuali:
  • compravendita in assenza di agibilità;
  • locazione in assenza di agibilità.

Segnalazione Certificata di Agibilità

L’art. 24 del dpr n. 380/2001 (Testo unico Edilizia) dispone che la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi istallati, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità, vengano attestati mediante segnalazione certificata.

Per quali interventi

La SCA è necessaria per la realizzazione dei seguenti interventi:

• nuove costruzioni;
• ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
• interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di
  • sicurezza,
  • igiene,
  • salubrità,
  • risparmio energetico.

Il dl 69/2013 ha introdotto l’agibilità parziale per singoli edifici o singole porzioni della costruzione o per singole unità immobiliari purché siano rispettate determinate condizioni.

Modalità

Per la SCA occorre compilare ed inoltrare, anche in modalità telematica, l’apposito modulo di SCIA, allegando la seguente documentazione richiesta:

• l’attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico, ecc.;
• il certificato di collaudo statico ovvero la dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori (se l’intervento ha interessato le strutture dell’edificio);
• la dichiarazione di conformità degli impianti o dichiarazione di rispondenza (se l’intervento ha comportato installazione, trasformazione o ampliamento di impianti tecnologici, ai sensi del dm 37/2008);
• gli estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale;
• la dichiarazione dell’impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti alla disciplina vigente ovvero, ove previsto, il certificato di collaudo degli stessi;
• l’attestazione di “edificio predisposto alla banda ultra larga“, rilasciata da un tecnico abilitato per tali impianti ai sensi del dm sviluppo economico n. 37/2008, per gli edifici di nuova costruzione e per quelli oggetto di ristrutturazione edilizia in base a permesso di costruire la cui domanda sia presentata dopo il 1° gennaio 2022.

Inoltre, le eventuali ulteriori attestazioni imposte esclusivamente dalle normative regionali, di seguito analizzate nella guida.

La SCA può essere presentata dal titolare del permesso di costruire entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento e cioè dalla comunicazione di fine lavori.

La consegna può avvenire presso lo Sportello unico per l’edilizia del Comune competente o, qualora non costituito, presso l’Ufficio tecnico comunale competente.

Costi e sanzioni

La presentazione del modello è soggetta al pagamento dei diritti di segreteria.

In caso di mancata presentazione della SCA è prevista una sanzione pecuniaria che va da 77 a 464 euro.

I controlli

In seguito alla presentazione della Segnalazione Certificata di agibilità, l’Amministrazione può avviare un controllo, effettuato nel termine di 30 giorni, volto ad accertare la presenza dei requisiti dichiarati; in caso di accertata carenza dei requisiti, la PA potrà adottare provvedimenti motivati di divieto di prosecuzione dell’attività e di rimozione degli eventuali effetti dannosi provocati, a meno che l’interessato, non si conformi, se possibile, alla normativa vigente in un termine fissato dall’Amministrazione, comunque non inferiore a 30 giorni.

Sono le Regioni, le Province autonome, i Comuni e le Città metropolitane, a disciplinare le modalità di effettuazione dei controlli, anche a campione, comprensivi dell’ispezione delle opere realizzate.

Edifici privi di agibilità

L’art.10 del dl n. 76/2020 (convertito dalla legge Semplificazioni) ha consentito la presentazione della SCA anche in riferimento ad immobili esistenti sui quali non siano stati eseguiti lavori a condizione che:

• siano stati legittimamente realizzati;
• siano privi di agibilità;
• presentino i requisiti di sicurezza, igienico sanitari, di abbattimento delle barriere architettoniche e di risparmio energetico.

Agibilità e conformità

E’ bene ricordare la distinzione, in materia edilizia, tra agibilità e conformità edilizia:

• l’agibilità attesta che l’immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme in vigore in materia di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti;
• la conformità edilizia, invece, è la corrispondenza tra lo stato di fatto e il titolo edilizio con cui il Comune ha autorizzato la costruzione e/o il titolo edilizio che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’immobile o unità immobiliare.

Condono edilizio

In merito alla questione se al rilascio del condono edilizio consegue automaticamente l’agibilità degli immobili condonati, il documento chiarisce che di norma, non essendo l’agibilità per gli immobili oggetto di condono un atto dovuto e automatico, spetta all’amministrazione comunale verificare le singole situazioni caso per caso e valutare la sussistenza delle condizioni di salubrità degli ambienti indispensabili per il rilascio del certificato di agibilità.

Compravendita in assenza di agibilità

L’assenza dell’agibilità dell’immobile oggetto di un contratto di compravendita non è un requisito di validità dell’atto: l’atto è valido ed efficace anche in assenza di detta agibilità.

Locazione in assenza di agibilità

Nel caso di un contratto di locazione stipulato in assenza di agibilità è necessario distinguere tra:

• locazione ad uso abitativo;
• locazione ad uso commerciale.

Nel primo caso, ossia locazione ad uso abitativo, l’assenza di agibilità non rende nullo il contratto di locazione, ma consente all’inquilino di sciogliersi dall’impegno, chiedendo la risoluzione del contratto. Infine, la mancanza del certificato di agibilità anche nel contratto di locazione di un immobile ad uso commerciale non è causa di risoluzione del contratto.