Agevolazione prima casa

Acquisto prima casa: imposte e agevolazioni 2024

La guida dell’Agenzia delle Entrate aggiornata a giugno 2024: le tasse da pagare e le agevolazioni per l’acquisto della prima casa

L’acquisto di una casa rappresenta uno dei momenti più importanti nella nostra vita, oltre ad essere anche una delle operazioni più costose.

Vuoi evitare errori comuni e assistere i tuoi clienti a comprare casa in maniera sicura? Leggi l’articolo e scarica gratis l’edizione 2024 della “Guida per l’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali” pubblicata dall’Agenzia delle Entrate.

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Agevolazioni prima casa con acquisto a favore di un terzo: necessaria la dichiarazione di “voler profittare”

È possibile usufruire delle agevolazioni Prima Casa, nel caso di stipula di un contratto di compravendita a favore di un terzo minore?

L’Agenzia delle Entrate con la Risposta del 4 luglio 2024, n. 145 chiarisce che la ratio delle disposizioni in materia richiede certezza in merito all’acquisto dell’immobile in capo al soggetto che deve dichiarare di possedere i requisiti e di essere nelle condizioni previste per fruire dell’agevolazione fin dalla stipula dell’atto, assumendone i relativi obblighi.

Nel caso di acquisti da parte di minori, la Circolare 12 agosto 2005, n. 38/E chiarisce, inoltre, che l’agevolazione “prima casa” spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato, in presenza di tutti i requisiti previsti.

Pertanto, nel caso in cui il terzo sia un minore, le dichiarazioni ai fini dell’agevolazione “prima casa” possono essere rese dal genitore esercente la potestà sullo stesso, per conto del minore, in qualità di legale rappresentante del figlio (nelle forme previste dall’articolo 320 del codice civile).

Nel caso in esame, in cui entra in gioco il contratto a favore di terzi, istituto previsto dall’art. 1411 del c.c., nelle ipotesi di acquisto immobiliare stipulato con “contratto a favore di terzo”, quest’ultimo consegue la titolarità dell’immobile, per effetto della stipulazione.

Tuttavia, fino a quando il terzo non dichiari di “volerne profittare”, l’acquisto non è definitivo, essendo suscettibile di revoca o modifica da parte dello stipulante o di rifiuto da parte del terzo.

Come riporta infatti il secondo comma, è la dichiarazione del terzo di “volerne profittare” a consolidare l’acquisto in suo favore, impedendone la revoca o la modifica da parte dello stipulante.

Solo in questo caso, quando si verifica la definitività dell’acquisto da parte del terzo, che con la dichiarazione di adesione rende irrevocabile/immodificabile l’acquisto, sussistono i presupposti per l’applicazione dell’agevolazione.

Quali imposte sono dovute quando si acquista un casa?

Le imposte da pagare quando si compra una casa dipendono da diversi fattori e variano a seconda che il venditore sia un “privato” o un’impresa e l’acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici “prima casa”.

Ecco il trattamento tributario previsto all’acquisto di un’abitazione in generale:

Quali agevolazioni fiscali sono previste per l’acquisto di una casa?

Nella guida viene fornito un quadro riassuntivo delle principali agevolazioni previste dalla legge, quali:

  • imposte ridotte,
  • limitazione del potere di accertamento di valore,
  • ecc.

In particolare, i destinatari dell’agevolazione possono beneficiare dell’esenzione dal pagamento delle seguenti imposte:

  • imposta di registro;
  • imposta ipotecaria;
  • imposta catastale.

Per quanto riguarda gli acquisti soggetti a IVA, è prevista la possibilità di beneficiare di un credito di imposta, pari all’ammontare dell’IVA corrisposta al venditore.

La guida riprende alcuni dei chiarimenti già forniti dall’Amministrazione finanziaria, ossia:

  • l’agevolazione NON si applica ai contratti preliminari di compravendita in quanto il contratto definitivo di acquisto potrebbe non essere stipulato o venire stipulato oltre i termini richiesti per l’applicazione dell’agevolazione (tuttavia, dopo il rogito, si può fare richiesta di rimborso per il recupero dell’imposta proporzionale versata per acconti e caparra);
  • NON può però essere recuperata l’imposta versata in misura fissa per la stipula del contratto preliminare.

Quali agevolazioni sono previste per l’acquisto della prima casa?

Le imposte da pagare sono ridotte quando l’acquisto viene effettuato in presenza dei requisiti “prima casa”.

In generale, queste agevolazioni si applicano quando:

  • il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali;
  • il fabbricato si trova nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora (se residente in altro Comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire
    la residenza in quello dove è situato l’immobile);
  • l’acquirente ha determinati requisiti.

Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

L’estensione dell’agevolazione spetta anche nel caso di nuovo acquisto a titolo gratuito (donazione e successione).

Le imposte da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono le seguenti:

 

Oltre a tutte le informazioni da indicare nella dichiarazione sostitutiva, l’acquirente deve espressamente dichiarare di essere in possesso dei requisiti “prima casa” (questa dichiarazione può essere resa anche con atto successivo che integra l’originario atto di compravendita).

Per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:

  • A/2 (abitazioni di tipo civile)
  • A/3 (abitazioni di tipo economico)
  • A/4 (abitazioni di tipo popolare)
  • A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
  • A/6 (abitazioni di tipo rurale)
  • A/7 (abitazioni in villini)
  • A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria.

È necessario, tuttavia, che le stesse siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.

In cosa consiste il bonus prima casa under 36?

Per favorire l’autonomia abitativa dei giovani di età inferiore a 36 anni, il decreto legge 73/2021 (noto come decreto “Sostegni bis”) ha introdotto agevolazioni fiscali in materia di imposte indirette per l’acquisto della “prima casa”.

L’agevolazione si applica agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023, ma si possono richiedere anche quando, entro il 31 dicembre 2023, è stato sottoscritto e registrato il contratto preliminare di acquisto della casa di abitazione, purché l’atto definitivo (anche nei casi di trasferimento della proprietà da cooperative edilizie ai soci) sia stipulato non oltre il 31 dicembre 2024.

La norma prevede i seguenti benefici:

  • per le compravendite non soggette a Iva, l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale;
  • per gli acquisti soggetti a Iva, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, il riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta al venditore;
  • esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo.

Possono beneficiare delle agevolazioni i giovani che:

  • non hanno ancora compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato;
  • hanno un indicatore ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non superiore a 40.000 euro annui.

Per saperne di più, leggi l’approfondimento sul “Bonus prima casa under 36“.

La Guida per l’acquisto della casa in PDF

La guida dell’Agenzia delle Entrate – aggiornata a giugno 2024 – fornisce un quadro riassuntivo delle principali regole da seguire quando si compra una casa, in modo da poter “sfruttare” tutti i benefici previsti dalla legge (imposte ridotte, limitazione del potere di accertamento di valore, eccetera).

Innanzitutto, viene descritto il trattamento tributario riservato all’acquisto di un’abitazione in generale, poi quello applicabile in presenza dei benefici “prima casa”.

Particolare attenzione è dedicata al sistema del “prezzo-valore”. In base a questa regola:

  • la tassazione dell’atto avviene sul valore calcolato in base alla rendita catastale dell’immobile e non sul corrispettivo effettivamente pagato;
  • viene limitato il potere di accertamento di valore dell’Agenzia delle Entrate;
  • spetta per legge una riduzione degli onorari notarili.

 

 

 

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Pubblicato da Redazione Tecnica

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